Порядок расторжения договора аренды
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок расторжения договора аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В приложенном образце письма приведена конкретная ситуация: арендатор не платил за аренду помещения в течение двух месяцев. По этой причине арендодатель решил воспользоваться своим правом прервать соглашение в одностороннем порядке. Для того чтобы придать своему сообщению юридически грамотную структуру, он ссылается как на заключенный договор, так и на статьи Гражданского кодекса, регулирующие подобного рода отношения.
Желание расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке может возникнуть как у арендатора, так и у арендодателя. Причем по существующему законодательству арендатор вправе это сделать, если:
- Арендуемое имущество пришло в негодность, однако это произошло без участия арендатора. К примеру, ввиду стихийного бедствия.
- У арендуемого объекта есть недостатки, которые не позволяют его использовать по прямому назначению и о которых до заключения договора арендатору не было известно.
- Существуют препятствия для использования имущества, которые устраиваются арендатором и пр.
Существующая судебная практика может расширить этот список до бесконечности. Арендатор при этом может ссылаться как на пункты заключенного договора, так и на статьи Гражданского кодекса.
У арендодателя же могут быть веские причины для расторжения договора, например, в таких случаях:
- Порча арендуемого имущества, эксплуатация не по назначению, другие неправомерные действия арендатора.
- Отсутствие выплат, положенных по договору. Естественно, задержка должна быть не на один день. Но если иных условий не содержится в договоре, то критическим значением является долг за два месяца арендной платы.
- Несоблюдение арендатором отдельных пунктов договора, таких как осуществление ремонта в конкретно определенные сроки.
Порядок расторжения по инициативе владельца
Таким образом, чтобы освободить свою жилплощадь раньше, чем прописано в договоре, собственнику необходимо:
1. Отправить уведомление
Даже если конфликта с арендатором не предвидится, лучше не ограничиваться устным предупреждением и отправить жильцу письменное уведомление о расторжении договора аренды. Этот документ аналогичен уведомлению, которое посылает арендатор при расторжении отношений с арендодателем. Его обязательные пункты:
- данные арендатора и собственника;
- адрес квартиры, которая сдаётся;
- причина расторжения договора.
Если соглашение между арендодателем и арендатором регистрировалось, при разрыве правовых отношений необходимо снова пройти эту процедуру. Для этого стороны приходят в уполномоченный орган и регистрируют факт расторжения в ЕГР. Бытует мнение, что регистрация проходит в автоматическом режиме. Но это не так. Этот процесс обязателен и делается вручную при окончании сроков или прекращении сотрудничества вне зависимости от оснований.Если не сделать эту работу, объект будет числиться в категории арендуемых. В дальнейшем это приводит к спорным моментам при попытке оформить новый договор аренды с другим арендатором. Для регистрации факта расторжения необходимо иметь при себе следующие бумаги:
- соглашение о разрыве сотрудничества.
- постановление судебного органа о расторжение или уведомление (если срок действия договора не определен).
- факты, свидетельствующие об отправке уведомительного письма.
- арендное соглашение, прошедшее процесс регистрации.
- акт возврата имущества владельцу.
- чек, подтверждающий выплату пошлины.
- прочие бумаги (по требованию).
Список документов внушительный, поэтому их сбором лучше заняться заблаговременно.
Способы подачи и сроки
Письмо об освобождении от обязанностей по арендному договору нужно отправить заранее. Участник, которому оно адресовано, вероятно, не будет согласен с тем, что написано на бумаге, и условиями. Если уведомление направляется ЮЛ, и его принимает секретарь ответственного лица, то нужна его подпись или печать. То есть тот, кто принес оповещение, должен понимать, что оно принято в надлежащем порядке. То же самое происходит, когда письмо передается гражданину, работающему в статусе ИП.
Интересный момент! Если возможность отнести оповещение отсутствует, это можно сделать через почту – заказным письмом с уведомлением. Последнее посылается по адресам организации, указанным в договоре: фактическому и юридическому.
После отравления письма срок окончания контракта будет зависеть от последующей реакции второй стороны. Собственник имущества, предупредив надлежащим образом вторую сторону, обычно дает 5 дней для того, чтобы освободили помещение. Неважно какое – жилое или нежилое.
Аренда прекращает правовое действие по истечении срока, в результате мирного, досрочного расторжения или по инициативе арендатора (арендодателя).
Так как аренда выступает сделкой, в которой принимают участие две стороны, инициатива одной из них по прекращению сотрудничества может привести к убыткам второй. Исходя из этого, законодатель выделяет случаи, когда договор может быть расторжен, а также юридические последствия этого процесса.
Если срок не истек, сотрудничество прекращается на следующих основаниях:
- взаимная договоренность;
- судебный порядок, связанный с инициативой одной из сторон;
- желание участников и по пункты, прописанным в арендном контракте.
Обратите внимание! Если лица, являющиеся сторонами по договору аренды, разрывают сотрудничество по согласию между собой, никаких правовых проблем возникнуть не должно. Участники составляют специальное соглашение, в котором отражается ситуация по расторжению договорных отношений в досрочном порядке в результате достижения договоренности между ними.
Ситуация, в которой участники не хотят расторгать договор, проблемная. Часто вопрос решается с помощью судебной инстанции.
Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения образец
Договор аренды помещения регламентирует взаимоотношения между владельцем недвижимости и арендатором. В документе закреплено, что последний имеет право в течение определенного срока пользоваться недвижимостью и обязан предоставлять за это определенную плату.
Однако на практике планы могут поменяться, и помещение понадобится хозяину раньше, или арендатор захочет прекратить пользование зданием до завершения установленного срока. В этом случае может быть составлено соглашение о расторжении договора аренды. Однако чтобы документ признали действительным, его нужно подготовить, соблюдая ряд правил.
О том, как составить бумагу, о порядке расторжения договора аренды, о сопутствующей документации, которую потребуется подготовить, поговорим далее.
При обращении в суд следует учесть некоторые моменты для успешного завершения процесса:
- Исковое заявление должно быть составлено правильно, иначе истец может проиграть процесс и лишится возможности повторного обращения по этому делу.
- Если владелец объекта не получил вовремя предоплату за следующий месяц, он может требовать выселения с первого числа нового месяца.
- Если предоплата внесена арендатором вовремя, выселение возможно только с первого числа неоплаченного месяца.
- При отказе нанимателя принимать уведомление или претензию, собственник вправе обратиться в суд с иском.
- Решение может быть вынесено и при отказе ответчика явиться в суд.
- В случае вынесения решения дела в пользу истца, он вправе требовать от ответчика возмещения судебных издержек.
Освобождение нежилого помещения возможно как по взаимному соглашению сторон, так и в судебном порядке. О правилах составления соглашения о досрочном расторжении договора аренды нежилых помещений читайте тут. Процедура зависит от:
- соблюдения условий договора аренды;
- внешних факторов;
- отношений между сторонами;
- принятых действий.
При правильно собранной доказательной базе судебные органы обычно принимают сторону арендодателя.
Порядок действий при прекращении договора
Образец заявления на расторжение договора аренды нежилого помещения вы могли обнаружить выше. В этом же разделе описан алгоритм действий по расторжению договора.
При завершении срока действия аренды и неимения заинтересованности в ее продлении договор считается прекращенным.
Порядок расторжения договора аренды нежилого помещения следующий:
- подписывается соглашение в двух экземплярах с обязательным указанием того, что участники аренды не имеют друг к другу претензий;
- оформляется акт приема-передачи нежилого помещения;
- если было оформление аренды в Росреестре необходимо произвести погашение записи регистрации.
о расторжении договора арендыг. «» 2022 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
- В связи с истечением срока действия договора аренды № от «»2022 года, стороны пришли к соглашению расторгнуть договор аренды № от «»2022 года с «»2022 года.
- Арендатор обязуется до «»2022 года передать Арендодателю помещения общей площадью кв.м. в здании, расположенном по адресу: по акту приема-передачи в исправном состоянии.
- Настоящее соглашение является неотъемлемой частью договора аренды № от «»2022 года.
- Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами.
- Настоящее соглашение составлено в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон.
Передача уведомления арендодателю или арендатору
Учитывая возможное несогласие второй стороны с предложением завершить отношения по договору посредством подписания соглашения о расторжении ДАр, необходимо, чтобы у инициатора расторжения сохранились доказательства надлежащей передачи уведомления о расторжении (а у арендодателя еще и надлежащего уведомления арендатора о несоблюдении последним условий Дар, п. 30 письма № 66). Аналогичным образом должно быть сохранено и доказательство направления извещения об отказе от ДАр в одностороннем порядке.
Названные документы могут быть переданы заинтересованной стороной — инициатором следующими способами:
- Вручение уведомления лично под расписку руководителю организации либо иному ответственному сотруднику с проставлением его должности, фамилии и инициалов, даты вручения. При передаче документа через канцелярию или секретаря следует также зафиксировать входящий номер.
- Направление по почте заказным письмом с извещением о вручении и описью вложения на юридический или иной согласованный при заключении договора адрес контрагента.
Направлять письмо по электронной почте можно только в качестве дополнительного способа привлечения внимания второй стороны к поднятому вопросу или для оперативной передачи информации.
Итак, установленный гражданским законодательством порядок расторжения ДАр по инициативе одной из сторон предусматривает обязанность:
- арендодателя перед обращением с иском о расторжении ДАр в судебный орган передать арендатору соответствующие письма (требование об исполнении обязательства и уведомление о досрочном расторжении договора аренды);
- арендатора перед обращением в суд письменно уведомить арендодателя о намерении расторгнуть ДАр.
Самим ДАр могут устанавливаться дополнительные к регламентированным законом основания его расторжения, а также сроки уведомления сторон о намерении расторгнуть соглашение.
Правила составления письма о расторжении договора аренды
В договоре аренды жилого или нежилого помещения всегда отражается срок действия документации. Однако иногда могут возникнуть обстоятельства, побуждающие арендатора прекратить взаимодействие досрочно. В этом случае важно письменно сообщить арендодателю о возникшем желании. Обязательно потребуется подготовить письмо о расторжении договора аренды. Оно оформляется в 2 экземплярах. Один из них направляется противоположному участнику сделки, а другой остается у самого гражданина. На уведомлении о расторжении договора аренды проставляется отметка, подтверждающая факт получения. Если возможность передачи уведомления отсутствует, допустима отправка документа заказным письмом. Важно, чтобы факт получения подтверждало соответствующее уведомление. Оно будет выступать доказательством, подтверждающим соблюдение требований действующего законодательства.
На каких условиях допустимо расторжение договора аренды
Как уже говорилось выше, соответствующие положения закреплены в статье 620 ГК РФ. Образец письма о расторжении договора аренды по инициативе арендатора может потребоваться в следующих ситуациях:
- Имущество настолько изменилось, что его невозможно продолжать использовать по назначению. Договор можно расторгнуть, только когда в сложившейся ситуации арендатор не виноват.
- Гражданин или организация не получили арендованное имущество или арендодатель не даёт пользоваться объектом.
- Имущество, выступающее в качестве предмета договора, имеет недочёты, о которых раньше не сообщалось. При этом недостатки являются существенными.
- Не была своевременно выполнена обязанность по проведению капитального ремонта.
В вышеуказанном нормативно-правовом акте не говорится, что гражданин, оформивший письменное извещение о прекращении договора аренды или субаренды недвижимого имущества, обязан просить устранить нарушение. Достаточно лишь своевременно направить уведомление о желании расторгнуть сделку. Уведомлять противоположную сторону необходимо своевременно. Действие предстоит выполнить за один месяц до предполагаемого срока расторжения. Если в назначенное время ответа не поступило или арендодатель не согласен с подобными мерами, лицо имеет право обратиться в суд.
Уведомление о досрочном расторжении договора аренды
Текст договора аренды предусматривает срок действия. Случается, что обстоятельства вынуждают арендатора расторгнуть договор, не дожидаясь истечения этого срока.
Тогда он обязан письменно сообщить арендодателю о своем желании. Уведомление оформляется в двух экземплярах. Один из них необходимо направить стороне договора, получив подтверждение передачи документа. Допускается пересылка письма по почте заказным письмом с оформлением уведомления.
Знайте! Почтовое уведомление является официальным доказательством передачи документа.
Также арендатор вправе лично доставить уведомление арендодателю, получив на своем экземпляре отметку о вручении. Обычно работник канцелярии проставляет дату и входящий номер документа, скрепляя это своей подписью. Возможно и проставление оттиска штампа для входящих документов.
Письмо-уведомление о расторжении договора аренды
Письмо-уведомление о расторжении договора аренды
Правомерно, что неисполнение условий сделки одной стороной рассматривается второй стороной как нарушение договоренностей. Однако обстоятельства могут сложиться так, что, например, руководитель организации — арендатор не знает о том, что его бухгалтер «забыл» перечислить арендную плату.
Скачать образец письма
Именно поэтому Гражданским кодексом предусмотрен вариант предварительного уведомления арендатора о том, что он не исполняет свои обязательства, с предложением их все-таки исполнить в разумный срок или в срок, указанный в уведомлении.
Не знаете свои права? Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ.
Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю. Подписаться С условиями обработки персональных данных согласен
После направления такого письма-уведомления и неполучения ответа от арендатора, а также в случае, если последний не совершает никаких действий для разрешения ситуации, арендодатель составляет еще одно письмо-уведомление, но уже о своем желании расторгнуть договор (см.: «Как составить письмо (уведомление) о расторжении договора (образец)»).