Как правильно оформить деньги в долг под залог недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно оформить деньги в долг под залог недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Кредиты под залог в банке встречаются все чаще. Практически в любом банке есть программы, которые включают залог. Причем именно банк выставляет список предметов, которые могут выступать в качестве залогового имущества.

Как работает кредит под залог

Главное, чтобы вещь, которая выступает залогом, была ликвидной. Под «ликвидностью» подразумевается ценность. Другими словами, банк выбирает в качестве залога ценные вещи, которые может быстро продать. Если заемщик не исполняет свои залоговые обязательства, кредитор может взыскать залоговое имущество через суд. После получения решения суда, взыскиваемый объект продается на специальных торгах. Прибыль, полученная от продажи залога, должна покрыть убытки банка.

Оформить залог вне банковской программы нельзя, поскольку кредитная организация не примет имущество, что не сможет реализовать. Но помимо ценности и ликвидности имущества, особых требований больше нет. Например, имущество которое вы взяли за основу, может быть движимым или недвижимым. Хотя все же чаще всего залог – это недвижимость. Городская она или загородная особого значения не имеет. Автомобили и другое имущество банки принимают все реже, но с ними все ещё можно обратиться в ломбард или другие залоговые организации.

Этот вариант подходит, если вы одалживаете небольшую сумму друзьям или родственникам. Он является самым простым и требуется только, чтобы должник сам написал текст расписки.

В ней указывается ФИО заемщика и кредитора, а также прописывается сумма займа и срок, в который она будет погашена. Если долг будет возвращаться частями, то возможно описать график платежей. Следует не забыть написать место и дату рождения должника. Это пригодится, если деньги не будут возвращены и потребуется обращаться в суд, а затем получать исполнительный лист. Во последнем в обязательном порядке указывается место рождения ответчика. Без этой информации получить исполнительный лист не получится. Также необходимо обозначить данные паспорта и адрес человека, который дает одалживает деньги.

Размер займа записывается цифрами и прописью. В конце текста расписки ставится дата подписания, подпись и ее расшифровка в виде полного ФИО либо инициалов и фамилии.

Необходимость паспортных данных и адреса временной или постоянной регистрации заключается в том, что бывают случаи, когда расписка выдается в печатном варианте, а подпись стоит такая, что нет возможности установить ее принадлежность конкретному лицу. Порой бывает бессильна даже графологическая экспертиза. В такой ситуации документ не сможет быть принят судом в качестве доказательного факта.

Но многие воспринимают расписку просто, как бумажку, которая ничего не значит. На самом деле это не так. Расписка — это важный документ. Для придания большей юридической значимости имеет смысл заверить ее нотариуса. Стоит эта процедура недорого и позволит защитить интересы заимодавца от недобросовестного должника. Но стоит заметить, что согласно судебной практике вернуть деньги на основании одной расписки достаточно сложно. Зачастую ее рассматриваю только, как документ, который подтверждает передачу денег. Поэтому к ее тексту надо подходить крайне ответственно и прописывать все вышеуказанные пункты.

Нотариусы рекомендуют использовать расписку только в том случае, когда сумма долга сравнительно небольшая.

Указывать в расписке сумму неустоек или условия погашения нельзя. Эти пункты прописываются в залоговом договоре.

Специалисты советуют осуществлять передачу денег не в наличной форме, а путем банковского перевода. Справка о совершении операции может служить доказательством в суде.

Чаще всего одалживание денег между друзьями или близкими родственниками не предусматривает выплату процентов. Но такой вариант займа тоже возможен и этот вопрос регулируется нормами Гражданского кодекса РФ. Размер процентной ставки, согласно законодательству, устанавливается по решению сторон и прописывается в обеспечивающем документе.

Если размер процентов не указан, то кредитор имеет право получить сумму, которая рассчитывается по ставке рефинансирования на момент полного погашения долга или его части. Расчет осуществляется с учетом места проживания кредитора или адреса нахождения, если заимодавцем является юридическое лицо.

Также рекомендуется на момент оформления документов обсудить вопрос снижения процентов на случай досрочного возврата денег.

Устанавливать неоправданно завышенную ставку по процентам тоже не стоит, потому что в таком случае договор легко может быть признан недействительным из-за кабальных условий.

В чем выгода кредита под залог?

Кредит с обеспечением позволяет получить деньги в течение двух-пяти дней. Но это не единственное преимущество.

• Банки охотнее выдают кредиты под залог, поскольку недвижимость — гарантия возврата инвестиций. Даже если заемщик не исполнит обязательства по договору, продажа залоговой квартиры покроет задолженность и начисленные проценты. Однако просто продать имущество нельзя, даже если оно заложено. Требуется решение суда или подписанный договор об отступном праве.

• Заем под залог отличается меньшей процентной ставкой, чем программы без залога. Средняя ставка по займам с обеспечением — 10–13% годовых, в то время как кредиты наличными выдают под 20% годовых.

• Лимит по программам с залогом составляет до 20 млн руб., в зависимости от цены закладываемой недвижимости. Банк выдает до 90% от рыночной цены недвижимости после проведения оценки.

• Срок кредитования составляет до 25 лет с возможностью досрочного возврата долга. Потребительские кредиты без залога ориентированы на срок до пяти лет.

• Для оформления займа хватит паспорта и правоустанавливающих документов на закладываемое имущество.

• Квартира не переходит банку, а остается во владении клиента. Владелец вправе распоряжаться имуществом — сдавать в аренду, проживать, делать ремонт. А вот продать квартиру нельзя, она находится под обременением. Сделка, предполагающая смену собственника, признается недействительной по решению суда.

Поскольку вы оставляете квартиру в залог, требуется надежный кредитор с проверенной репутацией. Поделимся секретами, как выбрать банк для оформления кредита:

• Подходящая сумма кредита. Если квартира стоит 15 млн руб., ищите банк, который выдает кредиты на эту сумму. Нет смысла обращаться в организацию с лимитом до 5 млн руб.

• Понятные условия кредитования. Берите кредит, если у банка нет скрытых комиссий, дополнительных платежей, которые увеличивают стоимость кредита. Также обратите внимание на договор, все пункты должны соответствовать ГК РФ.

• Лицензия, выданная ЦБ РФ. Банк вправе выдавать кредиты гражданам России только при наличии лицензии, выданной Центробанком РФ. Проверьте лицензию на сайте регулятора по наименованию организации или ОГРН.

• Отзывы клиентов. Посетите тематические порталы, где клиенты делятся историями обслуживания в том или ином банке. Конечно, у банка не будет только положительных отзывов, но это даст представление о методах работы и клиентоориентированности организации.

Залоговый кредит дадут при испорченной кредитной истории

Алексей — индивидуальный предприниматель. Он ремонтирует обувь, одежду и точит ножи. Работает в арендуемом у частного лица подвале площадью 60 м².
Часть помещения использует сам, остальную площадь сдает в субаренду мастеру по пошиву одежды и под склад-магазин одежды. Совокупный доход от работы и сдачи в субаренду площадей — 110 — 120 тыс. рублей.
Алексей решил выкупить помещение. Цена — 5 млн рублей, собственных средств — 2 млн руб. Напрямую взять кредит на покупку мужчина не мог, так как помещение не соответствует требованиям банка (нежилое помещение, подвал). Несколько лет назад были просрочки по кредитным платежам, и поэтому Алексею отказывали в потребительском кредите на большую сумму.
В итоге он обратился за залоговым займом. Банк одобрил кредит под залог двухкомнатной квартиры — 3 млн рублей на 20 лет. Ставка по кредиту — 14% годовых, ежемесячный платеж — 38 500 руб.
Алексей выкупил подвальное помещение и планирует досрочно погасить залоговый кредит.

Оформить залоговый займ можно и при испорченной кредитной истории: если человек пропускал или поздно вносил платежи по кредитам. Главное, чтобы банк убедился в платежеспособности клиента.

У каждого банка своя методика оценки платежеспособности. Общее правило: при оценке финансового положения заемщика использовать отчеты Бюро кредитных историй (БКИ). В них есть информация о том, как потенциальный клиент выплачивал кредиты.

С 2019 года в отчете БКИ указывается кредитный рейтинг человека — это показатель кредитоспособности отдельного клиента. Рейтинг рассчитывается на основании текущей и прошлой финансовой истории (сколько кредитов брал, как платил, когда погасил и пр.).

В отличие от кредитной истории, он содержит обобщенную, а не подробную информацию из разных источников и служит для анализа. В этот рейтинг включена оценка того, сможет ли человек получить кредиты разного типа, — скоринговый балл. Чем он ниже, тем меньше шансов получить займ.

Если у клиента испорчена кредитная история, банк может назначить свои условия, чтобы убедиться в платежеспособности. Например, три месяца не допускать просрочки по текущим кредитам.

Банк не стремится забрать недвижимость — это крайняя мера

Банк не ставит задачу забрать недвижимость, он планирует получить выданный кредит.

Продажа залогового имущества — крайняя мера. Она возможна, если клиент не платит и не выходит на связь.

Сначала банк подаст судебный иск, потом пройдет судебный процесс. Там выдадут исполнительный лист, который направят судебным приставам. Только после этого можно начать торги. При этом решение суда должник может оспаривать — и тогда все надолго затянется.

Работать с должниками начинают с первой просрочки платежа. С клиентом связывается сотрудник банка, чтобы обсудить ее причины. По словам эксперта, главное — личный контакт. Сотрудник банка выясняет, почему клиент не платит, и предлагает условия, на которых человек сможет вернуть деньги. Как уверяет специалист, переговоры могут длиться вплоть до решения суда — во время процесса должник может договориться с банком, и тот отзовет исковое заявление.

Кроме того, начинают действовать штрафные санкции: при новом платеже заемщик должен внести сумму платежа и проценты от этой суммы. Сумма процентов прописана в кредитном договоре.

Если клиент пропустил несколько платежей, ему предлагают полностью погасить долг, потому что банк больше не доверяет заемщику. И в этом случае можно заплатить только сумму кредита без учета штрафов. Когда заемщик выполнит это условие, залог с недвижимости будет снят.

Оформление данного вида кредита имеет ряд существенных преимуществ:

• проценты по кредиту составляют в среднем 12% (изменения могут быть в любую сторону и зависят от наличия зарплатной программы в Сбербанке, договора страхования жизни и недвижимости, поручителей и класса предоставляемой недвижимости);
• сумма к выдаче: от 500 000 до 10 миллионов рублей;
• возможность рефинансирования;
• возможность изменения ежемесячного взноса по заявлению;
• возможность досрочного погашения;
• возможность распоряжаться заложенным имуществом по своему усмотрению: сдавать в аренду, проживать, производить косметический ремонт (без внесения неотделимых изменений).

Кредит под залог недвижимости является удобным средством получения необходимых денежных средств без целевой привязки, его еще называют кредитом на любые цели.

Перечень документов для банка

Для рассмотрения заявки на получение кредита под залог недвижимости необходимо подготовить следующие документы:

1. Паспорт – оригинал с копией;
2. Заявление-анкету, заполненное собственноручно заявителем. Анкета выдается в банке
3. Копия трудовой книжки, которая должна быть заверена работодателем, с записью на последней странице «работает по настоящее время»;
4. Выписка из ЕГРН
5. Справка 2-НДФЛ с подтверждением дохода;
6. Справка о составе семьи;
7. Документы, подтверждающие право обладания имуществом: свидетельство о собственности, технический паспорт, справку из жилищной компании;
8. Документ от оценочной компании, подтверждающий рыночную стоимость объекта залога;
9. Договор страхования имущества, страхования жизни заемщика.
10. Заемщики и созаемщики, получающие пенсию, предоставляют справку из пенсионного фонда о величине пенсионных выплат за последний месяц;
11. Справку о дополнительном доходе (если имеется) учитывается, если с него уплачены все необходимые налоги и сборы. Неподтвержденный доход не учитывается.

Как оформить залог и что для этого нужно?

Оформление кредита под залог недвижимости отличается от процедуры по беззалоговым кредитам тем, что вместе с оформлением самого кредита нужно зарегистрировать право залога на объект. От этого меняется и порядок оформления кредита, и перечень необходимых документов.

Алгоритм оформления будет таким:

• заемщик подает заявку на кредит в банк. Ее можно подать дистанционно или лично, но в данном случае нужно сначала проконсультироваться с менеджером банка;
• к заявке нужно приложить определенный пакет документов (в отличие от обычного кредита). Если заявка подается дистанционно, то нужно сделать скан-копии документов и отправить их туда, куда укажет менеджер;
• банк рассматривает заявку, при необходимости запрашивает дополнительные документы;
• если по заявке выносится положительное решение, заемщик подписывает кредитный договор в банке;
• сразу же или в течение определенного времени заемщик или банк подают документы на регистрацию залога и оплачивают госпошлину за это.

Важно: многие банки устанавливают повышенную процентную ставку на период, когда кредитный договор уже оформлен, а залог – еще нет.

Документы для оформления и расходы

Человеку, решившему оформить кредит под залог недвижимости потребуется предоставить два пакета документов.

Первый пакет призван подтвердить платежеспособность. Для этого предоставляется:

• общегражданский паспорт;
• второй документ – водительское удостоверение, паспорт для выезда за границу, военный билет;
• заполненное заявление на выдачу кредита;
• справка о доходах по форме 2-НДФЛ или по форме банка;
• копия трудовой книжки или выписка из ЕГРИП.

Финансовая организация может потребовать предоставления и иных документов. Заемщик также может подтвердить свою материальную состоятельность посредством предъявления ПТС на автомобиль, выписки из ЕГРН на недвижимое имущество. Эти бумаги могут увеличить шансы на одобрение кредита.

Для оформления залогового имущества потребуются другие бумаги:

• актуальная выписка из ЕГРН – выдается в Росреестре или МФЦ;
• документ-основание получения прав собственности на объект – договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в права наследования, договор о приватизации и т.д.;
• справка об отсутствии обременений;
• технические документы;
• согласие совладельцев, если они есть – оформляется у нотариуса;
• справка о лицах, зарегистрированных на жилплощади – берется в паспортном столе.

Если какие-то бумаги отсутствуют, их нужно получить в уполномоченных инстанциях. Недвижимость должна отвечать требованиям ликвидности. Это требуется для того, чтобы в случае необходимости ее можно было бы быстро продать.

Когда предмет залога отвечает требованиям ликвидности, процентная ставка будет снижена. В среднем она варьируется в пределах 10-15 %.

Помимо расходов на подготовку документов, заемщику придется также оплатить:

• услуги оценщика;
• государственную регистрацию сделки в Росреестре;
• страхование недвижимости, а также жизни и здоровья плательщика.

В некоторых случаях может потребоваться обращение к нотариусу. Услуги этого специалиста также оплачиваются заемщиком.

Ограничения на использование залоговой недвижимости

Государственная регистрация залога предполагает, что на недвижимость будет наложено обременение. Это означает, что собственник не сможет распоряжаться им в полной мере без согласия банка или до полного погашения кредита.

Иначе говоря, залогодатель не сможет определять юридическую судьбу имущества. Он ее не продаст, не подарит, не обменяет. Для всех этих действий нужно согласие залогодержателя.

Кроме того, нельзя сделать перепланировку или зарегистрировать других лиц на заложенной жилплощади. Все эти действия осуществляются только с согласия кредитора.

При возникновении юридических сложностей обращайтесь за консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте.

Теперь вы знаете, что значит кредит под залог недвижимости. При оформлении договора залога рекомендуем воспользоваться помощью юриста. Задайте вопрос в специальном окне.

Кто и как должен платить кредит, если заемщик умер

Залоговая недвижимость наследуется аналогично другому имуществу заемщика — по закону и по завещанию. Это значит, что в случае его смерти вы можете вступить в наследство, стать новым владельцем квартиры или дома и пользоваться недвижимостью с учетом обременения.

Вопрос с выплатами решается, исходя из условий кредитования.

При наличии созаемщика/созаемщиков обязательства по займу автоматически переходят к ним без судебных разбирательств. Созаемщик несет ответственность по всему кредиту солидарно с заемщиком, поэтому банк может требовать деньги с любого должника.

При наличии добровольного страхования жизни и здоровья наследнику нужно самостоятельно оповестить страховую компанию. Срок, в который это можно сделать, обычно составляет 30 рабочих дней.

Если смерть заемщика признается страховым случаем, то долг по кредиту будет погашен страховой компанией.

На что стоит обратить внимание, выбирая квартиру в кредит

Эта стадия ипотечного кредитования самая основная. Когда банк вынес положительное решение о выдаче кредита, клиенту нужно найти квартиру, которая подходит для приобретения по ипотеке.

Сначала нужно решить, это будет готовая жилая квартира или объект в доме с незаконченным строительством. Обычно, процент по ипотеке квартиры в новостройке выше на 1,5 % – 2 %, ипотека вторичного рынка жилья дешевле.

За 10 – 15 лет ипотеки небольшие проценты нарастают в приличную сумму, которую клиент переплачивает банку. Проще подобрать уже готовую квартиру на вторичном рынке, чем подходящую по ипотеке новостройку.

Предоставление недвижимости в аренду поможет значительно сэкономить средства на выплату долга банку. Уменьшается риск быть обманутым компанией – застройщиком, как это часто бывает, не нужно постоянно контролировать стройку и переживать.

Похожие записи:

• От любви до развода: кому и зачем нужны брачные договоры
• Льготы на транспортный налог — 2022. Кто и почему может не платить
• Налоговый вычет при покупке квартиры 2022