Как перевести землю из сельхозназначения в ИЖС: основания и порядок
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести землю из сельхозназначения в ИЖС: основания и порядок». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Смена категории земли — сложная и длительная процедура, которая сопряжена с определенными затратами и не всегда гарантирует достижение желаемого результата. Одним из альтернативных способов законного использования земель сельхозназначения является юридическое закрепление участка под ИЖС, не прибегая при этом к изменению его категории.
Сама процедура подачи и рассмотрения ходатайства осуществляется на безвозмездной основе, но оформление некоторых документов может потребовать оплаты госпошлины.
Так при самостоятельной подаче данных в Росреестр для внесения изменений в Земкадастр необходимо оплатить следующие процедуры:
- Изменить сведения в Реестре – от 245 до 350 руб. Для юридических лиц и ИП стоимость выше – от 700 до 1000 руб.
- Предоставление выписки из ЕГРН (документ прилагается к ходатайству, направляемому в органы власти) – от 300 до 750 руб. – для граждан. Для прочих структур – от 600 до 2200 руб.
Переход земель с/х назначения в ИЖС производится в соответствии с Федеральным законом № 172. Заявка рассматривается Федеральной или местной администрацией в течение 2-3 месяцев. Затем в течение 14 дней они обязаны дать ответ.
Чаще всего отказы получают землевладельцы, участки которых находятся в отдалении от населенных пунктов. Обычно по генплану не планируется развитие земель, находящихся далеко за границами городов, поселков, деревень. Поэтому получить разрешение на перевод их под ИЖС весьма непросто.
В случае одобрения заявки, обратившемуся гражданину выдают акт, подтверждающий перевод. Там должна присутствовать следующая информация:
- на каких основаниях выдано разрешение;
- границы участка и его номер;
- площадь земельного надела;
- категория, которая была ранее и та, что присвоили после принятия положительного решения.
Чем ЛПХ отличается от ИЖС?
Одно из главных отличий участка ЛПХ от участка ИЖС – его кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость участка для ИЖС, как правило, значительно выше, поэтому и продать его можно дороже. Но не следует забывать, что с увеличением кадастровой стоимости земельного участка увеличивается и размер земельного налога.
Сколько потребуется времени и денег?
Вся процедура оформления перевода земельного участка из одной категории в другую может длиться от двух до трех месяцев, в зависимости от того, в какой исполнительный орган направлено ходатайство – местный или федеральный. Быстрее, в течение месяца, процедура осуществляется только при отказе, так как в этом случае не надо ждать, когда бюрократическая машина сформирует соответствующее постановление.
Стоимость перевода с/х земель в категорию земли населенного пункта, на которой разрешено индивидуальное жилищное строительство, достаточно высока и составляет около 30% кадастровой стоимости земельного участка.
Это компенсация, покрывающая разницу между налогами, которые государство получало с земли сельскохозяйственного назначения, имеющую высокую кадастровую цену, и налогами, которые оно будет получать при переводе её на обладающую меньшей кадастровой стоимостью категорию земель населенных пунктов.
Кроме того, возможно дополнительно придется заплатить за услуги геодезистов (при необходимости межевания), профессионального юриста, если решено воспользоваться его услугами, и нотариуса. В сумме все расходы на оплату труда специалистов могут составить до 100 тысяч рублей.
В каких случаях возможен перевод земель из одной категории в другую в 2021 г.
- В нашей стране земли сельскохозяйственного назначения имеют весьма значимый характер. Вот и перечислим для начала условия, при которых допускается перевод земель из сельскохозяйственного назначения
- При консервации земель, т.е. временный вывод земель из сельскохозяйственного оборота для предотвращения ухудшения земель;
- При создании особо охраняемых природных территорий;
- С целью изменения границ населенных пунктов;
- При строительстве дорог, линий электропередачи, линий связи, газопроводов, железнодорожных линий и других аналогичных сооружений;
- Для добычи полезных ископаемых, но с условием утвержденного проекта рекультивации земель;
- Далее рассмотрим перевод земель населенных пунктов в другую категорию, который происходит, чаще всего, при изменении границ, когда возможно расширить/уменьшить черту населённого пункта.
- Согласно ст.9 N 172-ФЗ, перевод земель промышленности, энергетики, транспорта, связи и т.д. в другую категорию осуществляется без особых ограничений, если только утвержден проект рекультивации земель.
- Причиной перевода земель особо охраняемых территорий в другую категорию возможна только по одной причине — утрата особого природоохранного значения. Кроме того, допускается только при заключении государственной экологической экспертизы. Обратная процедура, по присвоению категории ООПТ разрешена при создании новой особо охраняемой территории.
- Перевод земель лесного и водного фонда разрешается без затруднений в случае организации особо охраняемых природных территорий и изменения границы населенного пункта.
Порядок перевода одной категории земли в другую
Правила перевода земель закреплены в ФЗ № 172 «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую». Не имеет значения, кому принадлежит участок: государству или гражданину, правила одни для всех.
- Подготовка документов.
Первым делом необходимо подготовить ходатайство и собрать пакет документов. От того, насколько правильно и точно вы подготовите документы, будет зависеть положительный результат. Составлять прошение можно самостоятельно в произвольной форме, а можно воспользоваться типовой формой, которую можно скачать здесь — образец ходатайства.
Главное не забыть указать в ходатайстве информацию, касающуюся:
- кадастрового номера участка;
- подтверждения полномочий заявителя;
- категории земли, которая присвоена ей сейчас;
- причин перевода;
Кроме ходатайства необходимо подготовить еще ряд документов:
- Паспорт заявителя (собственника).
- Доверенность, если заявителем выступает не владелец участка.
- Номер свидетельства ЕГРЮЛ (если хозяином является организация).
- Выписка из ЕГРН, полученная не более, чем за 1 месяц до дня подачи заявления. В ней должны содержаться сведения о кадастровом номере, адресе участка, его площади и других важных характеристиках, которые могут помочь идентифицировать конкретный участок;
- Документы о проведенном межевании (если эти данные не зафиксированы в выписке из ЕГРН);
- Результаты экологической экспертизы (в случае необходимости). Список документов может быть расширен в индивидуальном порядке. Сотрудники уполномоченного органа вправе самостоятельно затребовать некоторые виды справок по их усмотрению.
В случае возникновения вопросов всегда можно обратиться к юристу или другому специалисту, который подскажет, как грамотно оформить документ.
- Куда обращаться с ходатайством.
Рассмотрением прошения занимаются представители уполномоченного органа. Подача прошения производится в различные инстанции. Чтобы не растеряться, важно знать, кто является собственником. Если земля государственная, то ситуацию, касающуюся смены ее категории, должно решать Правительство. Если собственником выступает субъект федерации, то в дело вмешивается вышестоящий орган. Если речь идет о юрлице или физлице, то ходатайство рассматривает орган местного самоуправления. Проще говоря, изучением дел, инициированных рядовыми гражданами, занимаются представители сельсоветов, горсоветов, т.е. местная администрация.
- Получение результатов.
Поправки в закон, принятые в 2019 году
Переводить с/х земли в другие категории возможно лишь в исключительных случаях, описанных выше. Но на них не запрещено образовывать участки садового/дачного типа. Это в российском законодательстве новшеством не является, но норму было решено закрепить в специальном документе. Речь идет о пункте 11 статьи 23 ФЗ № 217.
С 2021 года в пределах садоводческого/дачного участка не возбраняется размещать дома садового и жилого типа. Но необходимо, чтобы объект ИЖС не нарушал установленные статьей 39 Гражданского кодекса требования. Запрещено строить дома с 4 и более этажами, а также объекты, превышающие 20-метровую высоту. Также дом не может являться отдельно стоящим сооружением и предназначаться для раздела. Использовать его можно только для проживания либо удовлетворения бытовых нужд.
Строить дома на территориях, которые относятся к СНТ, можно. Но трудности могут возникнуть с получением регистрации. Сложности могут появиться в том случае, если изначально дом возводился не с целью проживания в нем. Более того, подавляющее большинство таких объектов противоречит нормам, поэтому прописываться там не позволят. Чтобы переоформить строение как жилой дом, иногда может потребоваться перевод земли в другую категорию.
В то же время большая часть покупателей не знает, что буквами ИЖС обозначают не только ВРИ земель населенных пунктов, но и объект индивидуального жилищного строительства – то есть само строение. Парадокс в том, что такой дом может на вполне законных основаниях стоять и не на земле ИЖС – например, его можно строить и на сельхозземле под дачное строительство. Из-за этого периодически возникает путаница. Часто покупатели верят обещанию, что купленный ими участок «можно перевести под ИЖС». Покупатель уверен, что, совершив некие действия, получит в итоге участок категории «земли населенных пунктов» с ВРИ «для индивидуального жилищного строительства». Однако в большинстве случаев все, что ему удастся сделать – это изменить ВРИ сельхозземли с «садоводства» на «дачное строительство», и это в лучшем случае. Поэтому прежде, чем покупать участок с такими обещанными перспективами, нужно выучить ситуации, в которых можно изменить категорию земли.
Порядок перевода земли под жилое строительство
Вы приобрели землю сельскохозяйственного назначения, или решили строить жилье на уже существующем участке. Но в акте пользования на землю не указана возможность строительства жилого дома. Возникает необходимость изменения целевого использования участка земли.
Процедура перевода земель для использования их под ИЖС регламентируется ФЗ №172. В соответствии с ним, предусмотрена процедура подачи ходатайства с просьбой о переводе земли сельхозназначения в категорию земель поселка под ИЖС. Для этого необходимы следующие документы:
- собственно ходатайство;
- выписка из Кадастра;
- копия гражданского паспорта;
- документ о праве на земельный участок;
- письменное согласие правообладателя на смену категории участка.
На рассмотрение такого ходатайства законом отводится два месяца. После чего в течение двух недель будет дано решение, или обоснованный отказ. Как показывает практика, если участок, находится на удалении от границ населенного пункта, и развитие последнего не предусмотрено планами развития территории, получить положительное решение по ходатайству будет невозможно.
В случае положительного решения, выдается акт о переводе земельного участка в категорию населенного пункта под индивидуальное жилищное строительство.
В этом акте указываются следующие сведения:
- основания для изменения категории;
- границы, площадь и кадастровый номер участка;
- категории, к которой относилась земля, и к которой она будет относиться после принятия решения.
Информация!
О том, как земли сельхозназначения перевести в ИЖС можно ознакомиться в Земельном кодексе РФ и ФЗ №172.
Ознакомившись с необходимыми документами можно прийти к выводу, что для строительства дома в сельской местности земля, на которой будет располагаться постройка, должна относиться к населенному пункту, а перевод ЗУ в данную категорию для каждого конкретного случая рассматривается отдельно.
Следует учитывать, что сельскохозяйственные земли обладают наибольшей ценой и при переводе их в ИЖС кадастровая стоимость участка значительно уменьшается. Исходя из этого, можно сделать вывод, что в процессе перевода из одной категории в другую государство понесет определенные убытки, которые необходимо будет возместить. В большинстве случаев такой перевод нецелесообразен в экономическом плане и связан с большими финансовыми тратами. Большинство людей отказываются от проведения данной процедуры и ищут другой земельный участок.
Также существует бюджетный способ перевода сельскохозяйственной земли в ИЖС, который позволяет без изменения категории ЗУ установить за землей статус ИЖС. Для этого необходимо произвести процедуру зонирования. То есть целевое назначение может быть изменено только при изменении границ участка.
Можно выделить два случая, в которых возможен перевод:
- Участок располагается в непосредственной близости с ЗУ, на территории которых строительство;
- Если участок приобретен на территории, которая впоследствии станет пригодной для строительства в результате развития близлежащего населенного пункта.
Теперь мы точно можем сказать, что перевод земель из сельхозназначения в ИЖС возможен.
Перевод СНТ, ДНП, огородного земельного участка в ИЖС
Земельные участки делятся по категориям и имеют виды разрешенного использования. В каждой категории предусматриваются свои виды разрешенного использования.
ИЖС – это вид разрешенного использования, при котором возможно строительство жилого дома. Такие земли относятся к категории земли населенных пунктов.
Категория земель сельскохозяйственного назначения можно использовать в качестве садового, огородного, дачного участка.
Садовый участок предназначен для выращивания сельскохозяйственных культур и отдыха собственника. На нем можно строить жилой дом для временного проживания.
Огородный участок имеет то же назначение, но не всегда разрешается строить на нем здания для бытового использования и/или для проживания.
Дачный участок позволяет не только выращивать растения, но и строить дома, регистрироваться и проживать в них постоянно (не на всех видах дачных участков).
На садовом, огородном и дачном участке главное – выращивание растений, а на участке ИЖС главное – жилая застройка.
Садоводческое, огородническое и дачное некоммерческие товарищества – СНТ, ОНТ и ДНТ – это добровольные объединения собственников садовых, огородных и дачных земельных участков.
Разница в полномочиях владельцев участков различного использования не всегда удовлетворяет их потребности. Поэтому закон разрешает изменять в установленном порядке один вид разрешенного использования на другой.
Перевод земель в случае с участками под садоводство, огородничество и дачу в ИЖС всегда связан с изменением категории земли на земли населённых пунктов.
Дача под ПМЖ: юридические нюансы и технические аспекты
С каждым годом растёт спрос на загородную недвижимость. Это связано с тем, что всё большее число горожан стремится покинуть мегаполисы и жить на своей земле. Одним из препятствий на пути к мечте, помимо дороговизны участков, находящихся недалеко от города, становятся сложности юридического характера. При попытках разобраться в хитросплетениях прописки и жизни в домах, построенных на участках в СНТ, у застройщиков возникает множество вопросов. А именно:
- Как классифицируются земельные участки.
- Как прописаться на даче.
- Можно ли изменить категорию земель и вид разрешённого использования (СНТ в ИЖС).
- Каким техническим требованиям должен отвечать загородный дом для возможности прописки.
Можно ли перевести землю с/х назначения в ИЖС
Главные положения законодательной базы, рассматривающие данный вопрос, находятся в законе Земельного кодекса (№ 172). Согласно ему, покупаемый надел земли уже должен быть закреплен за определенным населенным пунктом. Укажите причины перевода участка. Обозначьте мотивы своего намерения. Для этого обратитесь в соответствующие органы местной власти.
При проведении анализа кадастровой стоимости можно определить самый дорогой надел земли – это территория сельскохозяйственного назначения. Таким образом, вопрос обоснования такого перевода является очень важным и серьезным. Решить проблему также помогут другие документы, например, Градостроительный кодекс РФ. В нем указаны все особенности подобных переводов и причины, по которым это сделать будет невозможно.
В случае расположения угодья за границей имеющейся отрасли, перевод проводят после проведения процедуры межевания.
Подобный процесс возможен, когда:
- территория расположена недалеко от населенного пункта. Причем такое размещение согласовывается с генеральным планом функциональных участков;
- планирование вышеуказанных наделов производится в качестве специального назначения с целью развития города или поселка.
Таким образом, перевести участок земли вполне реально только при определенных условиях, для этого не должно быть никаких преград.
Перевод земли из сельхозназначения в земли ижс: порядок перевода
Помимо формальных проблем с документами, поводом для отказа в переводе участка земель СХН под ИЖС является ситуация, при которой земельный участок удален от населенных пунктов, не граничит с ними; перевод вступает в противоречие с генпланом; участок относится к охраняемой зоне или имеет вкрапления лесного фонда. Если же вблизи участка уже имеются жилые постройки, проведены коммуникации, проблем с переводом земель, как правило, не возникает.
Есть мнение, что закон не запрещает построить дом фермера на земле сельхозназначения лицу, занятому индивидуальной трудовой деятельностью. «Дом фермера» — это не особый статус недвижимости. Данный термин упоминается лишь в Санитарных правилах 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства». В соответствии с п. 5.2.4 правил «в сельских поселениях для семей, ведущих индивидуальную трудовую деятельность, следует применять жилые дома с местом приложения труда (дом врача… дом фермера и др.)».
Также фермеры ссылаются на Федеральный закон от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». В ст. 6 этого закона сказано, что в состав имущества фермерского хозяйства могут входить хозяйственные и иные постройки, необходимые для ведения хозяйства. Если исходить из того, что жилой дом может быть отнесен к «иным постройкам», то строительство на землях сельхозназначения правомерно.
Однако результаты судебных споров свидетельствуют об обратном: ни Земельный кодекс РФ, ни Федеральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» не дают право фермеру возводить жилой дом на землях СХН, а для жилого дома обязательна определенная категория земель (см. определения Конституционного Суда РФ от 24.09.2012 № 1586-О, Калужского областного суда от 11.09.2013 по делу № 33-2150/2013). Жилой дом нельзя отнести к «иным постройкам», это не средство производства.
Но в каждом правиле есть исключения: так, фермер после нескольких лет судебных тяжб все же зарегистрировал свой дом на землях КФХ через суд (см. постановление ФАС Центрального округа от 19.03.2015 № Ф10-262/2015 по делу № А08-875/2012).
Подведем итоги.
По общему правилу, чтобы построить дом на территории земель СХН и не нарушить закон, необходимо изменить категорию земельного участка и получить нужный вид разрешенного использования — под ИЖС. Если это невозможно, к вам могут быть приняты меры: оспорить сделки, начислить штрафы, снести дом, изъять участок.
Согласно ФЗ №172 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» земли, предназначенные для индивидуального жилищного строительства должны располагаться в пределах города или посёлка.
Смена статуса сельскохозяйственного УЗ возможна, но должна быть обоснованной.
Перевод с/х земель в ИЖС разрешается при соблюдении определённых условий:
- Есть положительное экологическое заключение;
- Нет ограничений по переводу территории на уровне законодательства РФ;
- Статус земли может быть изменён согласно утверждённой документации по территориальному планированию, землеустроению.
ВАЖНО! Если государство понесёт потери в кадастровой стоимости в результате перевода земли из одной категории в другую, лицо, осуществляющее эти действия, обязано компенсировать расходы.
Земли под индивидуальное жилищное строительство характеризуются большим достоинством – налоговым вычетом.
ВНИМАНИЕ! Если участок перевели под ИЖС, а здание в течение 10 лет не было возведено, налог на землю вырастет в 2 раза.
Поэтому после изменения целевого назначения земли не следует затягивать со строительством.
Чтобы возвести жилой дом или коттедж, желательно выбрать участок, отведённый под индивидуальное жилищное строительство. Такие наделы хорошо оснащены в плане коммуникаций. На них имеется:
- Система водоотведения;
- Газификация;
- Электроснабжение;
- Централизованное отопление и канализация (в ряде случаев).
На территориях ИЖС развитая инфраструктура, дороги. На с/х землях потребуется самостоятельно обеспечивать пути для подъезда, прокладывать коммуникации. Муниципальные и государственные организации не занимаются обслуживанием домов и облагораживанием территорий. Все расходы несут собственники ЗУ.