Как получить арендное жилье с последующим выкупом?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как получить арендное жилье с последующим выкупом?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На этом этапе у некоторых участников бывает пробуксовка. Чтобы объективно оценить свои силы, следует знать, какой уровень дохода необходимо подтвердить участнику госпрограммы. Необходимый порог зависит от стоимости квартиры, ежемесячных взносов, количестве членов семьи. Так, по программе «Молодая семья» после оплаты арендного платежа на каждого члена семьи должно оставаться 10 МРП, то есть 21 210 тенге (в 2016 году). Учитывается совокупный доход супругов. Созаемщика привлечь молодой семье нельзя.
Шаг 2. Встать в очередь на жилье, если принадлежите к определенной категории
Это можно сделать по интернету на портале электронного правительства при наличии ЭЦП и сканированных документов. А можно обратившись в акимат, где есть специальный отдел учета и распределения жилья.
Перечень документов:
- заявление о постановке на учет;
- копии удостоверений личности заявителя, членов семьи;
- копии свидетельства о рождении детей, заключении-расторжении брака, о смерти;
- справки — с юстиции (о проживающих вместе с заявителем), с акимата (о проживающих вместе с заявителем), с адресного бюро или от акима (о проживании в данном населенном пункте);
- факультативно — решение суда о признании каких-либо лиц членами семьи заявителя;
- подтверждение об отношении к социально-уязвимым слоям населения. По информации Управлении жилья и жилищной инспекции г. Алматы, для подтверждения льготы нужно предоставить: удостоверения о льготах (участникам войны); справка медико-социальной экспертизы (МСЭ) об инвалидности; пенсионное удостоверение (для пенсионеров по возрасту); свидетельство о расторжении брака, справки из ЗАГСа (форма №4 или 16 (неполным семьям).
После документы рассмотрит специальная жилищная комиссия. В течение 30 дней вам выдадут уведомление с номером очереди или мотивированный отказ.
Цена вопроса: стоимость арендного жилья
Квартира с последующим выкупом от КИК
Согласно условиям КИК, будущий покупатель должен иметь доходы больше 80 тыс. тг. В контракте указывается, какая сумма должна вноситься ежемесячно, и сроки, когда задолженность должна быть погашена. Ежемесячный платеж определяется стоимостью квартиры и ее площадью.
Например, однокомнатная вартира площадью 33 кв.м. сроком аренды на 20 лет будет стоит своим владельцам ежемесячно от 30 тыс. тг. Общая сумма будет равна 7,2 млн. тг. «Двушка» площадью 45 квадратов обойдется ежемесячно в 41 тыс. тг, итоговая стоимость такого жилья – 9,84 млн. тг. Трехкомнатное жилье от 65 кв.м. имеет ежемесячный платеж около 57 тыс. тг., общая сумма погашения задолженности – почти 13,7 млн. тг.
Если у арендатора недостаточно доходов, он имеет право привлечь третьих лиц – гарантов. Например, когда-то человек подавал документы по категории бюджетного служащего, а после вышел на пенсию, а очередь дошла только сейчас.
ЖССБ: арендное жилье по регионам
На стоимость 1 кв. м. жилья влияет его класс и регион. Стоимость квартир в чистовой отделке в квартирах 3 класса варьируется от 100 до 142 тысяч (самые дорогие квадратные метры в Астане и Алматы). В домах третьего класса в квартирах с чистовой отделкой 1 кв.м. обойдется от 90 до 120 тыс. тг. Гарантированный взнос составляет сумму шести ежемесячных платежей. Примерный расчет стоимости квартиры от ЖССБ: «двушка» в Астане будет обходиться арендатору ежемесячно в сумму 60 тыс. тг, общая цена квартиры – 11,4 млн. тг. В Караганде за такую же площадь ежемесячный платеж будет составлять 31 тыс. тг., а цена квартиры – 6 млн. тг.
Когда можно подавать заявку
Обычно акимат объявляет о подаче документов за несколько дней до ее начала. Прием заявок стандартно длится три дня. МИО делают скромные объявления на своем сайте, не рассылая никаких уведомлений или рассылок в СМИ.
Важные особенности сделки
На первый взгляд схема выглядит довольно просто. На деле же это не самый лёгкий путь. Тонкие моменты в данном случае – отложенный переход права собственности (арендатор может стать владельцем только после внесения всех выкупных денег) и изменяющаяся ситуация на рынке недвижимости (оговоренная выкупная цена к окончанию действия договора может отличаться от рыночных цен, что бывает невыгодно одной из сторон). Поэтому важно предусмотреть все нюансы, заранее договориться обо всех условиях: от цены, порядка внесения платежей и срока аренды до возможных штрафных санкций за неисполнение обязательств. Все договорённости должны быть однозначно сформулированы и внесены в договор. Чтобы ничего не упустить, лучше обратиться за помощью к специалисту по недвижимости или юристу.
Комментарии экспертов:
Ольга Балбек, руководитель направления правовой поддержки сети офисов недвижимости «МИЭЛЬ»:
«Честно говоря, мы в нашей практике с такими ситуациями не сталкивались. Скорее всего, это действительно единичные случаи. Трудно представить, в какой ситуации это может быть интересно и выгодно продавцу (собственнику квартиры).
Можно предположить, что продавец вступает в наследство (оформление документов по закону занимает 6 месяцев), но уже нашёл покупателя на свою квартиру. Тогда, как вариант, такой договор может быть заключён. Договор аренды на период менее 11 месяцев не требует регистрации, поэтому достаточно двух экземпляров, по одному каждой стороне, с указанием в нём того, что арендные платежи идут в счёт выкупной цены.
Дабы избежать конфликтных ситуаций в будущем и прописать исчерпывающий перечень всех прав и обязанностей сторон в договоре, лучше обратиться за помощью к специалисту по недвижимости или юристу, который специализируется в этой области права».
Для застройщика есть много рисков, связанных с подобной реализацией квартир напрямую, без лизинговых компаний. Прежде всего, за время проживания арендатора отделка будет изнашиваться. И тогда это сильно осложнит дальнейшую продажу в случае отказа текущего арендатора. Еще один минус — растянутое во времени получение денежных средств. А если цены на рынке снизятся, то застройщик понесет потери — ему выгоднее было бы продать эту квартиру сразу, по более высоким ценам.
Если же застройщик или клиент привлекает лизинговую компанию, то в сделке появляется дополнительная сторона, которая тоже должна работать с какой-то прибылью для себя, что означает менее выгодные условия для покупателя или продавца.
Договор аренды квартиры с последующим выкупом
При аренде квартир с правом выкупа должен составляется специальный договор. От других подобных документов он отличается тем, что в нем должны быть прописаны, как условия аренды, так и условия купли-продажи.
Для каждой из сторон намного выгодней чтобы сделку контролировали опытные юристы, тогда удастся избежать ошибок или обмана.
В самом договоре в обязательно порядке должны быть указанны условия выкупа. В договоре должны быть прописаны условия, при которых жилье может перейти в собственность арендатора:
- После завершения срока аренды (обычно она бывает от одного до трех лет).
- До того как кончился срок аренды при внесении жильцами всей стоимости квартиры.
- В третьем варианте совмещены два предыдущих. Квартира переходит после оплаты стоимости либо при истечении срока аренды.
В тексте договора обязательно должна быть указанна цена. Ведь часта стоимость отличается от общей суммы платежей от аренды. Помимо этого указывается порядок выплат. Также указывается размер помесячных платежей.
Проще говоря, договор аренды с правом выкупа квартиры сочетают в себе основные черты договора купли-продажи и договора аренды.
Процедуры купли-продажи квартиры с помощью аренды с дальнейшим приобретением недвижимости сопровождаются рисками:
- Например, если изменится ситуация на рынке недвижимости и, следовательно, стоимость квартиры. В этом случае либо владелец продаст жилье за бесценок, либо покупатель приобретет по завышенной цене. Во избежание этого рекомендуется включать в договор пункт о пересчете платежей в соответствии с естественной инфляцией.
- Также есть вероятность, что продавец может использовать поддельные документы для продажи и аренды квартиры и продавать чужое имущество. Для таких случаев предусмотрено уголовное наказание за мошенничество, согласно Уголовному Кодексу РФ.
Виды и схемы мошенничества при аренде квартиры или комнаты можно найти тут.
Аренда коттеджей, домов в Алматы: помесячно, по суточно и по часам
Выходные с семьей, праздники или день студента — как провести время с максимальной пользой? Одно из популярных решений — снять коттедж на сутки и устроить себе отличный отдых на природе. Если правильно выбрать локацию, вид будет великолепным, а воздух, конечно, свежим.
Для проведения семейных и корпоративных мероприятий нет решения лучше, чем снять коттедж или усадьбу на сутки в столице или пригороде. Это может быть как коттедж на сутки в Алматы, так и аренда коттеджа за пределами города. Если вас интересует аренда коттеджа, аренда усадьбы на сутки в Алматы или в пригороде, то ознакомьтесь с базой предложений от Domler.kz. Преимущества суточной аренды очевидны— в коттеджах можно делать вечеринки для семьи и друзей, отмечать дни рождения, свадьбы, корпоративные мероприятия. Востребованная загородная недвижимость имеет атрибуты для качественного отдыха — расположение в экологичных зонах с лесом, водоемами, ухоженными территориями, наличие детских комплексов, оборудованными пляжами, лодками, банями, бассейнами, саунами. Владельцы заботятся о дизайне усадеб, тщательно выбирают места при постройке, педантично выстраивают положительную репутацию.
Плюсы, минусы и риски при съеме и сдаче на данных условиях
Составление договора аренды с последующим выкупом может быть выгодно в силу таких достоинств:
- Покупатель такому договору получает рассрочку, которая дает ему возможность постепенно оплатить покупку собственного жилья без кредитов и переплат.
- Продавец получит пассивный доход в виде систематической платы за аренду.
- Стороны могут рассчитываться по удобной схеме. Возможны отсрочки либо, напротив, плата сверх установленной заранее суммы – это они решают между собой.
- Поскольку покупатель и продавец связаны договором, это гарантирует неприкосновенность жилья и защиту имущества от умышленного нанесения вреда.
Наряду с этим присутствуют некоторые минусы. Они в основном чреваты рисками для сторон, поскольку переход права собственности на имущество происходит не в момент заключения договора.
Риски договора аренды с правом покупки
О данном виде съёма знают практически все на рынке аренды. Но люди, действительно, разбирающиеся в нюансах аренды избегают этого договора, но почему?
Это обусловлено следующим рядом причин:
- У этого вида съёма жилья нет образца договора, нет чётких законодательных рамок, которых необходимо придерживаться при составлении. А обратиться к практике представляется невозможным, так как он не распространён;
- Постоянная изменчивость стоимости жилья. Сумму, которую получит по итогу продавец, может значительно отличаться от более актуальной стоимости на тот момент;
- Срок выплат согласуется с продавцом. Так как люди получают выплаты без учёта индексации, сроки таковых договор редко переваливают за 8 лет. Максимальный срок, который когда-либо встречался на рынке, составил 10 лет. На более серьёзный срок продавцы не идут, так как покупатели, расторгая сделку, имеют право на полный возврат средств выплаченных на покупку квартиры.
Плюсы и минусы аренды с последующим выкупом
Возможность снимать в аренду жилье и затем совершить его выкуп, есть не во всех регионах. Но для определения плюсов и минусов этих данных хватит.
Для участия в этой программе жилье должно соответствовать нескольким условиям:
- местоположение квартиры не на последнем этаже, в том случае если дом является многоквартирным;
- неаварийное состояние и неиспользование дерева в качестве материала для стройки здания;
- площадь кухонного помещения не меньше 6 кв. м;
- присутствие по соседству школ, дошкольных учреждений и хотя бы одной остановки для автобуса.
Не следование данным условиям – существенный минус. При изучении договора, арендатор может искать выгоду для себя, чтобы принять решение о возможности внесения ежемесячных выплат.
Если сделка была расторгнута, то арендатор получает все средства, уплаченные в счёт цены жилья.
Кроме минусов, есть и плюсы:
- нет необходимости вносить взнос первоначально;
- необязательно предоставление справки о доходах;
- неважная история займа не влияет на сдачу дома в аренду.
Как в досрочном порядке расторгнуть договор аренда с правом выкупа
В гражданском законодательстве имеются положения, указывающие на то, что договоренность прекращается по судебному решению в следующих случаях:
- арендатором использовалась квартира с нарушениями договоренности о ее предназначении. К примеру, не жили в ней, а вели предпринимательскую деятельность;
- внешний вид помещения был ухудшен;
- более двух месяцев не вносилась установленная арендная плата в оговоренные между сторонами сроки;
- не проводился капитальный ремонт в квартире в период, согласованный в индивидуальном порядке сторонами, либо в разумные сроки.
Участники устанавливают на свое усмотрение требования и дополнительные пункты договора по досрочному прекращению сотрудничества. Процедуру реализуют после того, как будет направлено второй стороне письменное уведомление о необходимости выполнения обязательств в сроки. При извещении необходимо выставление претензии о том, что обязательства по соглашению не выполнялись, расчет суммы неустойки за то, что были просрочены выполнения пунктов договора.
Арендатор или арендодатель имеет право:
- Прекратить правоотношения по договоренности.
- Потребовать возмещения ущерба.
- Обратиться в суд, если вторая сторона отказывается признать вину.
Аренду квартиры с предполагаемым выкупом можно встретить редко, но такие сделки совершаются, поэтому нужно иметь представление о тех нюансах, которые встречаются в процессе передачи прав на дом или квартиру. У таких сделок специфичный характер, они сложные, поэтому нужно обратиться к специалисту, чтобы предупредить негативную ситуацию.
Кто может претендовать на арендное жилье без выкупа
Арендное жилье без права выкупа предоставляется наиболее социально уязвимым категориям населения. В списке лиц, официально относящихся к социально незащищенным гражданам, который определен в статье 68 Закона «О жилищных отношениях», значатся:
- инвалиды и участники Великой Отечественной войны;
- лица, приравненные к инвалидам и участникам Великой Отечественной войны;
- инвалиды I и II групп;
- семьи, которые имеют или воспитывают детей-инвалидов;
- лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, которые перечислены в списке заболеваний, утверждаемом правительством РК;
- пенсионеры по возрасту;
- дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, не достигшие 29 лет, потерявшие родителей до 18 лет (при призыве таких лиц на воинскую службу возраст продлевается на срок прохождения срочной воинской службы);
- оралманы;
- граждане, которые лишились жилища в результате экологических бедствий, чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;
- многодетные семьи;
- семьи граждан, погибших (умерших) при исполнении государственных или общественных обязанностей, воинской службы, при подготовке или осуществлении полета в космическое пространство, при спасении человеческой жизни, при охране правопорядка;
- неполные семьи.