Тема 2. Договор управления МКД с собственниками, ТСЖ/ЖСК
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Тема 2. Договор управления МКД с собственниками, ТСЖ/ЖСК». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Прежде всего, необходимо выбрать жилищно-строительный кооператив, с которым в дальнейшем будет подписан договор о строительстве нового жилья. Предпочтение следует отдавать только проверенным организациям, имеющим положительные отзывы других вкладчиков, уже получивших квартиру.
Когда и в каких случаях заключается?
Договор между ЖСК и собственником заключается сразу при вступлении в кооператив. Граждане становятся пайщиками, освобождены от налогов.
Заключив договор об участии в ЖСК, покупателю предоставляется рассрочка на длительный срок, ничем не ограничена. Пайщик может продолжать платить взносы, уже проживая в своей квартире, и это плюс данной схемы, причем неплохая альтернатива ипотеке.
Процедура оформления недвижимости не вызывает сложностей, поскольку не подлежит регистрации в гос. органах.
Права пайщиков прописаны в уставе ЖСК, сформированного еще до момента вступления граждан в кооператив. В уставе прописаны размеры взносов, периодичность их внесения, также условия при выходе из кооператива, суммы, которые должен вернуть пайщик в обязательном порядке. Но это в идеале, подводных камней кроется немало.
Перед заключением договора необходимо ознакомиться со всеми возможными рисками.
Основная опасность – это невозможность получения квартиры. Может произойти, при неправильном оформлении документации на строительство или при ее отсутствии. Нужно уточнять есть ли:
- разрешение на строительство;
- свидетельство об аренде или собственности земли, на которой строится дом;
- Устав ЖСК.
Риск удорожания квадратного метра жилья. Важно выяснить отношения инвестора и застройщика. Возможны два вида отношений:
- инвестор и застройщик в одном лице. Всегда грозит удорожанием. Возможен пересмотр стоимости метра.
- инвестор и застройщик – разные юридические лица. У инвестора должен быть заключен договор с застройщиком, где указана стоимость жилья и срок окончания строительства. Сильного удорожания в этом случае можно избежать.Но есть возможность, что в документе, заключенном между инвестором и застройщиком, указан пункт о прекращении договора по инициативе застройщика в случае задержки выплат объединением пайщиков.
ДДУ – это договор долевого участия в строительстве нового многоквартирного дома. Такой способ приобретения нового жилья считается на данный момент одним из самых безопасных и выгодных. Даже был издан Федеральный закон под номером 214, который надежно защищает интересы участника договора, покупателя квартиры в будущей новостройке.
Наибольшей опасностью для покупателей является двойная продажа одной и той же квартиры. И ФЗ 214 был специально разработан для минимизации таких рисков.
ВНИМАНИЕ! Стать владельцем квартиры в новостройке по ДДУ можно не всегда, не все застройщики используют именно такую форму строительства нового дома с привлечением средств будущих жильцов.
Распространенными являются и жилищно-строительные кооперативы. Это законный образ покупки жилья, он также считается надежным, проверен уже на протяжении десятилетий. Что выбрать, ДДУ или ЖСК, нужно решать самому после изучения всей информации о них.
Благодарность от Бусыгина А.И. Выражаю свою благодарность Каваляускас Василию Анатольевичу за квалифицированное ведение моего дела, грамотную консультацию и обоснование решения, которые привели к возмещению заявленных требований.
С уважением, Бусыгин Александр Иванович
26.12.2017
Благодарность от Фомина Матвея Я, Фомин Матвей Алексеевич, благодарен за своевременно оказанную юридическую консультацию и оперативную помощь в решении моего вопроса Каваляускас Василию Анатольевичу. Спокойствие и решительность. Спасибо Вам.
Фомин М.А.
Благодарность от гр. Вороновой Т. А. Выражаю благодарность Юрию Владимировичу за грамотную, высокопрофессиональную консультацию по вопросу о “Защите прав потребителей”, четкое разъяснение моих дальнейших действий в моей ситуации, а также благодарность Ольге Анатольевне за внимательное и чуткое отношение к посетителям. Была рада знакомству с вашим агентством!
Воронова Татьяна Анатольевна
тел.
Благодарность от А.П. Совенова и Е.Я. Комудиной Уважаемые юристы!
Примите нашу глубокую благодарность за внимание, профессиональный подход и желание помочь людям. Особенно хотим выделить Дмитрия Германовича, Дениса Юрьевича, Дарью Валентиновну.
Понятие и необходимость
Поговорим о том, откуда взялась данная должность.
Тот, кто внимательно следит за изменениями в жилищном праве наверняка отметит, что должность новая и появилась в обиходе нашей страны совсем недавно – каких то пять лет назад. А многие собственники даже не догадываются о том, что в штате их организации кто-то действует еще.
Управляющие товарищества законных собственников жилья – это должностное лицо. Кроме того, данное должностное лицо является физическим, а никак не индивидуальным предпринимателем или представлено организацией в качестве юридического.
Это лицо обязано выполнять ряд функций, которые связаны с административной деятельностью по обслуживанию многоквартирного дома. Основная задача – правильно и грамотно организовать функционирование и проведение работ по многоквартирному дому.
Договор с ЖСК как с инвестором или как с инвестором-застройщиком?
Это важно. Выясните, кем по роли в строительстве дома является ЖСК: инвестором или инвестором-застройщиком. Считается, что инвестор-застройщик более ответственно относится к своим обязательствам и более дорожит своим именем как застройщик. Если ЖСК выполняет только роль инвестора, вам необходимо будет проверить все договоренности между инвестором и застройщиком. В договоре ЖСК и застройщика может быть скрыт существенный риск: застройщик имеет право расторгнуть договор, если ЖСК не выполняет свои обязательства. Либо застройщик по договору имеет право передать ЖСК не все квартиры, изъяв часть площадей в счет погашения долга ЖСК…
Какой пайщик готов рисковать потерей своей квартиры из-за того, что его деньги пошли не на целевое использование — строительство квартиры?…
Если Застройщик — отдельная компания, привлеченная ЖСК для строительства, пайщику перед подписанием договора с ЖСК, необходимо тщательно проверить документы застройщика.
- — свидетельство о праве собственности на участок земли либо документы об аренде земли,
- — проектная декларация застройщика,
- — сроки действия разрешения на строительство у застройщика.
Порядок выбора управляющей компании и заключения с ней договора управления регулирует устав ТСЖ/ТСН. Правил, которыми может руководствоваться ТСЖ для выбора управляющей компании, нет. Главное, чтобы кандидат имел лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД (ч. 1 ст. 192 ЖК РФ). Выбор УК и условия договора управления можно закрепить одним из следующих способов: приказом председателя, протоколом заседания правления, протоколом общего собрания членов.
Рекомендуется прописать в договоре управления, что вы будете считать: несвоевременным исполнением обязательств, неисполнением обязательств. Вот как может выглядеть стандартная ситуация по выбору управляющей компании для заключения договора управления с ТСЖ. ТСЖ решает и закрепляет в уставе, что выбирать УК и утверждать условия договора управления оно будет на заседании правления ТСЖ. В ТСЖ поступает несколько заявок от управляющих компаний. Согласно уставу ТСЖ, решение о выборе управляющей компании и заключении договора управления принимается простым большинством голосов. На очередном заседании правление ТСЖ рассматривает предложения УК. За одно из них голосует 9 членов правления ТСЖ из 13 — решение считается принятым.
Рекомендуем прочесть: Установка Домофонной Системы Косгу В 2021 Году
Формы договоров застройщиками предлагаются разные. Именно от вида (формы) зависит цена на недвижимость, уровень возможных рисков и потерь.
Наиболее надежными формами считаются ДДУ, по закону 214-Ф3 договор заключает застройщик и дольщик, а также ЖСК. Оба вида не подлежат государственной регистрации поэтому от недобросовестных застройщиков можно ожидать чего угодно.
Приобрести новостройку можно также путем:
- составления договора займа;
- оплатой векселями;
- предварительно составленного договора купли–продажи;
- договора долевого участия;
- договора переуступки потребительских прав.
Все виды не проходят регистрацию, а значит, не защищаются государством. Гражданам не запрещается вступать в сделки, выбирать любой вид договора, что вполне законно, но риски при этом становятся гораздо выше.
Когда и в каких случаях заключается?
Договор между ЖСК и собственником заключается сразу при вступлении в кооператив. Граждане становятся пайщиками, освобождены от налогов.
Заключив договор об участии в ЖСК, покупателю предоставляется рассрочка на длительный срок, ничем не ограничена. Пайщик может продолжать платить взносы, уже проживая в своей квартире, и это плюс данной схемы, причем неплохая альтернатива ипотеке.
Процедура оформления недвижимости не вызывает сложностей, поскольку не подлежит регистрации в гос. органах.
Права пайщиков прописаны в уставе ЖСК, сформированного еще до момента вступления граждан в кооператив. В уставе прописаны размеры взносов, периодичность их внесения, также условия при выходе из кооператива, суммы, которые должен вернуть пайщик в обязательном порядке. Но это в идеале, подводных камней кроется немало.
Разница между ним и остальными видами управления МКД
Существует ряд других вариантов по управлению МКД, между которыми существуют некоторые отличия в сравнении с ЖСК:
- управляющая компания.Управляющая компания подписывает с собственниками квартир в многоквартирном доме договор на предоставление услуг, в которые входят: коммунальные услуги, ремонт дома, уборка территории и прием жалоб/претензий к обслуживанию.
- ЖНК.В то время, как в ЖСК строят жилье за счет своих паевых взносов, то ЖНК (ФЗ-315) сами не строят, а помогают гражданам привлекать их денежные средства для приобретения первичного или вторичного жилья.
- Непосредственное управление МКД.Приемлемо для жилья, в котором насчитывается не более 16 квартир, регулируется ст. 161 ЖК РФ. Оплачивают коммунальные платежи в таком случае собственники жилья без каких-либо посредников, что гарантирует прозрачность платежей.СПРАВКА: Дополнительные вопросы по улучшению преддомовой инфраструктуры решаются сообща и оплачиваются в равных долях. Таким домам с системой непосредственного управления запрещено участвовать в программе капитального ремонта дома, которая выделена согласно 185-ФЗ.
Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.
Правление ТСЖ занимается текущими вопросами управления и эксплуатации дома. Все существенные вопросы, которые влияют на жизнь в доме, должны решаться на общем собрании собственников. Для принятия решений нужно набрать более 50% голосов.
Реорганизация ЖСК в ТСЖ
Ещё в 2004 году сомнений в реорганизации ЖСК не возникало. Ст.14 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ прямо указывала на то, что это обязанность ЖСК. Построили, выполнили свою функцию – переходите в новую форму.
Через два года обязанность стала правом. И это положение сохраняется до сих пор: согласно ст.122 ЖК РФ общее собрание членов ЖСК решает, преобразовываться ЖСК в ТСЖ или нет.
В середине этого года предпринималась попытка снова обязать кооперативы преобразовываться в товарищества: предполагалось уточнить, что дом может находиться на управлении ЖСК только до того момента когда последний член кооператива не выплатит пай.
После этого принимается решение о реорганизации ЖСК в товарищество или новом способе управления МКД. Если общее собрание членов ЖСК такие решения не принимает, вмешивается орган местного самоуправления, — проводит открытый конкурс по отбору УО.
Проект Федерального закона появился на официальном портале для опубликования правовых актов 1 марта 2020 года. Но воз и ныне там, не наблюдается никаких подвижек, проект всё ещё находится на стадии публичного обсуждения.
Почему было бы неплохо, если бы поправку всё же приняли? Логично, что следующей формой управления МКД после того, как ЖСК выполнил свою основную функцию – построил дом – должно стать ТСЖ. Если кооператив имеет сплочённое собрание членов и устоявшуюся эффективную систему управления домом, то сохранить её можно только, преобразовавшись в товарищество.
Как подготовиться к созданию ТСЖ
Создание ТСЖ и отказ от услуг управляющей организации требуют серьезной подготовительной работы.
Инициативная группа
Если вы — инициатор создания в доме ТСЖ, вам нужно найти среди собственников помещений как минимум троих активных единомышленников. Эти люди затем, скорее всего, станут членами правления ТСЖ.
Проект по созданию ТСЖ
Инициативная группа, прежде чем собирать жильцов и агитировать за ТСЖ, должна между собой обсудить ряд вопросов и спланировать дальнейшую работу.
Первый вопрос, на который надо ответить, это причина создания ТСЖ. Зачем, почему, для чего, чем это лучше текущего положения. Сразу надо подумать о планах на ближайший год и на будущие годы. Должен быть долгосрочный проект с целями и задачами, иначе инициатива не найдет поддержки у соседей. Помимо конкретных действий по улучшению жизни дома, нужно продумать, как это реализовать, за счет чего.
Расчеты
Нужно составить смету доходов и расходов ТСЖ на ближайший год. Информацию по стоимости разных видов работ и зарплатам можно узнать у председателей уже созданных в вашем районе ТСЖ, а можно самостоятельно запросить расценки у поставщиков и будущих работников. Это работа не на один день, но она очень важна для дальнейшего успеха всего проекта.
Организационные вопросы
Когда проект по созданию ТСЖ сформирован, определены цели и задачи, и стало понятно, какими вы хотите увидеть дом и двор через год, через пять лет и т. д., можно приступать к организационным моментам. Теперь вам есть что ответить другим собственникам помещений на вопросы, которые неизбежно будут заданы.
До проведения общего собрания собственников нужно подготовить устав товарищества и документы для проведения ОСС. С этим может помочь юрист. Ни одна статья в интернете по данной теме не может охватить всех нюансов, а их при организации ТСЖ может проявиться много. Каждая ситуация индивидуальна, поэтому юридическая консультация может быть полезна.
Будущим пайщикам мы рекомендуем документировать буквально каждый шаг: начиная от подачи заявления о вступлении в кооператив и заканчивая выплатой последнего взноса. Подали заявление на вступление? Требуйте расписку, что оно принято и должным образом обработано. Членство в ЖСК утверждено на общем собрании? Требуйте заверенную выписку из решения собрания. То же касается каждой выплаты.
Главный риск приобретения жилья по договору ЖСК — низкая защищенность интересов пайщика. Законодательная база такова, что возможность отстоять справедливость и вернуть свои деньги в случае обмана фактически зависит от юридической подкованности члена кооператива.
Поэтому горячо рекомендуется заключать и расторгать договоры ЖСК только под присмотром опытных юристов.