Особенности налогообложения посреднических договоров
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности налогообложения посреднических договоров». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Исходя из положений, закрепленных в статье 990 Гражданского кодекса Российской Федерации, к категории комиссионных соглашений относятся гражданско-правовые сделки, реализуемые с участием двух сторон — комиссионера и комитента. Алгоритм выглядит просто — первый из участников, основываясь на поручении второго, обязуется оформить одну или несколько торговых операций, за что получает соразмерную материальную компенсацию. Регламентирующие положения, приведенные законодателем в 51 главе ГК РФ, не предъявляют особых требований к используемым формам — достаточно руководствоваться общими правилами, актуальными для всех видов правоотношений.
Основные характеристики договора комиссии
К числу характерных черт, присущих документам рассматриваемой категории, относят следующие аспекты:
- В качестве предмета соглашения выступает осуществление определенного рода сделки, как одной, так и нескольких, участниками которых становятся третьи лица.
- Операции по поручению осуществляются от имени комиссионера, однако преследуют своей целью удовлетворение интересов комитента, и оплачиваются им в полном объеме.
- В рамках достигнутых договоренностей исполнитель наделяется правами и обязанностями, что обуславливает отсутствие необходимости в оформлении дополнительной документальной доверенности.
- Заказчик обязан оплатить согласованное вознаграждение за исполненные обязательства — форма не предусматривает возможности оказания подобных услуг на безвозмездной основе.
- В договорах комиссии с участием в расчетах покупателя и комиссионера последний, несмотря на собственный статус, не несет ответственности за исполнение третьими лицами заключенных сделок. Исключение составляют ситуации, характеризующиеся неосмотрительным выбором субъекта, либо заявлением ручательства за его действия.
- Уклонение стороннего контрагента от выполнения изначально принятых обязательств обязывает исполнителя к сбору материалов доказательной базы, и последующей передаче комитенту прав по подобной договоренности.
Еще одна группа характерных признаков обуславливается подходом, согласно которому обязанность комиссионера — совершать коммерческие операции только на условиях, соответствующих интересам поручителя с точки зрения выгоды. Исходя из этого, актуальными становятся следующие правила:
- Реализация и передача товара на основании договора комиссии по цене ниже, чем пример, изначально заявленный в соглашении между сторонами, обуславливает необходимость компенсации разницы — за исключением случаев, когда у посредника имеются доказательства, подтверждающие невозможность продажи по назначенному прайсу, а сам факт сбыта помог избежать убытков на большую сумму.
- Приобретение комиссионером продукции, стоимость которой выше лимита, установленного контрактом, влечет за собой возникновение у принципала права отказаться от приемки и последующей компенсации понесенных расходов.
- Заключение сделки, характеризующейся лучшими коммерческими условиями, чем те, что были согласованы комитентом изначально, предусматривает разделение дополнительной выгоды между сторонами в равных долях, если иное не определено проектом договора комиссии.
- Имущественные ценности, полученные посредником от заказчика, либо приобретенные за его счет, считаются собственностью последнего, что обуславливает сохранение за ним рисков, связанных с внезапной гибелью или порчей. При этом в обязанности исполнителя входит соблюдение правил хранения, а также ответственность за утрату, частичное отсутствие или повреждение, сопряженные с возникновением материальных убытков, что подразумевает его виновность. В ходе приемки комиссионер должен провести комплексную проверку, исключающую передачу изначально непригодных товаров, и позаботиться об обеспечении надлежащих условий, исключающих преждевременную утрату качественных характеристик.
Исполнение заявленных обязательств, определенных договором комиссионной торговли, предусматривает предоставление заказчику отчетности, а также ценностей, полученных в результате заключения сделок. Форма, равно как и перечень указываемых сведений, определяется сторонами самостоятельно и согласовывается на предварительном этапе.
Нормы законодательного регулирования
Посреднические соглашения подлежат регламентации в соответствии с положениями Гражданского кодекса, в частности — содержащимися в рамках статьи 990 ГК РФ. Правовые стандарты не ограничивают круг субъектов, которые могут вступать в подобные правоотношения, что обуславливает возможность заключения комиссионных договоров купли-продажи, к примеру, на реализацию товара как с физическими, так и с юридическими лицами.
В используемой терминологии определяются следующие статусы участников:
- Комитент — сторона, выступающая в качестве фактического заказчика, интересы которой удовлетворяются вместе с исполнением соглашения.
- Комиссионер — исполнитель, совершающий определенные договорными положениями действия от собственного имени, но в пользу поручителя.
Оформление посреднических гражданских правоотношений подобного рода возможно с использованием обычной письменной формы, при условии включения всех ключевых аспектов, представляющих значимость с точки зрения достижения желаемой цели.
Говоря об особенностях рассматриваемых правоотношений, стоит еще раз подчеркнуть, что с позиции формы занятости комиссионный договор — это контракт, оформляемый между продавцом и посредником, на основании которого последний самостоятельно совершает торговые операции в интересах первого. Задача комиссионера — найти заинтересованного покупателя (если речь идет о реализации товаров), либо коммерческое предложение по продаже (при закупках), и оформить сделку, соответствующую заявленным поручителем требованиям. Отчет о проделанной работе рекомендуется составлять в письменном виде, на основании образца, закрепленного в приложении к контракту.
Денежный вопрос в договоре комиссии
Закон не раскрывает в определении договора, что значит «за счет комитента» — а именно, когда должны быть перечислены эти деньги.
ГК не устанавливает обязанности для комиссионера подтверждения целевого расходования денежных средств, выделения для них отдельного счета или ведения учёта.
Более того, закон не обязывает перечислять комиссионеру предоплату для выполнения своих обязательств, что можно трактовать как возможность выполнять услуги за свой счет с последующим возмещением.
Во избежание претензий налоговых органов, комиссионеру не следует доводить состояние своего счета до такого, чтобы на нем оставалась сумма меньшая, чем перечисленная сумма от комитента, если договор еще не завершен.
Это может расцениваться как трата средств на собственные нужды.
Агентское и субагентское соглашение – возмездные. От других типов договоров данное соглашение отличается предметом: в полномочия агента могут входить юридические и фактические действия. В то же время полномочия поверенного ограничены юридическими аспектами, а комиссионер занимается исключительно сделками – и ничем больше.
Также данные договоры различаются по порядку прекращения обязательств. Так, если договор поручения позволяет любой из сторон в любое время отказаться от договора, то договор комиссии такое право дает комитенту, а комиссионер вправе отказаться от договора только в случаях, предусмотренных законом или договором.
Агентский договор можно прекратить, отказавшись от исполнения, но только в случае, если договор заключен без указания точной даты его окончания. Остальные основания прекращения агентского соглашения совпадают с основаниями, которые закон предусматривает для договоров поручения и комиссии.
Ответственность сторон
Когда речь идет о любом типе договоров, связанных с действиями в интересах другого лица, исполнитель обязан заботиться о самых выгодных условиях соглашений, сделок, покупок. Ради этого поверенный может даже отступить от выданных доверителем указаний. Это возможно только при условии, что нарушение указаний – в интересах второй стороны. То есть поверенный может действовать на свое усмотрение, пока это выгодно второму участнику соглашения.
Поверенный, комиссионер, агент не несут ответственности перед нанимателем за действия третьих лиц. Так, они не отвечают за исполнимость сделок с участием других людей. Однако Гражданский кодекс предусматривает несколько исключений из этого правила. Когда же ответственность за сделку ложится на комиссионера?
Это происходит, если комиссионер не проявил необходимой осмотрительности и осторожности, действовал халатно и небрежно. Однако, как показывает судебная практика, комитенту еще предстоит доказать, что вторая сторона не исполняла свои обязанности в полном объеме. Без доказательств иного считается, что комиссионер действовал добросовестно.
Также комиссионер несет ответственность, если поручился, что сделка будет совершена. Такое ручательство называется делькредере. Его обязательно закрепляют в договоре комиссии или в соглашении по сделке. В устной форме оно не имеет юридической силы.
Комиссионер на УСН — комитент на УСН
Если договор комиссии заключили компании, каждая из которых применяет упрощенный режим налогообложения (УСН), то комиссионеру при возникновении вопросов о том, как считать налоги, необходимо обратиться к 251 статье Налогового кодекса РФ. В ней прямо говорится, что при определении налоговой базы комиссионера не учитываются как доходы имущество и денежные средства, поступившие к нему в связи с исполнением обязательств по договору комиссии. Не учитываются также доходы, поступившие в счет возмещения затрат, произведенных за комитента. То есть, доходом считается только комиссионное вознаграждение. Соответственно, выручка за проданный товар не учитывается как доход. Если комитент на УСН компенсирует комиссионеру на УСН какие-либо расходы, эти деньги также налогом не облагаются.
Датой получения доходов у посредника-«упрощенца» признается дата поступления на его счет вознаграждения от комитента. Если же комиссионер по условиям договора удерживает свое вознаграждение из средств, полученных от покупателей, то датой получение дохода считается день поступления денег в кассу. При этом неважно, что отчет может быть еще не подписан, поскольку к доходам компаний на УСН относятся также и авансы.
Расходы же признаются только после их фактической оплаты. Причем те расходы, которые по закону возмещает комитент (например, на аренду склада, где хранится товар), расходами у комиссионера не считаются.
Что же касается комитента, то согласно письму Минфина № 03-11-11/16941 от 15.05.2013 его доходом признается вся сумма, полученная от реализации товаров, включая комиссионное вознаграждение. Да, в схеме «комиссионер на УСН — комитент на УСН» вознаграждение, которое выплачивает комитент, увы, нельзя отнести к его расходам, и налог с него придется уплатить. Но! В случае, если комиссионер удерживает свою комиссию до передачи денежных средств комитенту, доход будет законно равен сумме, которая фактически поступила на счет поставщика. А значит, если компания-комитент на УСН, то в договоре лучше прописывать именно такой вариант.
По данным экспертов, стандартная комиссия риелтору составляет сегодня 50%. Однако ее размер зависит от нескольких факторов. Для самых бюджетных квартир комиссия обычно достигает 100%. «Если квартира сдается за 20 тыс. руб. в месяц, то ради комиссии в 10 тыс. руб. (50%) не каждый брокер готов тратить деньги и время: давать рекламу, обрабатывать звонки, показывать объект», — отметила Виктория Кирюхина из ЦИАН.
При аренде комнат комиссия обычно низкая (15–20%) или нулевая. Высокая комиссия (100%) существует на рынке премиальной и элитной аренды (от 100 тыс. руб.), где найти подходящий объект и арендатора — непростая задача. Владельцы самых дорогих объектов под сдачу чаще других отказывают потенциальным арендаторам. В такой ситуации обычно присутствуют два риелтора (как со стороны арендатора, так и собственника), и размер комиссии, как правило, составляет 100% от ставки аренды для обеих сторон.
Агентский договор: налоговый и бухгалтерский учет
1. Договор агентский
2. НДС
3. Посредническая деятельность
Правовые основы агентского договора.
Правовые особенности агентских договоров установлены главой 52 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ).
В соответствии со статьей 1005 ГК РФ:
«По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала».
В зависимости от того, как заключен агентский договор, различаются права и обязанности каждой из сторон договора.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
В данном случае к отношениям, вытекающим из агентского договора применимы правила главы 51 «Комиссия» ГК РФ, то есть правила договора комиссии.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.
В данном случае применимы правила главы 49 «Договор поручения» ГК РФ. Следует иметь в виду, что если агентское соглашение реализовано по схеме договора поручения, то к нему, так же как и к договору поручения, применяются общие нормы о представительстве, установленные главой 10 «Представительство. Доверенность» ГК РФ.
То есть, агентский договор представляет собой форму посреднического договора, который включает в себя элементы договора поручения и комиссионного договора.
В рамках одного договора на агента могут быть возложены разного характера поручения: одни он исполняет, выступая от своего имени, другие — от имени своего принципала.
Принципал уплачивает агенту вознаграждение в размере и в порядке, определенном в агентском договоре. Это положение устанавливается статьей 1006 ГК РФ. Если в агентском договоре размер агентского вознаграждения не предусмотрен и не может быть определен исходя из условий договора, вознаграждение подлежит уплате в размере, в котором при сравнимых обстоятельствах обычно оплачиваются аналогичные услуги.
При этом хочется обратить внимание на тот момент, что при отсутствии в договоре условий о порядке уплаты агентского вознаграждения принципал обязан уплачивать вознаграждение в течение недели с момента представления ему агентом отчета за прошедший период, если из существа договора или обычаев делового оборота не вытекает иной порядок уплаты вознаграждения.
Согласно статье 1007 ГК РФ стороны агентского договора могут ограничить друг друга в отдельных правах. Но об этом должно быть указано в договоре.
В соответствии со статьей 1007 ГК РФ:
«1. Агентским договором может быть предусмотрено обязательство принципала не заключать аналогичных агентских договоров с другими агентами, действующими на определенной в договоре территории, либо воздерживаться от осуществления на этой территории самостоятельной деятельности, аналогичной деятельности, составляющей предмет агентского договора.
2. Агентским договором может быть предусмотрено обязательство агента не заключать с другими принципалами аналогичных агентских договоров, которые должны исполняться на территории, полностью или частично совпадающей с территорией, указанной в договоре».
Пункт 3 статьи 1007 ГК РФ запрещает в агентском договоре устанавливать положения, в силу которых агент вправе продавать товары, выполнять работы или оказывать услуги исключительно определенной категории потребителей либо исключительно потребителям, находящимся или проживающим на определенной в договоре территории. Такие условия объявляются ничтожными.
В ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и сроки, которые предусмотрены договором. Если в договоре соответствующие условия отсутствуют, то отчеты представляются агентом по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора. Это определено пунктом 1 статьи 1008 ГК РФ.
Если агентским договором не предусмотрено иное, к отчету агента должны быть приложены необходимые доказательства расходов, произведенных агентом за счет принципала. Принципал, имеющий возражения по отчету агента, должен сообщить об этом агенту в течение тридцати дней со дня получения отчета, если соглашением сторон не установлен иной срок. В противном случае отчет будет считаться принятым.
В соответствии со статьей 1009 ГК РФ, если иное не предусмотрено агентским договором, агент вправе в целях исполнения договора заключить субагентский договор с другим лицом. При этом агент остается ответственным за действия субагента перед принципалом. Более того, в агентском договоре может быть предусмотрена обязанность агента, заключить субагентский договор с указанием или без указания конкретных условий такого договора.
Субагент не вправе заключать с третьими лицами сделки от имени лица, являющегося принципалом по агентскому договору. Исключение составляют случаи, когда в соответствии с пунктом 1 статьи 187 ГК РФ субагент может действовать на основе передоверия.
Пунктом 1 статьи 187 ГК РФ установлено, что:
«Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью либо вынуждено к этому силою о��стоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность».
Порядок и последствия такого передоверия определяются по правилам, предусмотренным статьей 976 ГК РФ.
Статья 1010 ГК РФ устанавливает основания, согласно которым агентский договор прекращается вследствие:
«отказа одной из сторон от исполнения договора, заключенного без определения срока окончания его действия;
смерти агента, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;
признания индивидуального предпринимателя, являющегося агентом, несостоятельным (банкротом)».
В соответствии со статьей 1011 ГК РФ к отношениям, вытекающим из агентского договора, могут применяться правила о договоре комиссии (глава 51 ГК РФ) или поручения (глава 49 ГК РФ), если они не противоречат нормам главы 52 «Агентирование» ГК РФ и существу агентского договора.
Правила, предусмотренные главой 49 и 51 ГК РФ, применяются в зависимости от того, действует агент по условиям этого договора от имени принципала или от своего имени. Если агент действует от имени принципала, то в этом случае применяются правила договора поручения. Если агент действует от своего имени, то применяются правила договора комиссии.
Налог на добавленную стоимость у агента в рамках агентского договора.
Оказание услуг на территории Российской Федерации является объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость (далее – НДС). Это установлено подпунктом 41 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ).
Налоговая база определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 156 НК РФ. В соответствии с пунктом 1 указанной статьи 156 НК РФ:
«Налогоплательщики при осуществлении предпринимательской деятельности в интересах другого лица на основе договоров поручения, договоров комиссии либо агентских договоров определяют налоговую базу как сумму дохода, полученную ими в виде вознаграждений (любых иных доходов) при исполнении любого из указанных договоров».
Бухгалтерский и налоговый учет у агента.
В бухгалтерском учете агента выручка, связанная с оказанием посреднических услуг, является доходом от обычных видов деятельности. Это определено пунктом 5 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденным Приказом Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года №32н (далее – ПБУ 9/99).
В бухгалтерском учете агента сумма выручки от оказания посреднических услуг отражается по счету 90 «Продажи» субсчет 90-1 «Выручка» в корреспонденции со счетом 76-5 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами». При этом к счету 76-5 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» целесообразно открыть субсчет «Расчеты с принципалом».
Расходы агента, связанные с оказанием посреднических услуг, учитываются на счете 26 «Общехозяйственные расходы». Суммы, накопленные на счете 26 «Общехозяйственные расходы» списываются в дебет счета 90 «Продажи» субсчет 90-2 «Себестоимость продаж».
Отметим, что в зависимости от предмета агентского договора различают порядок ведения бухгалтерского учета посреднических операций. Условно агентские сделки можно разделить на две группы:
— заключение договоров с покупателями на реализацию товаров (работ, услуг) принципала;
— заключение договоров с поставщиками материальных ценностей для принципала.
Рассмотрим на примерах порядок отражения в бухгалтерском учете агента посреднических операций.
Пример 1.
ООО «Принципал» поручил реализовать товар ООО «Агент» на сумму 295 000 рублей (в том числе НДС 45 000 рублей). Согласно заключенному договору агентское вознаграждение составляет 8% (включая НДС) от стоимости проданного и оплаченного товара ООО «Принципала».
После окончания срока действия агентского договора ООО «Агент» представил отчет ООО «Принципалу», согласно которому товар продан полностью.
В рассматриваемом примере агент участвует в расчетах.
Собственные расходы ООО «Агента» составили 2 500 рублей.
Рабочим планом счетов предусмотрено использование следующих счетов:
счет 004 «Товары, принятые на комиссию»;
счет 26 «Общехозяйственные расходы»;
счет 51 «Расчетные счета»;
счет 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками», субсчет «Расчеты с покупателями и заказчиками по агентскому договору» (62-3);
счет 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсчет «Налог на добавленную стоимость» (68-2);
счет 76 «Расчеты с прочими дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты с комитентом» (76-5);
счет 90 «Продажи», субсчет «Выручка» (90-1);
счет 90 «Продажи», субсчет «Себестоимость продаж» (90-2);
счет 90 «Продажи», субсчет «Налог на добавленную стоимость» (90-3);
счет 90 «Продажи», субсчет 90-9 «Прибыль убыток от продаж»;
счет 99 «Прибыли и убытки».
| Корреспонденция счетов | Сумма, рублей | ||
| Дебет | Кредит | ||
| 004 | 295 000 | Получен товар от ООО «Принципала» на реализацию | |
| 62-3 «Расчеты с покупателями и подрядчиками по агентскому договору» | 76-5 «Расчеты принципалом» | 295 000 | Отражена продажа товара покупателям |
| 51 | 62-3 «Расчеты с покупателями и подрядчиками по агентскому договору» | 295 000 | Отражена оплата товара покупателем |
| 76-5 «Расчеты с принципалом» | 90-1 | 23 600 | Начислено агентское вознаграждение (295 000 рублей х 8%) |
| 90-3 | 68-2 «Расчеты по налогу на добавленную стоимость» | 3 600 | Начислен НДС с агентского вознаграждения |
| 90-2 | 26 | 2 500 | Отражены собственные расходы ООО «Агент» |
| 76-5 «Расчеты с принципалом» | 51 | 271 400 | Перечислены денежные средства Принципалу за вычетом комиссионного вознаграждения |
| 90-9 «Прибыль / убыток от продаж» | 99 | 17 500 | Отражен финансовый результат у ООО «Агент» |
Окончание примера.
Пример 2.
ООО «Принципал» заключило агентский договор с ООО «Агент» на предмет приобретения для него товаров с доставкой до места нахождения складов ООО «Принципала». Согласно договору вознаграждение ООО «Агента» составляет 3% от суммы сделки после утверждения отчета ООО «Принципалом».
Налогообложение поступлений по договору комиссии
Комитент и комиссионер используют различные базы для налогообложения прибыли и НДС. При расчете налога на прибыль учитываются расходы, экономически оправданные и документально подтвержденные.
|
Показатель |
Комитент |
Комиссионер |
| Выручка для расчета налога на прибыль | Доходы, полученные при совершении сделки | Сумма полученного вознаграждения |
| Расходы, учитываемые в налогообложении | Расходы, связанные с проведением сделки, включая вознаграждение агенту | Расходы, понесенные лицом, не компенсируемые комитентом |
| Дата учета доходов и расходов при методе начисления | День прекращения обязательств, установленный погашением долга, признанием отчета | Дата утверждения отчета, окончания отчетного периода или исполнения обязательства |
| Дата учета доходов и расходов при кассовом методе | Поступления средств от покупателя на расчетный счет агента вне зависимости от перечисления принципалу | Поступления средств от покупателя на расчетный счет агента или принципала при устранении от расчетов агента |
| Выручка для определения НДС | Доходы, полученные от сделки | Вознаграждение, полученное по договору |
| Дата определения дохода | Наиболее ранняя из дат – оплаты от покупателя или отгрузки, произведенной агентом | Дата начисления вознаграждения или поступления оплаты от покупателя |
| Вычет | Сумма, полученная посредником в том случае, если он является плательщиком НДС по поставке и вознаграждению | Сумма НДС по расходам, полученная от поставщиков для обслуживания обязательств (например, приобретения канцелярских товаров) |
Особо сложным в налогообложении сделок по договорам комиссии является оформление счет-фактур на вычет НДС. Комитент получает от комиссионера отдельно выписанные счет-фактуры по суммам, полученным от поставщика и по вознаграждению, начисленному в рамках договора. Дополнительно комитенту передается на хранение копия счет-фактуры, выставленного поставщиком комиссионеру.
Не следует путать комиссию с залогом. В чем же разница? Комиссия выплачивается агенту за его работу. Залог оплачивает наниматель собственнику в качестве гарантии своей добросовестности. Эта сумма является платой за последний месяц проживания в квартире.
Если жилец будет бережно относится к вещам собственника и содержать жилье в надлежащем виде, то при выезде он может рассчитывать на возврат этих денег.
Следует помнить, что услуги агента оплачиваются только после полностью выполненных им обязательств. Если посредник требует оплату вперед, то, вероятнее всего, это мошенник. Теперь вы знаете, что значат объявления типа «Сдам квартиру без комиссии».
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Предлагают комнату по цене квартиры
Собственники иногда оставляют свои вещи в квартирах, которые сдают. Чаще их хранят в кладовках, но если в квартире две комнаты или больше, могут занять под это отдельную комнату. Например, в двухкомнатной квартире хозяева оставляют в одной комнате свои вещи, закрывают на ключ, а остальную часть квартиры сдают. Наниматели платят как за однокомнатную квартиру.
Недобросовестные собственники придумали, как зарабатывать на закрытых комнатах.
Суть. Среди нанимателей самый популярный вид квартир — однушки или студии около метро. Владельцы двух- и трехкомнатных квартир могут сдать свою квартиру как однушку, но потеряют в цене и остальные комнаты будут пустовать. Поэтому они сдают каждую комнату как отдельную однокомнатную квартиру.
Чтобы наниматель не понял, что снимает однокомнатную квартиру с соседями, собственники «маскируют» их до подписания договора, говоря, что в другой комнате просто сложены вещи. После того как договор подписан и собственник пропал из зоны видимости, съемщик встречает своих новых соседей, которые, оказывается, живут в этой комнате.
Например, есть трехкомнатная квартира с советским ремонтом на окраине Петербурга. Сдать всю квартиру одной семье можно за 25 тысяч рублей. А если сдавать каждую комнату по отдельности за 10 тысяч — получится 30 тысяч. Если же эту трешку сдать трем семьям как три однокомнатных квартиры и взять с каждого среднюю цену по рынку 18 тысяч, общий доход будет 54 тысячи.
Но двумя комнатами легче маневрировать — меньше вероятность, что наниматели пересекутся друг с другом до заключения договора. Поэтому в трехкомнатной квартире одну комнату сдают за 10 тысяч, а две другие как квартиры по 18 тысяч — получается 46 тысяч рублей. Эта сумма больше изначальной почти в два раза.
Как себя обезопасить. Если собственник говорит, что в закрытой комнате его вещи — лучше попросить их показать. На просмотрах принято открывать даже закрытые ниши.
Практика использования комиссионных вознаграждений.
Из вышеперечисленных обозначений можно сделать следующие выводы: комиссионное вознаграждение – это вид вознаграждения, который выплачивается посреднику за проведение коммерческих операций как процент от сделки, или же, плата за выполнение услуг по поручению на проведение каких-нибудь действий или принятие на себя определенных коммерческих рисков.
Документы, которые сопровождают посредничество, оформляются между комиссионером и третьими лицами – участниками сделок: договора, накладные, счета-фактуры и др. Комиссионер является самостоятельным лицом, которое ведет все дела связанные с осуществлением сделок и тогда ссылки на комитента не делаются.
Договор комиссии заключается на осуществление сделок купли-продажи. Договора комиссии делятся на два вида. В первом случае комиссионер осуществляет сделки для комитента, которые направлены на продажу товаров или услуг комитента, а во втором случае – договор на приобретение товаров или услуг для комитента.
Комиссионное вознаграждение выплачивается, например, за услуги посредничества, которые связаны с выпуском, покупкой и продажей ценных бумаг на рынке (андеррайтинг). Комиссионные выплачиваются коммерческим и инвестиционным банкам, брокерским компаниям и банкирским домам за посреднические операции. Также коммерческие банки могут получать комиссионные выплаты за ведение счетов корреспондентов, осуществление трастовых операций, услуги связанные с предоставлением консультаций, а инвестиционные банки только за консультационные услуги.
Брокерские компании, которые занимаются страхованием, берут комиссионное вознаграждение за принятие на себя всех страховых рисков, которые потом передают их страховым компаниям.