Договор доверительного управления имуществом у нотариуса
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор доверительного управления имуществом у нотариуса». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Между собственником объекта и доверительным управляющим подписывается официальный договор – соглашение. В нем указывается, что учредитель управления (собственник недвижимости) передает доверительному управляющему свое имущество для доверительного управления на оговоренное время.
Комментарий к ст. 1017 ГК РФ
1. Форма договора доверительного управления определяется применительно к виду передаваемого имущества:
— письменная форма — общее требование;
— письменная форма, подлежащая государственной регистрации, — для недвижимого имущества;
— иная форма — определяется с учетом особенностей передаваемого имущества.
Последствием несоблюдения нормативно установленной формы договора доверительного управления является его недействительность.
2. Судебная практика:
— Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.06.2014 по делу N А28-12451/2013;
— Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.07.2013 по делу N А56-52503/2012;
— Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2013 по делу N А79-13759/2012;
— Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2013 по делу N А56-8070/2013;
— решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.06.2013 по делу N А56-14986/2013;
— решение Зубово-Полянский районного суда Республики Мордовия от 29.03.2013 по делу N 2-304/2013.
Доверительный управляющий в отношении переданного имущества осуществляет правомочия собственника в пределах, установленных законом и договором. Что касается правомочия распоряжения, то оно осуществляется доверительным управляющим в случаях, предусмотренных договором доверительного управления (ч. 1 ст. 1020 ГК).
Осуществляя доверительное управление доверительный управляющий вправе совершать в отношении такого имущества в соответствии с договором любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя. Управляющий совершает сделки с имуществом от своего имени, указывая, что он действует в качестве управляющего. В письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего делается пометка «ДУ». Кроме названных прав, стороны имеют другие взаимные субъективные права и обязанности. Следует присоединиться к позиции тех авторов которые полагают, что в возмездном и безвозмездном договоре доверительного управления права и обязанности имеют обе стороны (Д.В. Петелин).
Нужно ли регистрировать договор доверительного управления имуществом?
Доверительное управление представляет собой сделку, при заключении которой один субъект сдает другому какой-либо имущественный предмет, а контрагент, в свою очередь, производит управление этой вещью в интересах владельца либо иной персоны — выгодоприобретателя (ст. 1012 Гражданского кодекса РФ). При этом собственником предмета сделки остается субъект, передавший вещь в доверительное управление.
Положения о форме договора доверительного правления имуществом установлены в ст. 1017 ГК РФ. Общим условием является необходимость письменного оформления документа. Однако если предметом сделки является недвижимость, то договор должен составляться по правилам оформления договора покупки недвижимости. Соответственно, договор должен быть письменным, а передачу прав по нему следует зафиксировать в том же виде, что и в случае оформления перехода правомочий собственника на такое имущество. Таким образом, необходима государственная регистрация передачи недвижимости в управление, но не самого договора.
3.1 Срок действия Договора определяется с «1» января 2021 г. до «31» декабря 2021 г.
3.2 Права и обязанности Доверительного управляющего по управлению имуществом возникают с момента передачи Объекта недвижимости Доверительному управляющему.
3.3 Передача Объекта недвижимости осуществляется по Акту приема-передачи имущества, в дальнейшем Акту, подписанному обеими Сторонами. Акт составляется в двух экземплярах, один из которых вручается Доверителю, второй — Доверительному управляющему.
3.4 Договор может быть прекращен до истечения срока, указанного в п.3.1 при возникновении следующих обстоятельств:
· в случае признания Доверительного управляющего банкротом в соответствии с действующим законодательством;
· в случае ликвидации Доверительного управляющего;
· в случае совершения Доверительным управляющим действий, явно направленных во вред интересам Доверителя;
· при отказе Доверительного управляющего от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для Доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом;
· по обоюдному соглашению сторон;
· по другим основаниям, если такие основания будут предусмотрены законом, настоящим Договором или дополнительными соглашениями по нему.
3.5 При отказе одной стороны от Договора, другая сторона должна быть уведомлена не менее чем за 7 (семь) дней до прекращения действия Договора.
3.6 При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.
8.1 Настоящий Договор имеет следующие приложения, являющиеся его неотъемлемыми частями: Акт приема-передачи Объекта недвижимости в доверительное управление.
8.2 Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу и хранящихся у Доверителя и Доверительного управляющего.
8.3 Стороны пришли к соглашению, что данный договор будет заключен путем обмена документами в электронном варианте (сканированные копии). Для заключения настоящего договора каждая из сторон направляет другой стороне по электронной почте подписанный экземпляр договора. Стороны, безусловно, признают экземпляры договора, переданные по электронной почте, равными по юридической силе экземплярам договора с оригинальной подписью.
Договор доверительного управления имуществом
Договор доверительного управления имуществом заключается в письменной форме (п. 1 ст. 1017 ГК РФ).
Передача недвижимого имущества в доверительное управление требует государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество (п. 2 ст. 1017 ГК РФ, ст. 4 закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Следует иметь в виду, что для третьих лиц — арендаторов или организаций, оказывающих коммунальные услуги, — договор вступит в силу только с даты такой регистрации (п. 2 ст. 551 ГК РФ). Это положение обязательно нужно учитывать. До указанной даты все права и обязанности перед третьими лицами несет сам собственник, а не доверительный управляющий.
Несоблюдение требований о регистрации передачи имущества влечет за собой недействительность самого договора управления.
Нужно ли регистрировать изменения в договоре, касающегося доверительного управления недвижимым имуществом? Сам договор доверительного управления недвижимым имуществом в государственной регистрации не нуждается. Соответственно, если изменения и дополнения к договору касаются не непосредственно недвижимого имущества, а лишь порядка управления им, то регистрации они также не требуют.
Может сложиться ситуация, когда другими нормативно-правовыми актами устанавливаются дополнительные требования к передаче в доверительное управление отдельных видов имущества. Так, при передаче в доверительное управление ценных бумаг и денежных средств инвестирования в ценные бумаги требуется составление инвестиционной декларации, которая является неотъемлемой частью договора (п. 7.2 положения ФКЦБ № 37).
Стороны должны указать в договоре доверительного управления имуществом (ст. 1016 ГК РФ):
- состав имущества, передаваемого в доверительное управление;
- наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которого осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);
- размер и форму вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;
- срок действия договора.
Состав передаваемого в доверительное управление имущества должен быть четко и подробно описан. Несогласование данного условия, так же, как и условий о сроке и форме вознаграждения, повлечет признание такого договора незаключенным. В этом случае учредитель может обвинить управляющего в необоснованном обогащении. Но это сложно доказать, поэтому стоит согласовать условие о точном перечне передаваемого имущества, в том числе сумме денежных средств.
Срок управления не может превышать пяти лет. Законодатели ограничили его, чтобы защитить собственника. Вместе с тем без специального заявления сторон соглашение по окончании срока его действия будет в силе на тех же условиях. Кстати, договор управления не может заключаться для совершения какого-либо разового действия, поскольку «природа доверительного управления предполагает длящийся характер отношений» (постановление ФАС Московского округа от 30 января 2001 г. № КГ-А41/112–01).
Имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества управляющего (ст. 1018 ГК РФ). Эти объекты отражаются у доверительного управляющего на отдельном балансе, по ним он ведет самостоятельный учет.
Когда и зачем заключают договор доверительного управления имуществом?
В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)
Тенденция к найму управляющих становится все более распространенной в России. Не всегда собственнику под силу справиться со всеми капиталами и требующими его присутствия делами. Порой не хватает для этого как знаний, так и здоровья. Тогда договариваются о доверительном управлении. Как и любая другая сделка, сотрудничество скрепляется официально.
Договор доверительного управления — официальный документ, в котором оговорены правила сотрудничества и кто какую ответственность на себя берет (ст. 1014, ст. 1015 ГК). В официальном тексте держатель собственности называется учредителем управления, выгодополучателем, а тот, кто принимает дела, — доверительным управляющим. Первый озвучивает, чем он владеет и чего бы хотел получить, второй обязуется обеспечивать профит нанимателя — ст. 1012 ГК. Последним может выступать любое лицо, как отдельный гражданин или некая организация, но никогда — государство.
В основе сотрудничества лежит обоюдная выгода сторон. Собственнику больше не придется волноваться, что имущество попадет в недолжные руки или бизнес выйдет из-под его контроля, менеджер получает плату за услуги. За всё, что он делает, управитель полностью отвечает, как если бы то было его собственное деяние.
Договор, скрепляющий сотрудничество, — возмездный, двухсторонний и реальный, схож с агентским, но не подразумевает перехода собственнических прав.
Договор доверительного управления. На что обратить внимание
Если в собственности хозяйствующего субъекта оказывается имущество, управление которым требует специальных знаний и квалификации, то целесообразным представляется передать имущество в доверительное управление, оформив для этого специальный договор.
Общие правила
Статья 1012 ГК РФ устанавливает, что по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передаёт другой стороне (доверительному управляющему) на определённый срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).
Передача имущества в доверительное управление не влечёт за собой перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
Доверительный управляющий, осуществляя управление имуществом, вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя (п. 2 ст. 1012 ГК РФ).
Ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом могут быть предусмотрены законом или договором.
Доверительный управляющий совершает сделки с переданным имуществом от своего имени, указывая, что действует в качестве такого управляющего (п. 3 ст. 1012 ГК РФ). На практике это требование считается соблюдённым, если при совершении действий, не требующих письменного оформления:
• контрагент информирован об их совершении доверительным управляющим;
• в письменных документах после имени (наименования) сделана пометка «Д. У.».
Если отсутствует указание на действия в качестве доверительного управляющего, то он отвечает перед третьими лицами лично и только имуществом, которое принадлежит ему.
По общему правилу учредителем доверительного управления является собственник имущества (ст. 1014 ГК РФ). Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или организация, за исключением унитарного предприятия (ст. 1015 ГК РФ). Имущество не может быть передано в доверительное управление государственному органу или органу местного самоуправления (п. 2 ст. 1015 ГК РФ).
К дополнительным рискам ПИФ также можно отнести:
- ошибки, допущенные при составлении правил, которые в дальнейшем будет затруднительно изменить;
- возможные сложности в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в связи с нераспространенностью данного вида деятельности;
- возможные судебные споры, возникшие в результате отсутствия единообразной и обширной судебной практики, связанной с ПИФ;
- участие Банка России в контроле за деятельностью ПИФ;
- участие в управлении ЗПИФ общего собрания владельцев инвестиционных паев, в том числе по вопросам изменения размера вознаграждения УК.
Вознаграждение управляющей компании, спецдепозитария не должно превышать 10 процентов стоимости чистых активов ПИФ
Если оценивать схему с позиции налогового законодательства, то отсутствует какая-либо зависимость между порядком выплаты вознаграждения и выбранной схемой и размером применяемых налоговых ставок. Таким образом, вознаграждение УК может выплачиваться любым законным способом, в любые сроки в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2001 N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах».
Соответственно, при выплате вознаграждения должны быть учтены ограничения, предусмотренные законом.
В целом заключение договора с УК через комитента, применяющего НДС, возможно, при этом комитент будет получать вознаграждение от фонда.
Владельцу недвижимого имущества нужно знать, что передать права на управление объектом можно только посредством договора. Он составляется на основании тех же правил, что и договор купли-продажи. Важно, чтобы в Росреестре была проведена регистрация передачи прав на имущество.
Договор сам не регистрируется, только передача. Если такое имущество будет поставлено на учет, у владельца усиливаются гарантии его прав собственника.
Нужно ли обращаться в Росреестр при возникновении каких-либо изменений в договоре доверительного управления? Поскольку проводится регистрации только факта передачи, изменения и дополнения к договору регистрировать не нужно. Они просто фиксируются документом, который потом только прилагается к основному, первоначальному договору.
Если не проведена регистрация передачи имущества в государственном Реестре, управляющий не имеет права сдавать недвижимость в аренду или совершать другие действия с ней. Поэтому всегда следует помнить о необходимости государственной регистрации.
ВАЖНО! Доверительное управление оформляется договором только на 5 лет, не больше. Если стороны не желают прерывать сотрудничество, автоматически он продлевается также на 5 лет.
Среди положительных сторон такой формы управления объектами недвижимости – профессионализм управляющего, его опыт. Собственник не занимается вопросами поиска арендаторов. Можно выбрать управляющего с профессиональным образованием, со знанием правовых норм.
Компания, занимающаяся доверительным управлением, будет следить, чтобы у собственниками всегда было арендовано имущество, не простаивало. Если выбрать компанию надежную, можно не беспокоиться о безопасности своего имущества. Управляющие тщательно проверяют арендаторов, защищают интересы собственника.
Среди минусов – необходимость оплачивать услуги управляющего и стоимость обслуживания помещений. Чтобы не рисковать со своей недвижимостью, стоит грамотно составлять договор.
В этом документе должны быть указаны права и обязанности обеих сторон, разрешение споров, условия расторжения договора. Также точно указываются условия вознаграждения управляющего, условия продления договора.
Если возникают в период сотрудничества дополнения или изменения, они могут быть внесены в договор.
Доверительное управление недвижимостью в 2020 году: что такое?
Главная / Квартира / Доверительное управление
Собственники недвижимости все чаще используют механизм доверительного управления, позволяющий получать прибыль от недвижимых объектов практически без временных затрат.
Доверительное управление недвижимостью подразумевает передачу от собственника имущества доверительному управляющему части прав по распоряжению этим имуществом для сдачи его в аренду.
Аренда жилых и нежилых помещений приносит их владельцу неплохой доход в виде ежемесячных арендных платежей. Однако поиск арендаторов, сдача в аренду недвижимости, оформление всей договорной документации, контроль за сохранностью переданного в аренду имущества и получение ежемесячных платежей требуют времени.
Если у гражданина имеется лишь одна квартира, он может выполнять все необходимые юридические действия сам. Однако если собственнику недвижимости принадлежит несколько помещений, временные затраты на сдачу в аренду всех объектов существенно возрастают. В этом случае доверительное управление недвижимым имуществом является хорошим вариантом для собственника.
В результате доверительного управления собственник недвижимых объектов получает прибыль, не тратя собственных сил и времени. Его прибыль конечно немного уменьшается, за счет выплаты вознаграждения доверительному управляющему. Чаще всего доверительное управление объектами недвижимости применяется, если:
- у собственника недвижимости имеется несколько объектов (как правило, речь идет о лицах, инвестирующих в недвижимость с целью получения дохода);
- собственник квартиры или другого недвижимого объекта уезжает на длительное время;
- отъезд собственника имущества на постоянное место жительства за границу без продажи квартиры.