Выделение долей из совместной собственности супругов

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выделение долей из совместной собственности супругов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.

Пошаговая инструкция по выделению доли в судебном порядке

1. Первым делом нужно определиться, для чего вам выдел. Тогда же вы примете решение, хотите ли вы выделить часть в натуральном выражении или же в денежном эквиваленте.
2. Далее необходимо понять, возможно ли технически выделить часть в натуре, или придется довольствоваться деньгами; какие вообще варианты выдела возможны в этом случае; сколько всего будет долей и какой у них размер; сколько будет стоить ваша часть имущества на рынке недвижимости. Ответы на эти вопросы даст оценка эксперта.
3. После того как вы решили, для чего вам выдел, нужно попытаться обсудить это с другими собственниками помещения. Если вам удалось договориться и подписать соглашение о долях, то основной процесс завершен. А если нет, то идем дальше.
4. Составление искового заявления, подготовка пакета документов, расчет размера госпошлины и ее оплата.
5. Подача искового заявления и документов в суд. Начало рассмотрения дела и судебных слушаний.
6. Получение вступившего в силу решения суда.
7. Регистрация изменений в Росреестре и БТИ.

Что можно делать с полученной долей

После того как жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению. Продажа — это наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей части именно для того, чтобы впоследствии ее продать.

Важно: прежде чем выставить свою часть на продажу, собственник обязан предложить другим бывшим совладельцам выкупить свою часть, так как, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, они имеют право преимущественной покупки. И только после того как совладельцы откажутся выкупать предложенную им часть жилого помещения, собственник доли может выставлять имущество на открытую продажу. Отказ совладельцев от покупки должен быть оформлен документально.

Совладелец жилого помещения, даже если его часть выделена в натуре, не имеет права сдавать ее в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия. Если, пуская арендаторов в свою часть жилого помещения, собственник не нарушает законные права других совладельцев, он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передать свою часть квартиры в аренду.

Самый простой способ распорядиться своей частью жилого помещения — передать ее в дар. Главное отличие от продажи — дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу имущества.

Важно понимать, что общая собственность не дает полной свободы действий и распоряжения вашей долей. Для большинства процедур необходимо разрешение и согласие всех владельцев.

Продажа доли в квартире: последние новости

В августе 2015 г. в Государственную Думу РФ был внесен Законопроект о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ в вопросах корректировки отчуждения имущества, находящегося в общей долевой собственности (к настоящему времени данный законопроект еще не был принят). Так, действующая сегодня редакция ст. 246 ГК РФ устанавливает возможность распоряжения общедолевым имуществом по усмотрению и соглашению участников собственности, в том числе, норма предусматривает право владельца доли самостоятельно принимать решение о ее отчуждении. В случае одобрения законодательной инициативы, распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, станет возможно только по решению суда. Так, при желании одного из сособственников продать или подарить свою долю, он должен обратиться в суд за соответствующим разрешением. Исключением являются случаи оставления доли собственности в наследство, законодатель предоставляет право выбора собственнику. Авторы законопроекта считают его основной целью предоставление дополнительных гарантий другим участникам общей долевой собственности, которые в силу статьи 250 Гражданского кодекса РФ имеют преимущественное право выкупа продаваемой доли. Однако, сейчас норма устанавливает на это действие не более 1 месяца, что считается незначительным сроком в ситуации изыскания средств на выкуп доли. Участие суда позволит учесть интересы всех собственников, исходя из реальных потребностей участников и их финансового положения.

Можно ли продать свою долю

Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.

«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».

Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.

«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».

Сложности распоряжения долевой собственностью

Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.

«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».

Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.

Примеры «незначительной доли»

Например, в суд поступило исковое заявление о выделении в натуре доли земельного участка, при этом один дольщик владеет 1/10 долей, а второй -9/10. Собственник с малой долей обращается в суд с тем, чтобы суд удовлетворил его иск о выделении доли в натуре. Но в процессе рассмотрения дела подтверждается, что такой выдел может снизить материальную ценность земельного участка, и что доля истца незначительна. Выслушав представителей обеих сторон, суд может принять одно из трех решений:

• если истец согласен забрать иск о выделении доли в натуре при предоставлении ему материальной компенсации – при этом его право собственности после получения денег утрачивается;
• истец не согласен на денежную компенсацию, но его доля незначительна. Поэтому суд присуждает выплату ему компенсации в принудительном порядке;
• если первый собственник не согласен на компенсацию и нет доказательств того, что доля истца в общем имуществе незначительна, прекращение права собственности не происходит.

Выдел части имущества во внесудебном порядке

Выделение доли в доме в натуре по соглашению сторон производится по общепринятой схеме.

Для начала следует переформировать жилую площадь, на которую претендует дольщик, подготовить ее к выделу. Если требуется перестройка или достройка – следует незамедлительно получить разрешение на переоборудование части жилого дома. Такими документами занимается профильный комитет администрации муниципального образования. После этого там же следует заказать техпаспорт на дом, в котором будут внесены существующие (легальные) преобразования и изменения в конструкции здания.

Третьим шагом будет заключение соглашения на выдел доли дома в натуре. Судебная практика показывает, что эта часть – самая трудная. Следует оценить жилой дом и определить стоимость выделяемой площади. Чаще всего оценка выделяемой доли очень субъективна и требует участия в споре третьей стороны. Если собственник претендует на более дорогую часть дома, то он должен выплатить остальным собственникам определенную сумму денег. Если доля меньше положенной, компенсация должна быть предоставлена самому желающему «выделиться» собственнику остальными совладельцами. Но если такое согласие достигнуто, и остальные собственники согласны на дележ, то всеми сторонами подписывается соглашение о выделе доли в натуре.

Последний этап выделения – государственная регистрация права собственности. Для этого в Росреестр следует предоставить документы:

• заявления о праве собственности от каждого участника сделки. Совладельцы пишут заявление об изменении в правах собственности, а выделившийся дольщик – на регистрацию права собственности на выделенную долю;
• правоустанавливающие документы, согласно которым дом являлся собственностью сособственников;
• соглашение о выделе доли — нужно столько же экземпляров, сколько имеется сособственников дома плюс еще один – для Росреестра;
• техпаспорт с внесенными изменениями;
• документы, подтверждающие личности заявителей;
• квитанция или платежное поручение об уплате государственной пошлины.

По каким основаниям прекращается право общей долевой собственности на земельный участок

Право общей долевой собственности на земельный участок может прекратиться в тех же случаях, что и право собственности на любое имущество, исключений для него нет.

Это только основания, предусмотренные гражданским и земельным законодательством, в частности, отчуждение участка другому лицу или отказ от права собственности на него (п. 1 ст. 235 ГК РФ, ст. 44 ЗК РФ).

Например, земельный участок, находящийся в долевой собственности, как правило, можно по соглашению сособственников разделить на несколько новых участков. Исходный участок обычно прекращает свое существование, как и право на него, и участники долевой собственности по общему правилу получают право общей собственности уже на вновь образованные участки (п. п. 1, 2, 5 ст. 11.2, п. п. 1, 3 ст. 11.4 ЗК РФ).

Общая совместная собственность прекращается в тех же случаях, что и долевая, но есть еще одно основание — преобразование совместной собственности в единоличную или долевую. Например, в результате заключения брачного договора (п. п. 1, 4 ст. 256 ГК РФ, п. 1 ст. 42 СК РФ).

Правила расчета супружеской доли

По общему правилу, второй супруг владеет половиной имущества. Но не всегда все именно так на деле.

В первую очередь нужно проверить следующие факторы:

• не заключалось ли между супругами брачное соглашение. Оно может устанавливать иной порядок распределения долей. Такое соглашение оформляется только в нотариальной форме, иной порядок недопустим. Документ доброволен и может быть отменен либо в судебном порядке, либо через заключение и заверение нового соглашения;
• не приобреталось ли имущество за счет личных средств одного из супругов. Например, если средства были получены за счет продажи имущества, купленного до вступления в брак. На практике такая ситуация довольно распространена.

Выдел доли реализуется через суд, соответственно, сторона, которая планирует это сделать, должна подготовить расчет и доказательства. Ответчик вправе попытаться оспорить заявление или изменить долю.

Выдел доли по требованию кредитора

Кредиторы имеют право обратиться в суд за выделом супружеской доли в двух случаях:

1. При взыскании долга по исполнительному производству, когда прочего имущества недостаточно для исполнения обязательства.
2. При банкротстве, но с некоторыми особенностями.

В первом случае иск может подать как сам должник, так и сотрудник ФССП, который ведет исполнительное производство. Выдел допускается только тогда, когда имеются доказательства о недостаточности прочей собственности для покрытия долгов. Необходимо заключение пристава и его указание на невозможность исполнения иным способом.

Процедура реализуется в судебном порядке. Заинтересованное лицо подает иск, в котором нужно указать:

• наименование суда, который будет рассматривать дело, а также реквизиты заявителя, ответчика и третьих лиц, если таковые имеются;
• цену иска и размер государственной пошлины. Цена рассчитывается, исходя из стоимости выделяемой части спорных объектов. Можно использовать как рыночную стоимость, так и, например, кадастровую.
• название заявления. Указывается после реквизитов сторон, по центру;
• общую информацию: о возникновении долга, возбуждении исполнительного производства, отсутствии иного имущества для погашения долга;
• ссылки на правовые акты и доказательства своей позиции. Можно ссылаться и на судебную практику, хоть она и не будет обязательной для исполнения (но часто суды руководствуются ею при вынесении решений);
• дополнительную информацию, имеющую значение для дела;
• список приложений.

Основания для выделения долей в совместном имуществе

Особенностью данной процедуры является то, юридически выделить из совместной недвижимости доли супругов не возможно, возможно только разделить квартиру на части. Отличия «выделения доли» от «раздела на доли» заключается в том, что в первом случае сохраняется общедолевая собственность, а во втором случае каждый получать часть недвижимости и супруги становятся единоличными или долевыми собственниками своих долей.

Выделить доли в общем имуществе возможно по инициативе одного из супругов. Основаниями для выделения доли могут стать:

• Расторжение брака,
• Открытие дела о наследование и завещание доли в совместно нажитом имуществе,
• Споры имущественного характера в период брака,
• Наличие долгов по ипотеки или иным финансовым обязательствам.

Раздел имущества может происходить мирным путем – заключения соглашения или брачного контракта, либо в судебном порядке.

Как выделить долю в совместной квартире во время брака?

На практике существует три основных способа выделения доли в недвижимости супругов.

Выделение доли в натуре

В законодательстве существуют два понятия, касающиеся закрепления части имущества за каждым из владельцев общей собственности: выдел доли и установление права пользования.

Выдел долей в натуре характерен тем, что:

1. В результате образуются отдельные помещения.
2. Общая собственность перестает существовать, так как начальный объект раздела превращается в несколько.
3. Если помещение неделимо, раздел имущества в натуре невозможен.
4. Учитывается степень вложений каждого из собственников в улучшение объекта.
5. Процесс сложный, на результат влияет желание всех собственников разделить имущество, назначение объекта или его использование, площадь объекта и т.д.

При определении права пользования:

1. За каждым из владельцев закрепляется право использовать часть жилого помещения (комнату, часть дома, определенную территорию участка и т.д.).
2. Определяется порядок пользования общими площадями.
3. Право общей собственности сохраняется за каждым из хозяев квадратных метров.

Во всех случаях расчет производится, исходя из размера принадлежащих владельцам долей.

Российские суды принимают решения исходя из положений закона и сложившейся практики по схожим делам.

Итоговое решение зависит:

• от возможности/невозможности выдела доли в натуре;
• от технических документов на жилье;
• от договоренностей сособственников и их правах на частный дом;
• от соблюдения требований СанПиНа;
• от желания получить соразмерную компенсацию за долю в общем имуществе
• от статуса «блокированной застройки».

Пример:

Городской суд Красноярского края зарегистрировал иск г-на Пахомова по отношению к ответчикам из числа двух собственников частного дома.

Обстоятельства дела: истец и ответчики получили дом в качестве объекта наследования. Жилье перешло в общедолевую собственность – по ⅓ на владельца. Пахомов собирался переехать в другой город, поэтому ему требовалось выделить и продать свою долю в жилом доме. Остальные совладельцы были против, поскольку технически выделить долю невозможно. Пахомов настаивал на денежной компенсации, но ответчиков это также не устраивало.

Истец просит суд разрешить вопрос выдела доли в натуре из общей долевой собственности в его пользу. Среди документов был предоставлен акт обследования дома со стороны инженера БТИ, как подтверждение невозможности выделить долю отдельно.

Изучив обстоятельства дела, городской суд вынес решение на основании пункта 4 ст. 252 ГК РФ – исковые требования удовлетворить в полном объеме; обязать ответчиков выплатить Пахомову компенсацию, равную рыночной стоимости «отрезка»; долю истца перераспределить между остальными совладельцами.

Что отражено в статье:

• Выделение доли в натуре частного дома — это законное право любого совладельца.
• Такая процедура требует технической возможности выдела: обустройство отдельного входа, подвод газа и воды, раздел земельного участка. Для частных домов — это возможно, но не всегда. Превратить квартиру в два жилых помещения — невозможно.
• Если вопрос удаётся решить мирно — оформляют соглашение о выделении доли в натуральном размере. Его должны подписать все совладельцы дома. Документ составляется у нотариуса, нужны его подпись и печать.
• Прежде чем выделять долю, нужно заказать техническую экспертизу. Также придётся узнать оценочную стоимость выделяемой части.
• Если совладельцы против, подаётся иск о принудительном выделе в натуре. Или, если отделение невозможно — с выплатой компенсации.
• Вопрос решается в суде в течение 2-6 месяцев.
• Изменения нужно внести в Росреестр (через МФЦ). Только в этом случае можно приступать к технической части.
• Если доля не выделена в натуре, а назначена компенсация — ее выплачивают все совладельцы дома. Указанная доля переходит в состав общедолевой собственности, а отделившийся — утрачивает на нее права и выходит из состава совладельцев.
• Суды удовлетворят иск, если речь идет о блокированной застройке с отдельными участками.

Отзывы наших клиентов

Алёна Божукова, Москва

Я не знала, как выделить свою долю в коммунальной квартире, где живу… Кроме меня ещё 2 человека, я с ними не общаюсь, захотела комнату продать, для этого нужно её выделить. В этих вещах я вообще ничего не понимаю… Я обратилась в юридическую фирму Юрист-Эксперт24, чтобы мне помогли. Соседи согласились, не сразу, но решили не идти в суд. Теперь я могу продать комнату.

Андрей Зайцев, Балашиха

Наш брак дал трещину, и очень серьёзную. Поэтому мы с пока ещё супругой задумались о выделении доли в нашей приватизированной квартире, чтобы не было потом неприятностей разных. Очень порадовало участие в этом деле компании Юрист-Эксперт24, которая содействовала в заключении соглашения.

Владимир Уденко, Москва

Я обратился в юридическую компанию Юрист-Эксперт24 и хотел бы выразить признательность её коллективу. Вопрос касался выделения доли в квартире, потому что я живу в коммуналке, и хотелось бы платить по коммунальным квитанциям чисто за себя. Спасибо, мне помогли.

Алиса Можаева, Москва

При разводе я обратилась за разделом имущества и выделением доли в квартире в Юрист-Эксперт24 по рекомендации. Не пожалела, хотя пришлось заниматься выделением доли через суд. Но суд меня почти не коснулся, потому что всю работу взяла на себя компания. Я очень благодарна за грамотную юридическую поддержку.

Роман Щербаков, Железнодорожный

Спасибо за консультацию – мне объяснили про выделение доли в квартире. Я решил пойти к юристам с этой проблемой, потому что всем известно, что читать в интернете ничего нельзя, у всех всё по-разному написано и ничего непонятно.

Надежда Демидова, Москва

Спасибо за консультацию по выделению доли в квартире через суд. Я пришла в назначенное время. Очень порадовало, что консультация началась вовремя, ждать не пришлось.

Олег Решетняк, Долгопрудный

Обратился в Юрист-Эксперт24, чтобы рассказали, как правильно составляется соглашение о выделении доли в квартире. Я даже кое-что записал. Спасибо юристам, очень грамотно всё разложили по полочкам.

Анатолий Артамонов, Химки

Хочу выразить признательность за бесплатную консультацию. Я этих вещей про то, какая бывает собственность, не знаю. Знаю только, что государственная и частная. А тут у меня по семейным обстоятельствам встал вопрос о выделении доли в квартире, поэтому пришлось обращаться за помощью к юристам.

Похожие записи:

• Срок давности по оспариванию наследства
• Сделки с подаренной квартирой. Что можно и чего нельзя?
• Как получить статус малоимущей семьи в 2022 году