Как перевести жилое помещение в нежилое?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести жилое помещение в нежилое?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.

Ольга Эттлер, член Ассоциации юристов России:

— Принятые изменения значительно осложнили перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые, притом что установлен запрет на использование жилых помещений в МКД для оказания гостиничных услуг. Изменения коснулись как получения согласия собственников при требуемом кворуме, так и согласия всех владельцев примыкающих к указанной квартире помещений. Помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам.

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если: у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно; оно является частью жилого помещения; в нем кто-то постоянно проживает; оно обременено правами каких-либо лиц. Изменить статус помещения на нежилое можно, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми.

Отличия в процедуре перевода частного дома и квартиры в МКД

Перевод частного дома в нежилой фонд разрешается в случае:

• дом не используется для проживания или нежилая часть полностью изолирована от жилой;
• проведена документальная и фактическая перепланировка помещения в соответствии с санитарными, техническими и другими требованиями;
• земельный участок, на котором расположен дом, не предназначен под ИЖС.

Основная разница в переводе частного дома от перевода квартиры в МКД заключается в отсутствии необходимости разрешения соседей на перемену статуса помещения, если не затрагиваются их интересы, защищаемые законом.

При переводе квартиры в МКД в нежилое помещение согласие остальных жильцов требуется для проведения перепланировки, которая может затронуть территорию дома или земельный участок, принадлежащих к общедомовому имуществу.

Разрешение собственников можно получить двумя способами:

• С помощью ТСЖ провести внеочередное общедомовое собрание и получить согласие большинства собравшихся.
• Самостоятельно провести собрание и получить согласие большинства при явке более половины собственников квартир.

Технические требования к помещению

Есть и технические требования к переводимой жилой недвижимости, которые тоже нужно соблюдать:

1. Квартира должна располагаться на первом этаже. Допускается перевод квартир и на верхних этажах, но лишь в том случае, если все нижерасположенные помещения являются нежилыми.
2. Нужно оборудовать отдельный вход. До перепланировки и согласования перевода его делать нет смысла, лучше заняться его обустройством в процессе. Должен быть прямой вход в помещение, использование подъезда не допускается.
3. Объект должен быть полностью изолирован.
4. Нельзя создавать препятствия в использовании общедомового имущества: лестничных клеток, лифтов, и пр.
5. Если здание относится к объектам культурного наследия, перепланировку нужно согласовывать через комитет культуры или иное учреждение в регионе.
6. Если в ходе строительных работ затрагивается фасад, требуется согласование с комитетом архитектуры.

Порядок действий для перевода

Для перевода индивидуального жилого дома в нежилое здание нужно:

• Подготовить заявление о переводе из жилого в нежилое в соответствующий орган, осуществляющий перевод, по месту нахождения дома (п. 1 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ). Такими органами являются органы местного самоуправления. Единой формы заявления не установлено.
• Подготовить необходимые документы. Исходя из ч. 2, 1 ст. 23 ЖК РФ для перевода индивидуального жилого дома в нежилое здание вам понадобится:
  • правоустанавливающий документ на дом (подлинник или нотариально засвидетельствованная копия), если право собственности на него не зарегистрировано в ЕГРН. Если же оно зарегистрировано в ЕГРН, то такой документ вы можете представить по своей инициативе;
  • технический паспорт. Его вы можете представить по своей инициативе.
• Если документы, которые подаются по вашей инициативе, вы не представите, то уполномоченный орган запросит их в порядке межведомственного взаимодействия. Более детальный перечень документов для получения услуги по переводу вы можете найти в местных регламентах. Если потребуется перепланировка или переоборудование здания, то в первую очередь согласовываем данный вопрос, а затем уже подаем заявление на перевод.
• Далее необходимо подать заявление и необходимые документы в уполномоченный орган – в Симферополе Департамент городского хозяйства при Администрации г. Симферополя или можно подать через МФЦ. После подачи начинает течь 45- дневный срок, в течении которого госорган принимает решение – перевести жилое в нежилое или отказать в переводе. Если принято решение о переводе, то в течении 15 дней по дня получения необходимых документов госорган автоматически вносит измененные сведения в ЕГРН.

Согласие собственников других квартир

Согласно ст. 23 Жилищного кодекса РФ отсутствие согласия собственников других квартир на перевод объекта жилой недвижимости в нежилой фонд с целью коммерческого использования не является основанием для отказа в получении данного разрешения. Однако, зачастую именно эта причина служит поводом для принятия отрицательного решения компетентными органами. Для того, чтобы гарантированно не получить отказ в переводе жилого помещения в нежилое, в случаях, если данные действия затрагивают общую собственность владельцев квартир в многоквартирном доме (лестничные марши, подвалы, технические этажи, лифты и иные имущественные объекты, предназначенные для обслуживания нескольких помещений в этом доме), к пакету документов необходимо будет приложить согласие собственников других жилых помещений. Для получения данного согласия заинтересованное лицо может обратиться в органы управления ТСЖ, предоставить заявление о включении вопроса о переводе объекта жилой недвижимости в нежилой фонд в повестку дня на заседании всех членов ТСЖ. В данном случае решение вопроса будет зависеть от большинства голосов лиц, присутствующих на собрании. Если же в многоквартирном доме не создано ТСЖ, заинтересованному лицу будет необходимо самостоятельно собрать собрание собственников жилья, выступив главным инициатором. В соответствии со ст. 45 п. 2 ЖК РФ внеочередное собрание собственников жилья в многоквартирном доме считается правомерным только в случаях явки более 50% собственников. Также, как и в первом случае, решение о переводе квартиры в нежилое помещение принимается большинством голосов всех участников собрания. В случаях, когда необходимо решить вопрос об использовании собственником нежилого помещения земельного участка, принадлежащего многоквартирному дому и являющегося собственностью других жильцов (например, под лестницей отдельного входа/выхода или возведение пристройки), необходимо будет получить согласие собственников путем проведения собрания. Если же земельный участок принадлежит муниципалитету, согласие на его использование можно будет получить в районной администрации.

Прежде всего, подготовить документы для переоформления помещения:

• правоустанавливающие документы (свидетельства, договоры, решения суда). Их копии заверить у нотариуса;
• техпаспорт. Его изготавливают кадастровые инженеры;
• план всех этажей дома. План можно получить в БТИ;
• проект реконструкции. Потребуется, если в дальнейшем переустройство или перепланировка будут необходимы для пользования нежилым помещением. Подготовку проекта лучше поручить организации, имеющей лицензию на проектную деятельность (состоящая в СРО проектировщиков);
• если собственников квартиры несколько, то нужно нотариальное согласие от каждого на перевод квартиры в коммерческую недвижимость и кому из собственников поручается заниматься этим вопросом;
• доверенность от собственника, если вопросом перевода будет заниматься иное лицо;
• если квартира принадлежит не гражданину, а юридическому лицу, то необходимы его учредительные документы (копии надо заверить нотариально).

Куда и как обращаться

Заявление и прилагающиеся к нему документы можно подать в Департамент городского имущества, в Многофункциональный центр или на официальный государственный портал муниципальных услуг в электронной форме.

Ответственный за приём документов сотрудник обязан выдать расписку в их получении. На этом документе ставится дата приёма документов, инициалы и подпись ответственного сотрудника. Также назначается время, когда можно будет узнать о решении. Срок рассмотрения заявления не должен превышать сорока восьми рабочих дней.

В случае положительного решения комиссии, собственнику будет выдано письменное разрешение на перевод нежилого помещения в жилищный фонд. При отрицательном решении отказ также должны выдать собственнику в письменном виде, указав причину. В течение трёх месяцев его можно оспорить в суде.

Разрешение на перевод и изменение статуса объекта недвижимости является основанием на получение разрешения провести перепланировку. После ее проведения владелец получает акт, на основании которого будет осуществляться превращение помещения в жилой дом.

Правила перевода жилого помещения в нежилой фонд

Согласно жилищному закону перевод жилого помещения в нежилой фонд возможен при соблюдении ряда обязательных условий:

• Возможность доступа к переводимому помещению без использования помещений, предоставляющих свободный доступ к другим жилым помещениям, или существование технической возможности обеспечения такого доступа.
• Обособленность помещения: оно должно быть отдельным и не связанным с другими помещениями одной площадью. К примеру, одну из комнат в многокомнатной квартире нельзя перевести в статус нежилой, оставив другим комнатам прежний статус.
• Неиспользование помещения гражданами для постоянного проживания.
• Отсутствие ограничений права собственности и его обременения со стороны других лиц.

Фиксированных расходов при изменении статуса недвижимости не существует, они в каждом случае индивидуальны.

Придется взять на себя следующие расходы:

• Разницу в цене нежилого объекта при его расчете в БТИ.
• Оплата услуг, представленных БТИ и связанных с подготовкой технического паспорта помещения, а также справки о разнице цен до и после перевода недвижимости в разряд нежилых помещений.
• Оплата нотариальных услуг, которые потребуются при оформлении копии документов на владение квартирой, доверенности;
• Оплата госпошлины на регистрацию нежилого помещения;
• Оплата услуг фирмы, работающей над проектом перепланировки или переустройства недвижимости, если это требуется.

Другие статьи
Как приватизировать муниципальную квартиру — условия и инструкция.

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта и телефонами (круглосуточно и без выходных): 8 Москва и обл.; 8 Санкт-Петербург и обл.; все регионы РФ.

Причины и основания запрета перевода нежилого помещения в жилое

Отказ в подобной ситуации также регламентируется статьей 22ЖК РФ, но имеет свои особенности. Существуют условия, при наличии которых о переводе помещения заявитель получит отрицательное решение:

• право собственности заявителя на помещение ограничено определенным сроком, например, договором аренды;
• условия и технические характеристики помещения непригодны для нормального проживания людей.

Закон определяет требования к жилым помещениям, без соблюдения которых совершить перевод нежилого помещения в жилое нельзя:

• несущие конструкции жилых помещений должны быть в состоянии, пригодном для эксплуатации и отвечать требованиям безопасности;
• в помещении, предназначенном для проживания: квартире, комнате, жилом доме коммуникации должны быть расположены удобным и безопасным для жильцов образом;
• обязательно наличие в жилых помещениях инженерных коммуникаций, которые соответствуют нормам санитарной и пожарной безопасности.

При рассмотрении заявления о переводе квартиры в нежилой фонд могут принять решение об отказе. Заявителя оповещают, приводя мотивировки, содержащие отсылку к нормам, установленным в п. 1 ст. 24 ЖК. Отказывают, ссылаясь на то, что:

• не предоставили документы из обязательного перечня;
• не соблюдается необходимое условие относительно исключения доступа в жилую часть;
• предоставленный проект составлен с нарушениями норм законодательства;
• документы подали на рассмотрение органа, чья компетенция не распространяется на принятие необходимого решения;
• в квартире прописаны жильцы;
• имеются обременения, например, ипотека;
• проводилась самовольная перепланировка.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое

Порядок перевода помещений предусмотрен в ст. 23 ЖК РФ.

Не позднее чем через 45 дней со дня представления заявителем документов органом, осуществляющим процедуру перевода помещений, должно быть принято решение о переводе или об отказе в переводе помещения. Если документы представлены через многофункциональный центр, то срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий процедуру перевода помещений.

Это решение не позднее чем через 3 рабочих дня доводится до сведения заявителя путем выдачи или направления по почте уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого помещения в нежилое. Если же заявления о переводе помещения подавалось через многофункциональный центр, то уведомление направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.

Форма указанного уведомления утверждена постановлением Правительства РФ от 10.08.2005 № 502 «Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение».

Кроме того, орган, осуществляющий перевод помещений, принятое решение доводит до сведения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято решение о переводе.

Получение уведомления подтверждает, что перевод помещения закончен, и его можно использовать в качестве нежилого (либо, напротив, жилого). Однако из этого правила есть исключение. Если для использования помещения в качестве нежилого требуются его переустройство, перепланировка и (или) иные работы, уведомление является основанием для проведения этих работ. Завершение переустройства и (или) перепланировки, либо иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений. Акт приемочной комиссии подтверждает завершение переустройства и (или) перепланировки и должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

Как оформить документы на право собственности?

Успешное прохождение всех предыдущих этапов дает право приступить к заключительной стадии: оформить новые документы на право собственности данным нежилым помещением. Перерегистрация осуществляется на основании заявления собственника Управлением Росреестра. Заявителю потребуется представить пакет документов:

• Копию паспорта собственника или копии учредительных документов организации;
• Свидетельство о праве собственности на жилое помещение;
• Акт приемки работ по реконструкции;
• Кадастровый паспорт квартиры;
• Квитанцию об оплате госпошлины.

Фиксированных расходов при изменении статуса недвижимости не существует, они в каждом случае индивидуальны.

Придется взять на себя следующие расходы:

• Разницу в цене нежилого объекта при его расчете в БТИ.
• Оплата услуг, представленных БТИ и связанных с подготовкой технического паспорта помещения, а также справки о разнице цен до и после перевода недвижимости в разряд нежилых помещений.
• Оплата нотариальных услуг, которые потребуются при оформлении копии документов на владение квартирой, доверенности;
• Оплата госпошлины на регистрацию нежилого помещения;
• Оплата услуг фирмы, работающей над проектом перепланировки или переустройства недвижимости, если это требуется.

Согласно правилам, при решении вопроса о переводе того или иного жилого помещения в нежилое все проживающие в доме люди делятся на две категории. К первой относятся те, кто живет в непосредственно примыкающих квартирах (рядом, над и под), чьи стены, пол или потолок граничат с помещением, которое планируется к переводу. Ко второй — все остальные. Начать следует с получения согласия людей из первой категории, если его не будет, то даже нет смысла продолжать дальше.

Для принятия решения собственников из второй категории будет достаточно простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего числа голосов жителей «проблемного» подъезда.

Однако в зависимости от количества домов в подъезде действуют разные требования относительно кворума ОСС. Кворумом называют минимальное количество участников собрания, которого будет достаточным для того, чтобы оно (собрание) было правомочным принимать решения. Итого по количеству участников собрания должны быть выполнены два условия (одновременно):

участие 2/3 голосов от общего количества собственников, проживающих в подъезде, где расположено переводимое помещение;

участие не менее 50% голосов от общего количества всех собственников в доме.

Надо учитывать, что высшую силу по отношению к другим решениям в этом вопросе имеет решение именно ОСС. Возможна ситуация, когда жильцы прилегающих квартир не возражают против перевода помещения в статус нежилого, но ОСС своим решением накладывает запрет.

Как перевести помещение из жилого в нежилое

Разрешение на перевод объекта в состав
нежилого фонда дает муниципалитет, либо уполномоченные им органы. Однако для
его получения нужно соблюсти множество требований ЖК РФ, в том числе:

• документы
  на согласование может представить только собственник жилья (наниматели лишены
  такой возможности);
• если
  перевод в нежилое помещения связан с обустройством дополнительных входов,
  оконных проемов и иных элементов, обеспечивающих доступ к общему имуществу МКД,
  нужно получить согласие собственников дома;
• не
  допускается использовать помещение в многоквартирных домах под производство, вести
  деятельность с вредными или опасными факторами.

Важно! Перевести в нежилое можно только помещение, расположенное на первом этаже МКД. Если квартира находится на втором этаже, ее можно признать нежилой только в случае, если помещение под ней уже обладает таким статусом.

Основным требованием для размещения
нежилых помещений в МКД является обустройство дополнительного входа. Это
правило существенно затрудняет процедуру перевода и согласования.

Любое
изменение несущих конструкций или фасадов здания нужно согласовать с жильцами и
надзорными органами.

В чем разница между жилым и нежилым помещением

Разница между нежилыми и жилыми объектами заключается в цели их назначения, обеспеченности обязательными системами жизнедеятельности. Квартиры изначально предназначены для размещения людей. Для этого обеспечивается перечень норм гигиеническо-санитарной, пожарной, эпидемиологической безопасности, соблюдаются нормы по коммунальным услугам и освещенности, по множеству других показателей. В жилых помещениях запрещено вести почти все виды коммерческой деятельности.

Нежилые помещения, напротив, не используются для проживания. Исключением являются только апартаменты, которые отнесены законодательством к нежилым объектам. В нежилых помещениях можно заниматься предпринимательством. Однако при их размещении в МКД действует ряд запретов. Например, нельзя организовать вредное производство или продажу потенциально опасных товаров.

Вывод жилого помещения в нежилое допускается ЖК РФ. Но для этого требуется оформить согласие владельцев соседних квартир и правообладателей помещений МКД, подтвердить безопасность предстоящих работ при согласованиях. Есть и ряд технических ограничений, при которых изменить целевое назначение будет невозможно.

Комментарий юриста. Основной целью перевода жилья в нежилой фонд является снятие ограничений на коммерческую деятельностью. В нежилых помещениях можно открывать офисы, магазины, организации с других профилем деятельности. Допускается и обратная процедура, при которой можно сделать квартиру из нежилого помещения. Но это еще сложнее, так как необходимо обеспечить соблюдение жилищных условий.

Похожие записи:

• Заявление на гражданство РФ: инструкция по заполнению
• О возможности выдачи патента при ПСН с любого числа месяца
• Пособия для беременных и родителей в 2023 году: полный список новых выплат