Предварительный договор аренды
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Предварительный договор аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Но этот пример непоказателен. Надо отметить, что до недавнего времени в арбитражной практике отсутствовал единообразный подход к разрешению следующих вопросов [1]. Можно ли заключать предварительный договор аренды в том случае, когда арендатор не является собственником объекта аренды? Возможно ли передавать в пользование объект недвижимости до момента, когда он будет введен в эксплуатацию? Как квалифицировать отношения сторон, если объект был фактически передан будущему арендатору, например, для совершения отделочных и ремонтных работ? Наконец, будут ли считаться денежные средства, полученные по предварительному договору аренды, неосновательным обогащением?
Арбитражная практика.
Недавно свое мнение по поводу предварительного договора аренды высказал Президиум ВАС (Постановление от 15.01.2013 № 9798/12).
Суть дела заключалась в следующем. Организация по предварительному договору субаренды перечислила предпринимателю 575 тыс. руб. Договор субаренды заключен не был. Предприниматель средства не вернул. Организация обратилась в арбитражный суд с иском о возврате неосновательного обогащения, сославшись на то, что никаких оснований для перечисления указанной суммы не имелось.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что на момент заключения предварительного договора субаренды объект недвижимости, в котором располагалось спорное арендуемое помещение, как объект гражданского оборота (ст. 128 ГК РФ) не существовал, следовательно, возмездное пользование (обязательный признак арендных отношений) данным объектом было невозможно. Основной договор субаренды заключен не был, обязанность по оплате пользования имуществом у организации не возникла, поэтому оснований для получения предпринимателем спорной денежной суммы не имелось.
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд апелляционной инстанции, поддержанный судом кассационной инстанции (см. Постановление ФАС ВСО от 20.06.2012 № А33-18187/2011), исходил из того, что на стороне ответчика (предпринимателя) неосновательное обогащение не возникло, потому как организация произвела оплату на основании предварительного договора субаренды и использовала для дальнейшей отделки переданные ей помещения.
Организация обратилась в ВАС с заявлением о пересмотре в порядке надзора судебных актов по делу о взыскании неосновательного обогащения.
Однако Президиум ВАС согласился с выводом ФАС ВСО об отсутствии оснований для взыскания с предпринимателя неосновательного обогащения и привел следующие аргументы.
В силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передавать имущество или производить платежи за пользование им.
При этом правила ст. 429 ГК РФ не требуют того, чтобы имущество, являющееся предметом будущего договора, существовало на момент заключения предварительного договора. Согласно п. 3 этой статьи предварительный договор должен лишь содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Вместе с тем, как следует из условий заключенного сторонами предварительного договора субаренды и обстоятельств, связанных с его исполнением, этот договор, несмотря на свое название, помимо обязанности сторон заключить в будущем договор субаренды, устанавливал непосредственную обязанность предпринимателя передать обществу во владение соответствующие помещения для целей их последующей отделки и обязанность организации вносить плату за период такого владения.
Пунктом 3 ст. 421 НК РФ установлено, что стороны могут заключить договор, включающий элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Таким образом, заключенный сторонами спорный договор фактически являлся смешанным договором, содержащим не только условия предварительного договора субаренды нежилых помещений, но и условия о передаче этих помещений во владение будущему субарендатору в специально оговоренных целях для выполнения отделочных работ и о внесении им платы.
ГК РФ не содержит норм, запрещающих передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта.
Как видно из условий спорного договора, при его заключении стороны исходили из необходимости выполнения обществом отделочных работ в расположенных в не введенном в эксплуатацию здании помещениях, которые оно намеревалось взять в субаренду. Все условия этого договора, включая плату, установлены по соглашению сторон. Очевидно, стороны исходили из того, что условия отвечают их интересам и обязанность одной стороны передать эти помещения во владение контрагента для выполнения необходимых работ корреспондирует обязанности контрагента вносить за них плату.
Поскольку, как следует из материалов дела, предприниматель выполнил обязанность по договору и передал помещения во владение общества, а общество вносило определенную договором плату, основания, предусмотренные гл. 60 «Обязательства вследствие неосновательного обогащения» ГК РФ, для удовлетворения требования общества о возврате предпринимателем этой платы как неосновательного обогащения отсутствуют.
Итак, какие важные выводы сделал Президиум ВАС в указанном постановлении? Он отметил, что, во-первых, действующее гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта, а во-вторых, действующему законодательству также не противоречит установленная условиями предварительного договора аренды обязанность будущего арендатора вносить плату за период нахождения помещений в его владении.
Предварительный договор по переуступки прав аренды участка
Суть его заключается в том, что права на использование надела будут переданы иному субъекты. Но при этом, арендуемый участок находится, как и прежде, в собственности арендодателя.
Предоставляются территорию во временное возмездное использование из муниципальногогосударственного фондов. Земли должны эксплуатироваться согласно целевому предназначению. Данное требование распространяется и на нового землепользователя наделом.
Ключевые нюансы арендных взаимоотношений между участниками:
- Передача участка во временное использование не повлечёт за собой переход права собственности. Он также остаётся в распоряжении государственногомуниципального фонда. Арендатор может использовать территорию согласно целевому определению, и обязан вернуть в указанный в договоре срок.
- На протяжении всего срока действия договорённостей, землепользователь должен вносить ежемесячные платежи. И это правило не отменяется после переуступки прав. Платить за пользование территорией будет новый землепользователь.
- Если договорной акт оформляется на несколько лет, он подлежит обязательной регистрации в государственном кадастре недвижимости. Это же требование актуально и для нового землепользователя по арендному акту.
В случае переуступки прав, сохраняются все условности изначально созданного акта. Период действия договорённостей, объём ежемесячных платежей, категория и целевое определение участка. Предыдущий землепользователь утрачивает юридические права на территорию.
С исковым заявлением в суд обратился Давлетов Р.В. Истец требовал понудить ответчика к заключению договора аренды земельного участка. Мужчина пояснил, что он и Колотовкин Л.М. подписали предварительное соглашение согласно, которому стороны договорились о том, что не позднее 15 января 2021 г. заключат договор аренды земельного участка площадью 1000 м2. Стоимость аренды составит 10 тыс. рублей за 1 платежный период (квартал).
Но после 15 января Колотовкин отказался подписывать арендное соглашение, аргументировав свои действия тем, что нашел более выгодный вариант. Ответчик указал на то, что готов заключить договор аренды, если Давлетов снизит арендную плату вдвое.
Также истец пояснил, что Колотовкин просил облагородить участок перед его принятием. Давлетов нанял для этого бригаду, которая взяла за работу 20 тыс. рублей. Квитанция приложена к иску. Кроме этого, во время действия предварительного договора к Давлетову обращался потенциальный арендатор, который просил предоставить ему во временное пользование участок на 3 года, однако из-за ответчика истцу пришлось отказаться от выгодной сделки.
Истец потребовал понудить ответчика к заключению соглашения и взыскать с него компенсацию:
- расходов на уборку территории;
- упущенной выгоды.
Договор аренды земельного участка
На участке находятся следующие здания, сооружения, коммуникации: .1.5.
Арендодатель гарантирует, что земельный участок не обременен правами третьих лиц, не находится под арестом, его права не оспариваются в суде.2.1.
Размер ежемесячной платы за арендованный земельный участок составляет рублей, в том числе НДС — рублей.2.2.
Арендная плата вносится Арендатором не позднее числа каждого месяца путем перечисления указанной в п.2.1 суммы на расчетный счет Арендодателя.2.3. Изменение размера арендной платы и порядка ее внесения осуществляется путем подписания дополнительного соглашения к настоящему Договору.3.1.
Арендатор имеет право:3.1.1. Использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством РФ.3.1.2. Иметь в собственности посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации.3.1.3.
Предварительный договор аренды
Экономико-правовой бюллетень, N 9, 2022 год
И.М.Кирюшина,
А.В.Тюрина
Вероятны случаи, когда
стороны согласовали все существенные условия договора аренды, но
окончательно оформить отношения в виде договора аренды по разным
причинам не удается. Нерешительность контрагента, потребность более
детально проработать нюансы предстоящего договора аренды могут
стать препятствием к завершению оформления договора аренды.
На практике часто
встречаются случаи, когда все существенные условия договора аренды
согласованы, а сам объект аренды еще не существует. Например,
здание торгового центра, в котором помещения будут переданы в
аренду, еще не построено. В таком случае договор аренды не будет
иметь юридическую силу, а подписанный — считается незаключенным или
недействительным по следующим причинам.
Во-первых, стороны не
смогут указать в договоре одно из существенных условий — данные,
позволяющие определенно установить конкретное помещение, подлежащее
передаче (п.3
ст.607 ГК РФ), поскольку здание еще не построено, т.е. объект
аренды фактически отсутствует. Впрочем, способы обхода данного
требования имеются, о чем мы расскажем ниже.
Во-вторых, арендодателем
по договору аренды может выступать собственник или лица,
управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду
(п.1
ст.608 ГК РФ). Арендодатель станет собственником или носителем
иных вещных прав только после оформления соответствующих прав на
недвижимое имущество, которое возможно только после окончания
строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. Причем права на
недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.
Следовательно, отсутствие
зарегистрированных прав на помещение делает договор аренды
изначально не соответствующим закону, т.е. договор считается
недействительным в соответствии со ст.169
ГК РФ.
Таким образом, в случаях,
когда имеются обстоятельства, препятствующие заключению договора
аренды, на помощь может прийти предварительный договор аренды.
Правда, использовать его можно не всегда (см. разделы «Объект
аренды в строящемся здании» и «Предварительный договор аренды
помещений в непостроенных зданиях»).
По предварительному
договору стороны согласно п.1
ст.429 ГК РФ обязуются заключить в будущем договор о передаче
имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор)
на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор
аренды призван зафиксировать договоренности, которые уже достигнуты
сторонами, с принятием обеими сторонами обязанности заключить в
будущем основной договор на согласованных условиях.
Как показывает практика,
стороны часто используют предварительный договор аренды. Однако
нередко такой документ составляется без учета условий, которые
придают ему юридическую силу. Одни это делают умышленно, оставляя
за собой последнее решающее слово, другие — вследствие незнания
норм гражданского законодательства.
Как уберечь себя от
недобросовестных контрагентов, манипулирующих на рынке арендных
правоотношений, используя инструмент предварительного договора?
Исходя из сложившейся
практики ярким примером применения предварительного договора можно
считать договор, заключаемый на стадии строительства здания,
помещения которого будут сдаваться в аренду после окончания
строительства и оформления арендодателем прав на эти помещения. В
данном случае предварительный договор является инструментом
фиксации гарантии обещания потенциального арендодателя передать в
аренду помещения после окончания строительства.
Вместе с тем не стоит
забывать, что предварительный договор не предоставляет тех прав и
обязанностей, которые появляются благодаря договору аренды.
Применение предварительного договора на стадии строительства имеет
свои слабые стороны, которые могут привести к признанию его
недействительным. Об этом также стоит помнить. Избежать
незапланированных последствий помогут рекомендации, изложенные
ниже.
Договор аренды земельного участка
Договор аренды земельного участка заключается между двумя участниками: собственником земли (арендодатель) и арендатором. В рамках данного соглашения вторая сторона обязуется выплачивать первой арендную плату за полученный в пользование земельный участок, а также эксплуатировать его в рамках договоренностей и правил земельного законодательства.
В соглашении необходимо дать точное описание объекта сделки. Иными словами, собственник земли должен перечислить весь объем сведений, наиболее четко характеризующих земельный участок. К таким сведениям относятся площадь земли, ее месторасположение, подробное описание, а также кадастровый паспорт земельного участка. Следует отметить тот факт, что в рамках законодательства в кач-ве объектов аренды также могут выступать доли земельных участков, на которые у арендодателя будет оформлено право собственности.
В том случае, когда в роли объекта аренды выступает земля, находящаяся в муниципальной, либо же гос. собственности (или же участок расположен в границах, которые зарезервированы под муниципальные и гос. нужды), срок действия договора аренды не может быть больше срока резервирования подобных земель.
Собственник земельного участка самостоятельно определяет размер арендной платы. В той ситуации, когда земля находится в мун-ой или же гос-ой собственности, размер арендной платы может быть определен Правительством РФ.
Куда подавать заполненный договор аренды земли
Соглашение об аренде землевладения можно составить без помощи специалиста. При возникновении затруднений обратитесь к компетентному в данном вопросе юристу, который грамотно оформит договор. Конечно, такие услуги требуют определенных затрат. Удостоверять подобную сделку у нотариуса не обязательно, это возможно по желанию сторон.
В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса РФ, если договор об аренде земли заключается на длительное время (дольше одного года), то его необходимо зарегистрировать в компетентных органах. Если аренда заключается на небольшой срок, то проводить процедуру регистрации не требуется, при условии, что участники сделки – физические лица.
Вышеуказанная статья устанавливает следующие положения:
- при аренде, заключаемой более, чем на 12 месяцев, а также если хотя бы один из участников сделки – организация, соглашение оформляется в письменном виде, несмотря на его срок;
- соглашение об аренде недвижимость необходимо регистрировать в Росреестре, если положениями законодательства не предусмотрено иное;
- заключение договора об аренде недвижимости с последующих выкупом происходит с учетом требований, установленных для договоров купли-продажи такой недвижимости, согласно статье 624 Гражданского кодекса РФ.
Условия расторжения договора
Вопросы, связанные с условиями расторжения договора аренды земельного участка, как правило, стипулированы отдельным параграфом договора.
Оснований расторжения договора может быть множество и договор может быть расторгнут в одностороннем порядке в случае несоблюдения одной из сторон условий договора.
Статья 45 Земельного Кодекса РФ определяет следующие основания расторжения договора:
- использование земельного участка не по назначению;
- порча (вред), наносимый земельному участку;
- неуплата в установленные сроки арендной платы, предусмотренной договором;
- изменение целевого назначения земельного участка;
- неспособность арендатора использовать земельный участок по назначению.
Помимо оснований, перечисленных в земельном кодексе, договор аренды земельного участка может быть расторгнут и по общегражданским основаниям, предусмотренным гражданским кодексом РФ.
Решение о расторжении договора в одностороннем порядке направляется другой стороне в письменном виде с указанием причин расторжения. При несогласии одной из сторон с расторжением договора, спор между ними будет рассматриваться судебными органами.
Возврат земельного участка собственнику осуществляется путем составления акта приема-передачи.
Примерная форма предварительного договора аренды земельного участка
Образец предварительного договора аренды земельного участка достаточно легко найти в Интернете.
Его примерная форма должна содержать следующие пункты:
| Предмет предварительного договора | Содержит основную информацию о сделке, а также о намерениях арендатора в использовании земельного участка. |
| Обязательства сторон | В данном пункте прописываются все обязанности арендатора и арендодателя. |
| Цена | Указывается информация о плате за пользование земельным участком. |
| Вступление договора в силу, его изменение и расторжение | Указываются условия, при которых контракт может быть продлен или же досрочно расторгнут, также содержит информацию о дате начала действия документа. |
| Реквизиты сторон | Содержит информацию об участниках сделки и их подписи. |
Предварительный договор аренды с задатком
Новый арендатор недвижимого объекта должен внести определённую сумму действующему землепользователю. Делается это с целью обеспечения договорных обязательств. Предварительный догов с задатком начинает действовать только с момента его заключения.
В предварительный договор, необходимо включить следующие пункты:
- Предмет сделки = земельный участок. Описать его индивидуализированные характеристики. Это кадастровые сведения, общая площадь, наличие или отсутствие обременений.
- Условия основного акта, на согласовании пунктов которого, настаивает один из участников сделки.
- Размер задатка. Здесь обязательно должно быть указано, что внесённая сумма будет засчитана в счёт платы за арендное пользование землёй.
- Штрафные санкции. Их необходимо предусмотреть на случай, если арендатор захочет уклониться или отказаться от заключения с ним основного договорного акта.
- Условия и порядок использования надела.
Как правильно составить предварительный договор аренды земельного участка с задатком, предварительно рекомендуется ознакомиться с образцом. Чтобы учесть все важные моменты, стоит обратиться к эксперту. В силу его опыта, не будет упущен ни один ключевой пункт. При возникновении спорных ситуаций с арендатором, разрешить и можно в судебном порядке. Если не удастся достичь компромисса.
Важные замечания по предварительному договору аренды земельного участка
Арендатору запрещается возводить какие-либо строения без разрешения собственника участка земли или передавать участок в использовании третьих лиц без согласия всех сторон, фигурирующих в договоре. В случае нарушения какого-либо пункта арендодатель вправе в досрочном порядке расторгнуть договор.
Судебной орган первой инстанции решил, что никаких оснований для перечисления денежных средств не было, и собственник обязан вернуть их. Однако суд второй инстанции отменил это решение на основании того, что необоснованного обогащения владельца не было, так как платеж был совершен в момент действия предварительного договора. Итоговое решение было окончательным, и организация лишилась крупной денежной суммы без каких-либо последствий для собственника.
Как составить договор аренды земельного участка
В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса РФ, договор аренды земельного участка оформляется в простой письменной форме.
Алгоритм его составления таков:
- пропишите наименование документа: договор аренды земельного участка. Обозначьте информацию о месте и дате совершения сделки;
- во вступительной части отразите данные о сторонах сделки – арендодателе и арендаторе. Если земля передается в аренду юридическим лицом, укажите точное название организации и данные об уполномоченном представителе, который заключает договор;
- далее обозначьте предмет договора – конкретное землевладение. Зафиксируйте точное место расположения, уникальный номер по кадастру и параметры недвижимости. Обозначьте категорию земель, к которой отнесен участок, а также его целевое использование. При наличии на данном участке построек, они тоже должны быть отражены в документе. Здесь же пропишите данные о свидетельстве, согласно которому собственник земли получил право распоряжаться ей. Примерно это должно выглядеть так: участок находится по адресу Хабаровский край, Нанайский район, село Троицкое, улица Средняя, участок № 5, площадью 30 га, с кадастровым номером 45:12:0415001:1114. Категория земель – земли поселений, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства;
- в тексте соглашения пропишите сведения о сроке аренды землевладения. Согласно статье 39.8 Земельного кодекса РФ, он должен отвечать требованиям об установленном сроке целевого землепользования. К примеру, земли, отведенные под жилую застройку, передаются на срок до 20 лет, сельскохозяйственные участки – до 49 лет, территории для выпаса скота – максимум на 3 года;
- отразите, в каком размере будет взиматься арендная плата. Ее сумма определяется с учетом целевого землепользования. Также зафиксируйте, каким способом и в какие сроки будут передаваться деньги;
- определите перечень прав и обязанностей участников сделки. Арендодатель должен передать участок и не создавать препятствий в его эксплуатации. Арендатор должен осуществлять распоряжение полученным имуществом лишь согласно целевому назначению, а также своевременно оплачивать аренду;
- обозначьте, что землевладение будет передано после того, как стороны подпишут передаточный акт.
Предварительный договор аренды земельного участка образец
Предварительным договором аренды является документ, содержащий договоренность между сторонами об условиях, на которых будет заключен основной договор. Форма предварительного договора должна соответствовать форме основного, в противном случае, последний может быть признан недействительным.
Предварительный договор должен содержать следующие основные пункты: предмет договора, размер арендных платежей, порядок расчетов между сторонами, их права и обязанности, дата, до которой должен быть заключен основной договор.
Если дата заключения основного договора (например, договора аренды квартиры) не обозначена, стороны обязаны составить и подписать его в течение года с даты подписания предварительного договора.
При заключении предварительного договора аренды, стороны руководствуются нормами и правилами Гражданского кодекса РФ.
Предварительный договор аренды
Предварительным договором аренды является документ, содержащий договоренность между сторонами об условиях, на которых будет заключен основной договор. Форма предварительного договора должна соответствовать форме основного, в противном случае, последний может быть признан недействительным.
Предварительный договор должен содержать следующие основные пункты: предмет договора, размер арендных платежей, порядок расчетов между сторонами, их права и обязанности, дата, до которой должен быть заключен основной договор. Если дата заключения основного договора (например, договора аренды квартиры) не обозначена, стороны обязаны составить и подписать его в течение года с даты подписания предварительного договора. При заключении предварительного договора аренды, стороны руководствуются нормами и правилами Гражданского кодекса РФ.