Как оформить продажу неотделимых улучшений при купле-продаже квартиры?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить продажу неотделимых улучшений при купле-продаже квартиры?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:
- недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;
- если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;
- если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;
- квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.
А если арендодатель – физ. лицо: будут ли безвозмездно переданные неотделимые улучшения являться его доходом для целей НДФЛ?
Минфин России по данному вопросу категоричен: стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений является доходом, полученным физическим лицом – арендодателем в натуральной форме, и подлежит налогообложению НДФЛ на общих основаниях с применением ставки 13 процентов. Исходя из пп. 2 п. 1 ст. 223 НК РФ, дата фактического получения налогоплательщиком-арендодателем дохода в виде стоимости произведенных неотделимых улучшений определяется как день окончания действия договора аренды, в соответствии с которым были произведены такие улучшения (см., например, Письма Минфина России от 29.12.2016 № 03-04-05/79439, от 13.03.2009 № 03-11-06/2/39).
Аналогичную позицию можно обнаружить и в судебной практике (см., например: Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2010 по делу № А55-6951/2010).
Но есть судебная практика с противоположным подходом – полученные физическим лицом (арендодателем) неотделимые улучшения не подлежат налогообложению НДФЛ (см., например: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.10.2012 по делу № А27-16196/2011, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 01.12.2010 по делу № А56-95584/2009). При этом суды в данном случае основывались на недоказанность получения арендодателем экономической выгоды в результате произведенных неотделимых улучшений и недоказанность увеличения стоимости имущества арендодателя.
Таким образом, для целей НДФЛ важным критерием является наличие (отсутствие) очевидной экономической выгоды арендодателя в результате произведенных арендатором неотделимых улучшений имущества арендодателя.
Кaк зaплaтить мeньшe, ecли льгoтный cpoк влaдeния eщe нe пpoшeл
Ecть нecкoлькo cпocoбoв, пoзвoляющиx coвceм нe плaтить нaлoг нa зaкoнныx ocнoвaнияx или cильнo yмeньшить eгo paзмep.
Умeньшитe дoxoды нa pacxoды
Ecли вы кyпили квapтиpy, y вac ecть пoдтвepждeниe пpoизвeдeнныx pacxoдoв. Этo пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт – дoгoвop кyпли-пpoдaжи. B нeм yкaзaнo, чтo paнee вы пpиoбpeли квapтиpy, к пpимepy, зa 3,4 млн pyблeй. Пpoшлo мeньшe 5 лeт, нo вaм нaдo пpoдaть этo жильe, нe дoжидaяcь, пoкa пpoйдeт минимaльный cpoк, кoтopый ocвoбoдит вac oт yплaты нaлoгoв c пoлyчeннoй cyммы.
3aкoн в этoм cлyчae дoпycкaeт yмeньшeниe дoxoдoв нa pacxoды. Дoпycтим, пpoдaeтe вы этy квapтиpy зa 4 млн pyблeй. Toгдa нaлoгoвaя бaзa бyдeт выглядeть тaк:
4 000 000 – 3 400 000 = 600 000
A caм нaлoг cocтaвит: 600 000 x 13% = 78 000
Для cpaвнeния – нaлoг бeз yмeньшeния cocтaвил бы: 4 000 000 x 13% = 520 000
A ecли пpoдaдитe poвнo зa тy cyммy, зa кoтopyю кyпили, зaчтeтe pacxoды в дoxoды, выйдeтe в нoль и нaлoг плaтить бyдeт нe c чeгo.
Чтoбы вocпoльзoвaтьcя этим cпocoбoм, oбязaтeльнo нaдo быть нaлoгoвым peзидeнтoм, a вoт cpoк влaдeния квapтиpoй гocyдapcтвo нe интepecyeт. Дaжe ecли вы кyпили ee в мapтe 2018 гoдa, a в aпpeлe 2018 пpoдaли, вce paвнo мoжeтe пpoвecти yмeньшeниe.
Нeт и oгpaничeний пo кoличecтвy и cyммaм cдeлoк зa гoд. Moжнo пpoдaвaть и пoкyпaть xoть кaждый мecяц и пo кaждoй cдeлкe yмeньшaть дoxoды нa pacxoды, нaлoг бyдeтe плaтить тoлькo c paзницы.
3aкoн paзpeшaeт yчecть вce pacxoды, cвязaнныe c пpиoбpeтeниeм квapтиpы, нo нe yтoчняeт, чтo зaкoнoдaтeль к ним пpичиcлил. К пpимepy, pacxoды нa ycлyги pиeлтopa нaлoгoвaя мoжeт нe пpинять, пoтoмy чтo Mинфин выcкaзывaлcя пpoтив включeния иx в cocтaв pacxoдoв. A вoт пpoцeнты пo кpeдитy, ecли вы бpaли ипoтeкy, мoжнo пoпpoбoвaть включить – Mинфин тo нe дaвaл иx зacчитaть в pacxoды, тo paзpeшaл. Пpaктикa пpoтивopeчивaя, нo знaчит шaнc ecть и мoжнo им вocпoльзoвaтьcя.
Умeньшитe дoxoды нa 1 000 000 pyблeй
Ecли квapтиpy вы нe кyпили, a пoлyчили в нacлeдcтвo или в дap, pacxoдoв нa пpиoбpeтeниe нe бyдeт и yмeньшить дoxoд нa ниx вы нe cмoжeтe. B этoм cлyчae мoжнo вocпoльзoвaтьcя вычeтoм в 1 млн pyблeй, пpaвo нa кoтopый пpeдocтaвляeт гocyдapcтвo.
Уплaтa нaлoгa бyдeт выглядeть тaк: (4 000 000 – 1 000 000) x 13% = 390 000 pyблeй.
B oтличиe oт yмeньшeния дoxoдoв нa pacxoды этoт вычeт мoжнo иcпoльзoвaть тoлькo oдин paз в гoд, a вoт cpoк влaдeния пpoдaннoй квapтиpoй, кaк и в тoм cлyчae, нe бyдeт игpaть никaкoй poли.
Paзyмeeтcя, пoлнocтью yйти oт yплaты нaлoгa пo этoмy вapиaнтy вы cмoжeтe, тoлькo ecли cyммa пpoдaжи coвпaдeт c вычeтoм – миллиoн нa миллиoн – или бyдeт мeньшe, нo в cитyaции, кoгдa пpoдaвaть нaдo пpямo ceйчac, нe дoжидaяcь пятилeтнoгo cpoкa, лyчшe xoть нeмнoгo yмeньшить paзмep нaлoгa.
Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?
Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.
При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.
Справочно:
Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.
Как правильно написать расписку?
Чтобы документально подтвердить факт уплаты дополнительной суммы за неотделимые улучшения, стороны при обоюдной договоренности составляют расписку.
Документ дает гарантию продавцу, что он получит доплату, равной сумме, которую он вложил в ремонт квартиры, не уплачивая налог.
Покупатель после составления расписки будет уверен, что ему вернут уплаченные за жилье деньги в том случае, если по каким – то причинам продавец отменит сделку. Это касается не только основной, но и дополнительной суммы.
Этот документ, как и другие, требует правильного оформления. Составляется собственноручно продавцом, пишется от руки, в свободной форме.
При этом она должна иметь понятную и четкую формулировку всех обстоятельств и нюансов сделки, с сохранением делового стиля и по всем правилам делопроизводства. Для написания расписки используются только синие чернила.
«Налоговая» амортизация капвложений
Расходы, которые понес арендатор на неотделимые улучшения, он может учесть на неотделимые улучшения при налогообложении прибыли. Правда, не единовременно, а постепенно – через амортизацию (п. 1 ст. 256 НК РФ). И не полностью, а частично.
Амортизацию арендатор сможет начислять только в течение срока действия договора аренды. Это большой минус, так как маловероятно, что за этот срок удастся перенести на расходы всю стоимость капвложений. А «недоамортизированный» остаток налоговики не разрешают учитывать при налогообложении прибыли (п. 16 ст. 270 НК РФ, письмо Минфина России от 17.08.2011 № 03-03-06/2/130, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 01.02.2021 № 309-ЭС20-16872).
Теперь о том, какой срок полезного использования нужно устанавливать при начислении амортизации. В соответствии с п. 1 ст. 258 НК РФ амортизация исчисляется исходя из срока полезного использования, установленного в соответствии с Классификацией основных средств, утв. постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 № 1, для или арендуемого объекта, или капитальных вложений.
Очевидно, что брать за основу СПИ арендуемого объекта крайне невыгодно, поскольку в этом случае сумма амортизации будет мизерная (сроки у объектов недвижимости большие). А конкретные неотделимые улучшения вряд ли получится найти в указанной выше Классификации. На этот случай можно использовать возможности, которые дает арендатору п. 6 ст. 258 НК РФ. Там сказано, что для тех видов основных средств, которые не указаны в амортизационных группах, срок полезного использования устанавливается налогоплательщиком в соответствии с техническими условиями или рекомендациями изготовителей. Иными словами, для капвложений, не указанных в Классификации, арендатор может установить свой срок полезного использования.
И вот здесь часто между налоговиками и арендаторами возникают споры относительно данной нормы. Налоговики, как правило, пытаются посчитать амортизацию по капвложениям исходя из СПИ арендованной недвижимости. То есть они либо в принципе отрицают саму возможность устанавливать арендатору свой СПИ в отношении капвложений, либо не принимают тот срок, который арендатор установил самостоятельно (ссылаясь на то, что этот срок не подтвержден техническими условиями или рекомендациями изготовителей).
В таком случае спор можно решить в судебном порядке, но предсказать исход дела невозможно заранее. Отметим лишь, что устанавливать СПИ исходя из срока действия договора аренды рискованно. Есть примеры решений, в которых суды делали вывод, что действующим законодательством не предусмотрено право налогоплательщика устанавливать срок полезного использования исходя из срока действия договора аренды (см., например, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.01.2016 по делу № А56-10090/2015).
Амортизация начисляется начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором указанные капитальные вложения были введены в эксплуатацию, а заканчивается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем окончания договора аренды (п. 1 ст. 258, ст. 260 НК РФ, письма Минфина России от 21.03.2011 № 03-03-06/1/158, от 25.01. 2010 № 03-03-06/1/19).
Отдельно хотим рассмотреть вопрос о применении амортизационной премии в отношении неотделимых улучшений. Минфин РФ считает, что применять амортизационную премию к неотделимым улучшениям имущества, полученного в аренду, нельзя (письма от 12.10.2011 № 03-03-06/1/663, от 03.09.2021 № 03-03-06/1/71391). Свой вывод чиновники объясняют тем, что произведенные арендатором неотделимые улучшения являются неотъемлемой частью полученного в аренду имущества и не остаются на балансе у арендатора. По окончании договора аренды арендатор обязан вернуть имущество арендодателю. Кроме того, налоговое законодательство устанавливает особый порядок начисления амортизации по капитальным вложениям в арендованное имущество. Арендатор вправе амортизировать такие вложения только в течение срока действия договора аренды (если, конечно, арендодатель не возмещает их стоимость).
Однако выводы чиновников не бесспорны. Суды считают, что арендатор имеет право начислять амортизационную премию в отношении неотделимых улучшений (постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2014 № 09АП-24430/2014, Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15.10.2018 № Ф01-4376/2018, Определение Верховного суда РФ от 09.09.2014 № 305-КГ14-1382).
Если их сделал покупатель
Этот вопрос приобретает значение в случаях, когда договор купли-продажи по какой-то причине был расторгнут, и квартира подлежит возвращению продавцу. Если за период своего владения покупатель осуществил в ней ремонт (неотделимые улучшения), в некоторых ситуациях он может просить компенсировать понесенные затраты. К их числу относится, прежде всего, расторжение договора по вине продавца.
Для компенсации неотделимых улучшений покупателю придется обосновать их стоимость подтверждающими документами (договорами на выполнение ремонтных работ, приобретение материалов и т.п.). Эти же правила применяются не только к квартирам, но и к земельным участкам.
Из судебной практики: истец получил земельный участок в безвозмездное пользование от ответчика без оформления документов и построил на нем несколько хозяйственных сооружений. Потом ответчик решил продать землю официально другому покупателю. Истец обратился в суд с требованием о взыскании расходов на произведенные неотделимые улучшения земельного участка (т.е. сделанные на нем постройки). Суд в иске отказал, сославшись на тот факт, что истец не получил согласия ответчика на осуществление неотделимых улучшений (и не мог при этом не знать, что строит их на чужом участке).
Другая ситуация, когда неотделимые улучшения имеют значение для покупателя – приобретение квартиры в новостройке без отделки. В этом случае стоимость произведенного ремонта может быть включена в сумму, с которой покупатель может получить имущественный налоговый вычет — всего не более 2 миллионов рублей на человека, включая основную стоимость квартиры.
Как учесть неотделимые улучшения при сделках купли продажи?
Покупателям и продавцам, которые собираются составить сделку, нужно уяснить тот момент, что проведения мер, которые относятся к категории неотделимых улучшений, отменить нельзя.
Оценить имущество продавца в случае составления сделки этого формата можно по таким критериям:
- в каком реально состоянии находится помещение;
- проводятся ли там работы, которые могут увеличить сумму выплаты;
- на какой период рассчитаны выплаты по покупке и может ли за это время что-то существенно измениться.
Внося первую или вторую часть суммы, прописанной в договоре, нужно с продавцом обсудить моменты, которые могут ее увеличить, а при составлении конкретной договоренности. Написать расписку, подтверждающую позиции обеих сторон.
Как правильно составить договор неотделимых улучшений при продаже недвижимости?
Стороны вправе придти к соглашению и составить два договора: основной, где указана цена квартиры без учета улучшений, и дополнительный с перечислением этих самых улучшений и выделением их стоимости. Тогда целесообразно удостоверить получение денежных средств разными расписками.
При оформлении дополнительного соглашения к основному договору с условиями продажи неотделимых улучшений их стоимость не включается в цену квартиры. Это значит, что улучшения имеют свою стоимостную оценку и будут оплачены покупателем в рамках приложения к основному договору.
Поскольку они не могут быть самостоятельным предметом сделки, то составляется дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемой частью основного документа по сделке купли-продажи. Существенным его отличием будет отсутствие регистрации в Росреестре, поэтому печатается в двух экземплярах – по одному покупателю и продавцу.
В таком соглашении в соответствии со ст. 421, 450 и 453 должны содержаться следующие пункты:
- Наименование (дополнительное соглашение), указание на дату и номер основного договора.
- Дата и место составления.
- Реквизиты сторон (как в основном договоре).
- Указание, что стороны исполнили обязательства по договору купли-продажи квартиры и пришли к соглашению о внесении в него изменений.
- Адрес квартиры по основному договору, где произведены неотделимые улучшения.
- Стоимость улучшений, признанных неотделимыми.
- Порядок расчетов.
- Подписи сторон.
Риски для покупателя/продавца
Формально оплата улучшений, сделанных силами продавца (его родственников), не приводит к обогащению, что и дает шанс на законных основаниях уменьшить налогооблагаемую базу. На практике это очень спорный вопрос. В большинстве случаев продавец просто указывает сумму – подтверждать документально все затраты на обустройство квартиры никто не стремится. Это дает основания представителям налоговых органов применять к продавцу штрафные санкции. Отменить их удастся только через суд и при условии, что все документы были составлены правильно – еще на этапе их разработки стоит обратиться к юристу для консультации.
Покупатели также не застрахованы от рисков. Если продавец, либо его наследники (как вариант, супруг/супруга) решат вернуть проданную квартиру и требования будут удовлетворены, то суд обяжет вернуть только сумму, прописанную в основном договоре. Вопрос с доплатой потребует дополнительного внимания – любые неточности в оформлении договора и расписки приведут к потере значительной суммы.
Другой важный нюанс – налоговый вычет. Приобретая жилье, можно компенсировать некоторую часть своих трат. Для этого нужно иметь российское гражданство, проживать на территории страны не менее полугода за последние 12 месяцев, быть плательщиком НДФЛ (налоги платятся не только с заработной платы, но и с других видов дохода – например, со сдачи жилья в аренду). Квартира не должна быть приобретена у родственников, либо на бюджетные средства.
Суть заключается в уменьшении налоговой базы – государство возвращает налогоплательщику часть уплаченного в казну государства НДФЛ. Максимальный размер налогового вычета при приобретении жилья – 2 млн. руб. Налоговая база уменьшается на 13% от этой суммы (260 тыс. руб.). Если при оформлении сделки в договоре будет указана не реальная стоимость квартиры, а сумма меньше 2 млн., то полностью использовать предоставленную государством льготу не получится. Например, если квартира продана за 1 млн. руб., то удастся вернуть только 130 тыс. руб. (в данном случае в расчет берутся реальные затраты). Как правило, платить за так называемые «улучшения» приходится едва ли не половину стоимости жилья. Это – один из доводов против оформления дополнительного договора.
Неотделимые улучшения при аренде
Жилец арендованной квартиры может производить в ней ремонт, докупать мебель, технику. В некоторых случаях требуется выполнение неотделимых улучшений арендуемого жилья: капитальный ремонт, смена электропроводки или организация проема в перегородке между комнатами.
Внимание! Вопрос, кто оплачивает данные манипуляции и возмещает ли собственник жилья произведенные усовершенствования, полностью зависит от оформления этого момента в договоре.
- Отделимые улучшения не компенсируются, арендатор забирает их с собой при выезде. Если стороны договорятся, собственник квартиры может оставить их себе при условии компенсации. Например, выкупить мебельный гарнитур в гостиной у нанимателя по цене с учетом износа.
- Неотделимые усовершенствования нужно обязательно согласовывать с хозяином квартиры. Если не согласовать – компенсации не будет, даже если такое условие будет прописано в договоре. Согласование должно быть предварительным – заранее, до того, как начнутся работы. Последующее согласование (по факту) в данном случае не считается и рассматривается как нарушение договора.
Определить необходимость для проведения капитального ремонта можно только на основании заключения о санитарном и техническом состоянии помещения. В ином случае, если появились неотделимые улучшения, но на то согласия владельца не было, то от него возврат их цены никто не может затребовать.
То есть закон дает право на изменение имущества в независимости от того есть согласие арендодателя или нет. Но вопрос о возмещении стоимости здесь отпадает сам собой. Если владелец посчитает нужным, то он оплатит выполненные работы. Только стоит отметить, немного другая ситуация складывается с договором аренды предприятия. Арендатор может потребовать возместить ему стоимость выполненных работ, не зависимо от того, было или не было соглашение от владельца. Стоит отметить, что это общепринятое правило, каждый договор может иметь свои исключения. Но арендодатель также имеет возможность уйти от возмещения работ по приобретению имущества. Для этого ему придется доказать:
- то, что цена имущества действительно увеличилась, но это не соразмерно улучшению эксплуатационных характеристик помещения,
- то, что действующий собственник не добросовестный и выполнил все без его соглашения.
Помните о том, что улучшения любого типа признаются собственностью владельца, если они выполнены из счета отчислений этого имущества.
Расписка за неотделимые улучшения образец
Для этого в предварительном договоре должны содержаться условия, обязательные для включения в договор долевого участия, и лицо, привлекшее денежные средства для строительства, должно соответствовать требованиям, предъявляемым к застройщикам (п. 9 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).
Это интересно: Табель работы на месяц образец пустой бланк
2.2. Риск признания предварительного договора незаключенным
Согласно требованиям закона в предварительном договоре должны содержаться положения, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, то есть должны быть указаны все параметры приобретаемой квартиры (площадь, количество комнат, этаж и пр.).
Очевидно, что, если квартира еще не построена, точно определить в договоре объект продажи невозможно. Если же сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то такой договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
2.3. Риск двойной продажи квартиры
Поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры у покупателя не возникает права собственности на квартиру, договор не подлежит государственной регистрации. Ничто не мешает недобросовестному застройщику заключить такой же договор с другим покупателем и затем продать ему квартиру.
2.4. Риск утраты вложенных в покупку квартиры денег
В случае судебного спора покупатель может претендовать только на возврат вложенных средств с уплатой минимальной неустойки в размере ставки рефинансирования Банка России. Однако в случае признания застройщика банкротом существует вероятность, что покупатель может быть лишен и этой возможности.
Также покупатель не может рассчитывать на получение неустойки за задержку сроков строительства. В предварительном договоре купли-продажи предусматривается лишь срок заключения основного договора, например в течение месяца со дня регистрации застройщиком права собственности на квартиру, само же строительство может длиться сколь угодно долго.
Однако, если покупатель сможет доказать в суде, что при заключении предварительного договора купли-продажи в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к отношениям, вытекающим из такого договора, будет применено законодательство о долевом строительстве жилья и о защите прав потребителей (п. 1.2 Обзора судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).
На этапе строительства жилья привлечение денежных средств возможно только на основе договоров участия в долевом строительстве путем выпуска жилищных сертификатов, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами (ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ).
Что предусмотреть в предварительном договоре купли-продажи квартиры? >>>
Отвечает заместитель генерального директора по развитию ООО ИСК «Ареал» Максим Радченко:
Получить ипотечный кредит на покупку квартиры с заниженной в договоре стоимостью вполне реально. Но банк должен быть поставлен об этом в известность. Если банк соглашается закрыть глаза на расхождение, а это распространенная ситуация, «излишки» денег проводятся как «сумма на неотделимые улучшения» и оформляются специальным документом. Встречаются и случаи, когда сумма в договоре на неотделимые расходы превышает указанную заниженную цену квартиры в разы, и банки на это идут. Однако в таком случае есть риск отказа в регистрации в Росреестре.
Чаще всего ипотечные сделки с занижением проходят в демократичном сегменте. Если рыночная стоимость квартиры составляет 3 млн рублей, занизить ее без лишних подозрений можно вдвое и даже больше. Естественно, стоимость, указанная в договоре, должна быть подтверждена оценщиком (это специализированные компании-партнеры банков), который подтверждает, что квартира стоит дешевле сопоставимых по характеристикам. Поэтому, в частности, занижение цены в договоре без предварительного уведомления банка практически гарантированно приведет к отказу в кредите.
Есть еще один существенный момент. В большинстве случаев банки идут на занижение стоимости, выставляя свои условия: больший размер первоначального взноса и увеличенная ставка.
Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики
Как купить вторичную квартиру через Сбербанк?