Нужно ли платить налог при продаже и покупке недвижимости с детскими долями?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужно ли платить налог при продаже и покупке недвижимости с детскими долями?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если квартира была приобретена в долевую собственность в 2008 г., законодательно и в письмах ФНС предусмотрена возможность, при которой владелец одной доли становится единственным собственником в том случае, если остальные доли были ему переданы, подарены или проданы. При этом он будет является владельцем с момента, когда возникло право на его собственность. В вашей истории это 2008 г.
Отвечает независимый эксперт Екатерина Лазарева:
В соответствии с действующим налоговым законодательством, ваша задача решается следующим образом:
- за долю, купленную вами в 2008 г., налог на доходы с физических лиц (НДФЛ) не возникает;
- в отношении доли, подаренной вам вашей дочерью в 2018 г. – если вы продаете ее в 2021 г. после даты регистрации договора дарения в ЕГРН, налог тоже не возникает. Если до регистрации дарения, возникает 13% НДФЛ;
- в отношении купленной вами доли у бывшего мужа в 2019 г. – возникает 13% НДФЛ, но и его можно уменьшить, заплатив разницу между ценой продажи и ценой покупки, приложив документы на покупку этой доли (уменьшив сумму налога на затраты по приобретению данного имущества, если у вас сохранился договор и документы, подтверждающие оплату).
Какое жилье считается единственным?
Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, то оно признается единственным. Минимальный срок владения в этом случае будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.
Например, вы купили квартиру в сентябре 2019 года и продали ее в октябре 2022 года — 3 года минимального срока уже прошло. При этом еще до продажи, в августе 2022 года, вы купили новое жилье, куда и собираетесь переехать. В этом случае налог не нужно будет платить, поскольку проданное жилье все еще считается единственным.
Есть два минимальных срока владения квартирой — 3 или 5 лет. После этого срока владелец имеет право продать недвижимость без уплаты НДФЛ. Если нет возможности ждать, можно воспользоваться уменьшением дохода на сумму расходов или налоговым вычетом. В большинстве случаев требуется подать декларацию в ИФНС — независимо от того, получена ли прибыль от сделки или нет.
В этой статье
- Правила уплаты налога при продаже квартиры
- Минимальный срок владения квартирой
- Изменения в 2020 году
- Расчет налога с продажи квартиры
- Пример расчета
- Как продать квартиру без уплаты налога
- Продажа квартиры без уплаты налога в отдельных случаях
- Налог от продажи квартиры в общей долевой собственности
- Налог с продажи недвижимости по «переуступке»
- Налог при продаже подаренной квартиры или полученной по наследству
- Как уменьшить налог при продаже квартиры
- Имущественный вычет в размере 1 млн рублей
- Уменьшение налога на расходы при приобретении
- Получение вычета в 260 000 рублей при покупке другого жилья
- Стоит ли использовать занижение цены в договоре купли-продажи квартиры
- Как правильно заплатить налог при продаже квартиры
- Правила заполнения декларации
- Документы, прилагаемые к декларации
- Сроки подачи декларации и уплаты налога
- Заключение
Чтобы получить освобождение от уплаты налога, нужно соответствовать 5 пунктам
- В семье есть двое несовершеннолетних детей. Либо дети являются студентами-очниками вузов, которым еще не исполнилось 24 года.
- Семья приобрела квартиру или дом взамен проданного жилья в том же году, в каком и продала старое жилье. Другой вариант – сделка купли-продажи прошла не позже 30 апреля следующего года.
- Новое жилье должно быть больше по площади, чем старое. Либо его кадастровая цена должна быть выше.
- Кадастровая цена продаваемой квартиры не должна превышать 50 млн рублей.
- Налогоплательщик, его супруга или супруг, а также дети не имеют больше половины доли в праве собственности на жилье от общей площади, которая превышает площадь в купленной квартире.
Как посчитать минимальный срок владения имуществом?
Срок владения домом, квартирой или комнатой начинается с даты регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). До 2016 года владельцу выдавалось Свидетельство о праве собственности, в котором можно посмотреть эту дату. Сегодня дату регистрации содержит выписка из ЕГРН.
Важно помнить, что для жилья минимальный срок в статусе собственности составляет 60 месяцев или 36 месяцев. Это значит, что для продажи не надо дожидаться наступления календарного года, достаточно будет отсчитать необходимое количество месяцев. Необходимый срок владения наступает в то же самое число, которое указано как дата регистрации. Например, если квартира была куплена 1 сентября 2015 года, то продавать ее без уплаты налога можно будет 2 сентября 2020 года. Если эта дата выпадает на выходные или праздничные дни, то она сдвигается на ближайший рабочий день.
Для квартир, приобретенных по договору долевого участия на стадии стройки, срок владения начинается только после того, как будет зарегистрировано право собственности в Росреестре, а не в момент передачи ключей застройщиком.
Часто владельцы такого жилья ошибочно считают, что становятся собственниками во время подписания ДДУ или акта приемки-передачи уже готовой квартиры. К сожалению, месяцы или даже годы ожидания завершения строительства в срок владения не засчитываются.
Если квартира была получена долями, то срок владения считается от момента регистрации первой доли. Например, у владельца в собственности с 2014 года находилась ¼ квартиры, а в 2018 году он унаследовал оставшуюся часть. Срок владения всей квартирой будет отсчитываться от даты регистрации ¼ доли, то есть от 2014 года.
Как снизить размер выплат?
Способ 1 подойдет тем, кто приобретал квартиру на собственные средства или в ипотеку и имеет на руках все подтверждающие документы. В этом случае налог выплачивается от разницы между стоимостью приобретенного жилья и ценой, за которую его продают.
📌 Пример. Квартира приобреталась за 2 115 000 рублей, продается за 3 670 000 рублей, кадастровая стоимость – 3 200 000 рублей. У владельца на руках есть договор, который подтверждает, что он купил жилье за 2 115 000 рублей. Государству нужно будет выплатить 13% от разницы между покупкой и продажей: (3 670 000 – 2 115 000) х 0,13 = 202 150 рублей.
Если бы владелец стал продавать эту же квартиру, учитывая ее кадастровую стоимость – 3 200 000 рублей, то размер налога был бы в разы выше. 3 200 000 х 0,7 = 2 240 000 рублей, что меньше суммы, указанной в договоре – 3 670 000 рублей, поэтому налог будут отсчитывать от нее. Таким образом налог составит: 3 670 000 х 0,13 = 477 100 рублей, что в 2 раза больше, чем при использовании первого способа.
❗️ Если продавец планирует сократить сумму налога приведенным выше способом, важно не забыть подать декларацию и предоставить документы о ранее произведенных расходов (то есть подтвердить факт того, что квартира была куплена ранее). За владельца налоговая это не сделает, и могут возникнуть проблемы.
Уплата налога с продажи доли квартиры
Казалось бы, что мешает указать в договоре купли-продажи меньшую сумму и не платить никаких налогов. Однако, законодательно утвержден порядок определения минимальной стоимости реализуемого имущества. В ст.
217.1 НК РФ четко указано, что сумма дохода, получаемая от продажи недвижимости не должна быть меньше, установленной кадастровой стоимости имущества на 1 января года совершения сделки, уменьшенной на коэффициент 0,7. При этом не всегда есть требуемые данные об объекте. В такой ситуации собственник не ограничен требованиями данного пункта (п.
5 ст. 217.1 НК РФ).
Одним из способов значительно уменьшить сумму налога с продажи доли в квартире, является документальное подтверждение расходов на ее приобретение. Если же владелец не может никак доказать понесенные убытки по покупке недвижимости, то он может воспользоваться следующим видом льготы – фиксированным имущественным вычетом.
Если долей владели меньше минимально установленного срока
Недобросовестные граждане часто ищут пути уменьшения величины налога, прописывая в договоре заниженную стоимость объекта. Сегодня подобные манипуляции не проходят.
Если собственность решили продать до наступления 3 или 5 лет, в учёт будут браться два других фактора:
- Кадастровая стоимость всей квартиры и цена продаваемой доли. Если у налоговой службы возникнут сомнения касаемо адекватности выставленной цены, они вправе запросить проведение экспертизы. По её результатам определяется реальная стоимость продаваемого имущества. Также нужно помнить, что часть квартиры ни при каких условиях не может стоять дешевле, чем её кадастровая стоимость;
- На каких условиях и в каком порядке заключался договор купли-продажи.
Доход продавца от сделки – это сумма, за которую он готов продать свою долю потенциальному покупателю. Данное правило распространяется на доли, полученные в собственность до 1 января 2016 года.
Для всех остальных случаев предусматривается ряд исключений. Налог потребуется уплатить на большую из этих величин: цену на момент продажи либо же часть от кадастровой стоимости, которую умножают на коэффициент 0,7.
«Разные» части в собственности разных лиц
Пример. Имеется квартира. Два собственника – брат и сестра. Брат владеет своей ½ доли более трех лет, сестра получила свою долю от матери менее трех лет назад. Квартира будет продаваться за 2 400 000 рублей. Кто и сколько заплатит?
На долю каждого собственника придется по 1 200 000 рублей дохода. Брат под уплату НДФЛ не подпадает в любом случае. Сестра должна уплатить налог со своей доли. Но сколько? Как мы говорили, продавцу предоставляется налоговый вычет в сумме 1 000 000 рублей. То есть сестра заплатит налог с 200 000 рублей. Так? Не так. Налоговый кодекс предусмотрел эту ситуацию и установил что при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле (ст. 220, п. 2, подп. 3).
Значит, сестра может воспользоваться только половиной вычета, то есть суммой 500 000 рублей. Налог придется платить с суммы 700 000 рублей.
Иначе говоря, налоговый вычет рассчитывается не для собственника, а для объекта недвижимости. Если у квартиры 5 собственников, по 1/5 у каждого, то каждый из них может уменьшить налогооблагаемую базу на 200 000 рублей. Если 2 собственника по ¾ и ¼ – то на 750 000 и 250 000 тысяч соответственно.
Налог с продажи квартиры, дома, земельного участка и другой недвижимости
Облагается ли продажа доли квартиры налогом? Ответ на этот вопрос неоднозначен – это зависит от суммы сделки, порядка оформления, срока владения имуществом. Основным видом сбора, которым облагается реализация недвижимости, является налог на доходы физических лиц, сокращенно НДФЛ. Ставка для данного вида операций стандартная – 13 %. Сумма исчисляется независимо от того, продается ли квартира целиком или же лишь ее часть (доля).
Например, Петрова И.С. реализовала свою долю за 1,5 млн. рублей. В таком случае стандартный расчет налога будет выглядеть так:
1500000 * 13% = 195000 рублей
Значительное влияние на расчет суммы налога оказывает длительность владения имуществом. В частности, собственник имеет право не платить в бюджет никаких отчислений с договора купли-продажи, если он владеет недвижимостью определенное количество лет.
Согласно новым требованиям минимальный период владения доли квартиры для пользования этой льготой – 5 лет.
При этом стоит учитывать, что под этим сроком понимается именно календарный период, т.е. 60 месяцев с даты приобретения статуса собственника.
Имущество, находящееся в собственности более 3 лет, также подпадает под льготу лишь в следующих ситуациях:
- получено в дар или по наследству от родственника;
- приватизировано;
- приобретено в рамках договора пожизненной ренты с иждивением.
Если же имущество находилось в собственности менее 3 лет, то продавец может применять другой вид льгот, чтобы снизить свою налоговую нагрузку.
Немного об определении срока владения имуществом
Основным документом, устанавливающим факт владения долей квартиры, является свидетельство о праве собственности, которое выдается контролирующими органами. Для удобства расчета минимального срока стоит ориентироваться на дату, указанную в данной форме. В действительности момент начала владения имуществом наступает в день регистрации пакета документов.
Немного более сложный порядок с долями. Например, Сидоров А.М. в 2011 г. приобрел квартиру в совместное владение со своими родителями, т.е. стал собственником 1/3 имущества. В 2014 году умер его отец и передал ему по завещанию свою долю. В 2017 Сидоров решает продать свои доли. В этой ситуации он имеет полное право не платить налоги со сделки, поскольку впервые он стал владельцем части квартиры в 2011 году. Важна дата получения первой доли, а не каждой отдельно взятой!
Одним из способов значительно уменьшить сумму налога с продажи доли в квартире, является документальное подтверждение расходов на ее приобретение. Если же владелец не может никак доказать понесенные убытки по покупке недвижимости, то он может воспользоваться следующим видом льготы – фиксированным имущественным вычетом.
Лодыгин Р.Д. приобрел долю в квартире в 2016 году за 2,5 млн. рублей. В 2017 он реализует свою часть имущества по цене 3,6 млн. рублей. В такой ситуации расчет налога будет следующим:
(3600000 – 2500000) * 13% = 1100000 * 13 % = 143000 рублей.
Казалось бы, что мешает указать в договоре купли-продажи меньшую сумму и не платить никаких налогов. Однако, законодательно утвержден порядок определения минимальной стоимости реализуемого имущества. В ст. 217.1 НК РФ четко указано, что сумма дохода, получаемая от продажи недвижимости не должна быть меньше, установленной кадастровой стоимости имущества на 1 января года совершения сделки, уменьшенной на коэффициент 0,7. При этом не всегда есть требуемые данные об объекте. В такой ситуации собственник не ограничен требованиями данного пункта (п. 5 ст. 217.1 НК РФ).
Доброва А.Ж. продала свою долю – ½ квартиры за 4,5 млн. рублей. Кадастровая стоимость всего имущества составляет 15 млн. рублей. Пример расчета налогооблагаемого дохода со сделки:
15000000/2 * 0,7 = 5250000 рублей.
Поскольку стоимость продажи существенно ниже кадастровой, то при расчете НДФЛ используется сумма 5,25 млн. рублей.
Статья 220 НК РФ содержит развернутую информацию о таком способе уменьшения налога как имущественный вычет. Фиксированный размер льготы установлен в пределах 1 млн. рублей. Важно понимать, как его применять:
- на один объект недвижимости;
- в разные налоговые периоды.
Немного интереснее ситуация происходит при применении вычета для сделок с продажей долей квартир. Собственники недвижимости могут выбрать три сценария получения льготы в зависимости от конкретной ситуации.
Налоговым периодом по НДФЛ является 1 календарный год. По истечении этого периода продавец должен подать в налоговые органы декларацию со всеми документами и заплатить необходимый налог.
Если налогоплательщик собирается получать имущественный вычет, кроме декларации необходимо подать заявление на него. Декларация подается в ИФНС по месту регистрации в срок до 30 апреля того года, который следует за годом покупки жилья. Декларацию необходимо подавать даже при нулевой сумме налога (подробнее о подаче и заполнении налоговой декларации после покупки и продажи квартиры можно узнать тут).
Срок уплаты налога до 15 июля. Реквизиты для перечисления средств необходимо взять в ИФНС.
За неуплату налогов возможна административная (в виде штрафов) и даже уголовная ответственность. За невыплаченный вовремя налог начисляются пени в зависимости от суммы налога.
Для физических лиц: за каждый месяц просрочки сдачи декларации грозит штраф 5% от суммы налога. За просроченный отчет с нулевым налогом штраф будет 1000 рублей. Максимальный штраф – 30% от НДФЛ. За несвоевременную уплату налогов грозит в общем случае штраф 20% от суммы налога.
Для юридических лиц: штраф можно получить за сокрытие доходов, т.е. за снижение налоговой базы. Штраф составляет 20% от суммы недоимки. Когда действия налогоплательщика признаются умышленными, штраф может дойти до 40%.
Таким образом, существует много способов, которые позволяют уменьшить налоговые выплаты, а то и свести их к нулю. При знании законов и грамотном заполнении документов бремени в виде уплаты налогов можно избежать. Важно сдавать декларацию вовремя, даже если доход нулевой, чтобы не было проблем со штрафами.
Какие налоги нужно платить при продаже квартиры
В гл. 23 НК РФ сказано, что продавец обязан после продажи квартиры уплатить подоходный налог. Иначе его называют НДФЛ. Логика простая – получил доход с продажи недвижимости, затем необходимо исчислить, задекларировать и уплатить с него часть суммы в бюджет.
Очень важно помнить, что после продажи квартиры исчисление и уплата налога остаются полностью в ведении самого продавца. Автоматически налог не рассчитают, извещение (как при ежегодном налоге на недвижимость) не направят. Ни работодатель, ни налоговая инспекция, ни Росреестр не обязаны отслеживать продажу квартиры и считать НДФЛ для продавцов. Это нужно сделать самостоятельно.
Кроме НДФЛ никаких налогов при продаже квартиры платить не нужно.
Что на счет не резидентов?
Налоговый резидент это физическое лицо (независимо от того гражданин РФ или иностранец), которое непрерывно в рамках календарного года находится в РФ не менее 183 дней. Если физ.лицо большую часть года пребывает за рубежом, то он нерезидент России.
Ранее (до 2019 года) нерезиденты с продажи жилой площади платили положенный налог в размере 30% независимо от того, когда и по каким основаниям приобретена квартира/дом/комната.
Теперь в налоговый кодекс внесли изменения. И нерезидент освобождается от уплаты НДФЛ, если владел недвижимостью:
- 3 года — когда она куплена до 2016 года (или досталась по наследству, или подарена близким родственником, или единственное жилье продаваемое в 2020 году);
- 5 лет — если собственником стал после 01.01.16 года.
Однако, ни вычет в 1 млн., ни вычет при покупке жилья в 2 млн., ни учет суммы расходов при ее покупке на них не распространяются. Получается, что нерезиденту лучше выждать 3 (5 лет), иначе налог в 30% придется оплатить с суммы продажи квартиры в полном размере.
Уплата налога при продаже долевой собственности
При продаже квартиры гражданин получает прибыль, которая облагается налогом. Размер налога составляет 13% от кадастровой стоимости недвижимости.
Обязательно стоит помнить, что при исполнении своих прямых обязательств перед государственным бюджетом:
- Облагается вся сумма, то есть стоимость, которая указана в договоре купли-продажи доли квартиры.
- Уплата должна происходить до окончания налогового года, когда был заключён договор и переданы права собственности.
- Всю информацию по уплате налога гражданину необходимо будет передать в территориальный орган ИФНС.
- Обязательным документом является заполненная декларация 3-НДФЛ, которая должна быть подана в вышеуказанный орган.
- Продавец имеет право на льготы.