Чем апартаменты отличаются от квартиры и стоит ли в них жить

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чем апартаменты отличаются от квартиры и стоит ли в них жить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Строительство жилых многоквартирных домов регламентируется федеральными законами и нормами — есть требования к плотности застройки, освещенности, расстоянию между домами, наличию социальной инфраструктуры. Жилые дома нельзя строить рядом с заводами, ЛЭП — должна соблюдаться санитарная зона. В отношении квартир строгие требования к инсоляции и минимальной площади комнат, пожарной безопасности.

Подводим итоги: какие преимущества покупки апартаментов

После того, как мы разобрались, чем отличаются апартаменты от квартир, следует объяснить, почему же они так популярны.

• Привлекательная цена. Она обычно ниже на 15–30% по сравнению с аналогичной квартирой в том же районе. Стоимость участка земли для нежилых объектов ниже, к тому же застройщик не обязан обустраивать ближайшую территорию инфраструктурой.
• Удобное расположение. Часто они возводятся в центре города или рядом с промышленными зонами — там, где строить жилые многоквартирные дома запрещено. Покупка апартаментов в таких местах для многих людей становится единственной возможностью сэкономить время на проезд до места работы.
• Получение дополнительного дохода. Если есть другая недвижимость для проживания, апартаменты можно сдавать, не опасаясь недовольства со стороны соседей. Так реально окупить все затраты, связанные как с ипотекой, так и с высокими коммунальными платежами.

Главное отличие между апартаментами и квартирами

Сейчас, пока новый закон еще не приняли, апартаменты считаются коммерческими помещениями, а не жилыми. Квартиры имеют статус жилых помещений.

У застройщика не всегда получается купить участок под жилищное строительство, зато находится земля под гостиницу или офисное здание. Компания покупает ее и строит там дом. В нем нет квартир, но есть апартаменты — в них тоже можно жить.

Тип апартаментов зависит от типа назначения земли: под гостиницу или под объекты общественно-делового назначения. Первый вариант лучше: налоги ниже, прав больше. Чтобы узнать назначение земли, попросите у застройщика свидетельство о государственной регистрации права или кадастровый паспорт на участок.

Не смотря на множество противоречий, такой тип недвижимости неслучайно стал популярным на рынке, ведь он имеет свои достоинства. Первый среди них – это цена. В среднем цены на апартаменты на 15-20% ниже стоимости квартир.

Расположение апартаментов также может стать их плюсом. Такое жилье часто строится на месте бывших градообразующих предприятий, то есть в центральных районах города.

Кроме того, апартаменты отлично подходят для сдачи в аренду. Стоимость съема в них, как правило, не отличается от обычных квартир, а из-за низкой цены инвестор быстрее вернет потраченные на покупку средства.

Не так давно стало известно, что Владимир Путин поручил правительству законодательно закрепить правовой статус апартаментов до 1 августа 2021 года. На фоне наступающих изменений только за прошлый год спрос на такую недвижимость увеличился в два раза. Сейчас московские апартаменты уже подорожали на 20%, специалисты прогнозируют дальнейший рост цен. Возможно, покупка апартаментов в преддверии нового отношения к ним станет отличной инвестицией. Воспользуйтесь поиском по новостройкам на нашем сайте, чтобы быстро найти недвижимость от надежного застройщика.

Апартаменты или квартира: что лучше

Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо рассмотреть плюсы и минусы апартаментов по сравнению с квартирой. Для некоторых такой вариант покупки действительно будет более выгодным и интересным.

К преимуществам апартаментов стоит отнести:

• новые современные здания;

• расположение в центральных районах города;

• наличие консьержа, охраняемой стоянки, парковки, штата уборщиц;

• цена ниже на 10–30% —ключевой плюс апартаментов перед квартирой;

• можно использовать для коммерческой деятельности;

• не нужно платить за капремонт.

Минусы апартаментов:

• помещение имеет статус нежилого;

• при покупке, в том числе в ипотеку, невозможно использовать материнский капитал или воспользоваться госпрограммой со сниженными ставками;

• мало прав у собственника единичного объекта, он ничего не решает;

• комплексы могут возводиться в районах без подходящей для семей инфраструктуры (школ, детских садов);

• более высокие коммунальные услуги;

• соседями могут оказаться кто угодно, представляющие любой вид бизнеса;

• не положен налоговый вычет;

• могут забрать за долги, даже если это единственная недвижимость гражданина;

• более высокий налог.

Покупатель квартиры в жилом доме по праву долевой собственности становится одним из владельцев общего имущества. А значит, становится совладельцем мест общего пользования (придомовой территории, крыши, подвала) наравне с другими жильцами жилого дома, которые вправе решать, как распоряжаться этим общим имуществом.

Владельцы апартаментов права долевой собственности по отношению к местам общего пользования в здании не имеют. Законом вопрос о передаче прав общей долевой собственности в нежилых зданиях еще не решен. Однако в постановлении Пленума Высшего арбитражного суда № 64 указано, что владельцы апартаментов имеют долю в праве общей собственности.

Кроме того, апартаменты не находятся под защитой законодательства России, в отличие от квартиры. Так, если у собственника квартиры будут долги по ипотеке, то его квартиру изъять в качестве уплаты будет либо невозможно, либо очень хлопотно и долго.

Вопросы налогообложения и вычетов

В плане налогообложения владельцы квартир в более удачном положении, чем собственники апартаментов. Сейчас налог на жилую недвижимость составляет 0,1−0,3% от стоимости жилья.

Кроме того, покупая квартиру, вы можете получить налоговый вычет в размере 260 тысяч рублей на одного владельца, а молодая семья может получить до 520 тысяч рублей вычета. Также по квартире в ипотеке государство возвращает порядка 13% от уплаченных процентов, только не более 390 тысяч рублей на каждого из супругов.

Условия по апартаментам менее выгодные, потому что по нежилой недвижимости установлен повышенный налог — нужно выплачивать ежегодно по 2% от кадастровой стоимости. Это при условии, что апартаменты значатся как часть торгово-офисного либо многофункционального центра. Если же апартаменты по документам числятся как «прочие объекты недвижимости», то налоговая нагрузка будет меньше — налог будет 0,5%. В целом же для апартаментов налоговых вычетов нет.

Налог на жилую и нежилую недвижимость рассчитывается по разным ставкам. По федеральным нормам за квартиру платят от 0,1 до 0,3% кадастровой стоимости (государственной оценке недвижимости) в год. Для владельцев жилья предусмотрены вычеты: общая площадь уменьшается на 20 квадратных метров. В регионах действуют понижающие и повышающие коэффициенты, но сам принцип остается неизменным.

Размер налога на апартаменты зависит от типа здания и варьируется от 0,5 до 2%. Кадастровая стоимость нежилой недвижимости обычно ниже, чем у квартир, но вычетов не предусмотрено — придется платить за всю площадь. Лучше заранее узнать ставку для объекта, где вы собираетесь приобретать апартамент, и рассчитать предполагаемый налог.

Россияне остро нуждаются в жилье либо в улучшении условий проживания. Сделки по купле-продаже помещений жилого назначения выступают самыми популярными в сегменте рынка недвижимости. Понятие квартиры дает закон. В частности, ст. 16 ЖК РФ. Основное, что стоит понимать – квартира предназначена для проживания. Помещение жилое, отвечает правилам СНИП. Квартира отвечает требованиям закона, в частности, той же статье жилищного законодательства:

• структурная обособленность;
• соответствие СНИП и иным нормам;
• наличие доступа к помещениям общего пользования.

В квартире проживают люди, пользуются ею на разных основаниях.

1. Право собственности. Оно могло возникнуть вследствие первичной приватизации помещения. А также по заключению, подписанию гражданско-правовых договоров: дарение, наследство, мена.
2. Социальный найм. Квартира находится в государственном имущественном фонде. Собственник заключает с нанимателем договор. Это социальный наем.
3. Аренда: нуждающийся в жилье человек арендует у владельца помещения квартиру. Заключается одноименный договор, в который прописываются имущественные условия возникших между сторонами отношений. К главным пунктам, без которых аренда не признается в качестве действительного договора, относят:

• цена;
• предмет.

Что выгоднее брать в ипотеку

Главная особенность ипотеки на апарт-здания вытекает из правого статуса недвижимости — процентная ставка на приобретение подобных помещений гораздо выше, чем для обычной квартиры. Например, в Сбербанке можно взять ипотеку на однокомнатное жилье под 6 % годовых, а заем на приобретение нежилой площади таких же размеров будет выдан по ставке от 12 %.

Некоторые банки могут пойти на уступки, если гражданин докажет, что апартаменты покупаются для проживания, а не для ведения коммерческой деятельности.

Сегодня практически каждый банк готов выдать ипотеку на покупку нежилой недвижимости, однако условия могут различаться. Подобную информацию можно уточнить на сайте организации или во время приема у консультанта.

Стандартные условия кредитования:

• наличие прописки в регионе, где покупается объект,
• максимальный срок кредитования — 30 лет,
• предоставление справки о доходах,
• первый взнос, который достигает 30 % от общей стоимости.

Из-за неоднозначности существующего законодательства ипотека на подобные сооружения, в которых гражданин будет проживать в будущем, невыгодна в сравнении с кредитованием на квартиру. Все дело в завышенных процентных ставках, а также в отсутствии государственных программ, позволяющих снизить сумму долга.

Наиболее частые неудобства:

Для апартаментов нет требований по звукоизоляции и закон о тишине в их случае не работает. Если в жилом доме соседи шумят в неположенное время — на это можно повлиять с помощью законных механизмов. В апартаментах соседи через стенку могут репетировать по ночам гаммы или устраивать рэп-баттлы.
А на первом этаже могут открыть бар, не спросив вашего согласия. А то и не просто бар, а караоке. В одном здании с помещениями, в которых живут люди, может открыться офис сетевой компании, куда будут ходить толпы клиентов.
Вашими соседями может оказаться промышленное предприятие с круглосуточным режимом работы или репетиционная база музыкальной группы. Апартаменты это не жилые помещения со всеми вытекающими последствиями.

Стоит ли покупать апартаменты вместо квартиры

Отрицательных моментов в покупке апартаментов вместо квартиры большое количество. Несмотря на это спрос на них с каждым годом растет. Это связано с тем, что при постройке таких объектов можно не соблюдать многие формальности, о которых было сказано ранее, что существенно снижает себестоимость, а значит, и цена для конечного покупателя будет меньше.

Если у вас уже есть прописка и место постоянного проживания, то лучше покупать апартаменты. Их можно выгодно сдавать. Часть арендной платы будет покрывать эксплуатационные расходы, а оставшаяся сумма станет ежемесячным доходом.

Если же вы планируете в помещении проживать сами и нужна постоянная регистрация, при этом у вас маленькие дети, лучше брать квартиру. Иначе без прописки возникнут проблемы с их устройством в школу или садик.

Нельзя со 100% уверенностью сказать, что лучше приобретать. Это индивидуальный выбор каждого, ведь между квартирой и апартаментами существует большая разница. Необходимо учитывать назначение помещения, образ жизни жильцов и прочие факторы.

Апартаменты считаются дорогим видом недвижимости, это связано с тем, что они продаются часто уже с готовым интерьером, отделкой, обстановкой. Но на самом деле такие жилые помещения стоят на процентов 10-15 меньше, чем квартира такой же площади и состояния. Но есть ли действительно выгода в покупке апартаментов?

ВНИМАНИЕ! Нужно учитывать, что для объектов жилого фонда коммунальные платежи намного ниже, чем для объектов фонда нежилого.

В процесс проживания в квартире апартаментного типа ее владельцы столкнуться с большими суммами в платежках, это существенный отрицательный момент. Нужно хорошо просчитать, стоит ли престижный статус жилья таких расходов в будущем.

Плюсы и минусы апартаментов

Коротко о преимуществах апартаментов:

• Цена на 15−30% ниже стоимости квартир. Максимум выгоды можно получить на этапе строительства объекта, но есть риски.

• Удачное расположение. Обычно ЖК с апартаментами строят в районах с развитой транспортной доступностью. В шаговой доступности всё, что нужно для комфортной жизни: торговые центры, салоны красоты, кафе и рестораны.

• Доходность от аренды выше. Годовой доход от долгосрочной аренды апартаментов составляет до 9%, у квартир показатель ниже — до 7%. Доходность от краткосрочной аренды апартаментов — от 10%, а квартиры — от 8%.

• Продуманная планировка. Застройщики грамотно продумывают планировку. Поэтому даже при небольшой площади помещения можно организовать комфортное место для жизни.

Теперь о минусах:

• коммунальные платежи выше, чем в квартирах на 30%;

• налог для собственников — 2% от кадастровой стоимости;

• нельзя прописаться;

• закон о тишине не действует;

• в соседних помещениях могут находиться офисы;

• застройщик не обязан строить детские сады, школы, больницы;

• нельзя получить налоговый вычет, кроме вычета по процентам.

Каково будущее этого типа недвижимости в России?

В открытых источниках информации иногда встречаются сведения о том, что планируется законодательное придание апартаментам статуса жилых помещений. Проблема в том, что в законе уже прописан ряд определенных требований к жилым помещения, которые нужно соблюдать при их постройке (например, при возведении многоквартирного дома).

Если апартаменты приравняют к жилым помещениям, то у застройщиков появится обязанность эти требования выполнять. Нет гарантии, что это не повлечет рост цены конечного продукта. В итоге, апартаменты перестанут чем-либо отличаться от квартир, потеряют какую-либо заметную уникальность (например, дешевизну) и как отдельный вид жилья просто исчезнут, «слившись» с квартирами.

В теории, выиграть от этого могут те, кто купит апартаменты до того, как государство законодательно уравняет эти виды жилья. То есть, люди купят их как нежилые помещения дешевле и с некоторыми ограничениями. После предполагаемой реформы, они окажутся собственниками полноценных жилых помещений.

Хотя, возможный закон, уравнивающий апартаменты и квартиры, может содержать список требований, которым «старые» апартаменты не будут удовлетворять. Соответственно, в категорию жилых помещений попадут только «новые» апартаменты, построенные после принятия такого закона.

В целом, поскольку сегодня апартаменты строятся и успешно продаются, можно сказать, что граждан не пугает отсутствие возможности постоянной прописки и повышенные коммунальные платежи. Это значит, что будущее на рынке у апартаментов несомненно есть.

Похожие записи:

• Неисполнение решений суда (ст. 315 УК РФ): судебная практика
• ​Пособие по инвалидности в 2022 году
• Как украинцу открыть и пополнить счет в иностранном банке