Доверенность на квартиру (сделки с недвижимостью) у нотариуса
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Доверенность на квартиру (сделки с недвижимостью) у нотариуса». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Называется она «генеральной», так как предполагает передачу максимально широких прав, связанных с совершением необходимого действия. В правовой практике России применяется три вида доверенностей: разовые (полномочия заканчиваются после выполнения конкретного действия), специальные (содержат строго ограниченный перечень полномочий поверенного) и генеральные.
Какие бывают доверенности на продажу квартиры
Есть несколько типов таких документов:
- разовая доверенность дает возможность осуществить одно или несколько действий однократно — например, сбор документов, регистрация или заключение сделки по продаже квартиры, — после чего документ становится недействительным;
- специальная доверенность позволяет осуществлять типовые действия неограниченное количество раз. Например, сдавать квартиру от лица собственника;
- генеральная доверенность уполномочивает другого человека распоряжаться конкретным объектом недвижимости как собственным, то есть участвовать во всех видах сделок, получать или вносить за них деньги, распоряжаться финансами на свое усмотрение, передавать жилье в залог и так далее, если в документе не указано какое-то исключение.
Как проверить документ покупателю?
Если есть возможность купить квартиру напрямую у её владельца, лучше не связываться с его доверенным лицом. Такая сделка потенциально опасна. Если же иного выхода нет, то рекомендуется предпринять некоторые меры для проверки подлинности документа.
В первую очередь, нужно обратить внимание на сам документ. Доверенность печатается на специальном бланке, он защищён «водяными» знаками. Не допускаются ошибки, исправления, опечатки. Если они есть в «теле», документ недействителен.
Обязательно наличие сведений о нотариусе, который выдал и заверил доверенность. Проверить его полномочия можно через интернет, с помощью специальных ресурсов. Например, через сайт ФНС. Введя данные, можно получить исчерпывающие сведения.
Если есть возможность, нужно посетить нотариальную контору и показать им документ. Через свой архив работники проверят, выписывали ли они доверенность указанного числа и года.
С помощью официального сайта ФНП можно определить подлинность и актуальность доверенности. Достаточно ввести её реквизиты и другую информацию в поле заявления. Все нужные сведения будут представлены через некоторое время. Не нужно выходить из дома!
Существует несколько документов, которыми пользуются представители покупателей или продавцов недвижимости.
Важно! Чтобы представитель смог заключать сделки, должны соблюдаться правила, к которым относится нотариальное заверение документации, правильное указание передаваемых полномочий, а также использование генеральной доверенности.
Для заключения сделок с недвижимыми объектами используются следующие виды документа:
- Специальная. Применяется для совершения определенных действий, имеющих отношение к жилью. Например, осуществляется только подписание договора или исключительно перерегистрация в Росреестре. При составлении такой документации указываются передаваемые полномочия, а также срок их действия.
- Разовая. Предназначена исключительно для одноразового использования, поэтому перестает действовать после того, как представитель выполнит положенные условия.
- Генеральная. Используется людьми, которые не могут самостоятельно участвовать в процессе покупки или продажи объекта, поэтому они передают все нужные полномочия представителю. Доверенное лицо имеет право совершать сделки с недвижимостью, а также представляет интересы доверителя, пользуясь всеми документами на квартиру.
Для совершения сделок с объектами выбирается генеральная доверенность на недвижимость, заверяемая нотариусом.
Как правильно оформить доверенность?
Доверенность, дающая право на распоряжение недвижимостью и регистрацию права собственности, должна быть заверена нотариусом. Также обязательному нотариальному удостоверению подлежат доверенности на совершение сделки, которые по закону требуют нотариальной формы, и другие доверенности, определенные в Гражданском кодексе.
Нотариус проверит соответствие документа законодательным требованиям и наличие в нем такой информации, как место и дата оформления, срок действия, сведения о поверенном и доверителе (Ф.И.О., место жительства, гражданство, данные удостоверяющего личность документа). Кроме того, нотариус удостоверится в осознанности и добровольности действий доверителя, а также объяснит сторонам последствия выдачи доверенности.
Какие полномочия поверенного указать в доверенности?
Список полномочий поверенного должен быть полным, четким, однозначным и соответствующим закону. Например, нельзя выдать доверенность на совершение сделки или другого действия личного характера (скажем, составление завещания). Также по доверенности нельзя совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. К примеру, поверенный не может приобрести у доверителя недвижимость по доверенности от него же.
Если указать в доверенности короткий перечень полномочий (скажем, регистрация права собственности и получение готовых документов в МФЦ), это предотвратит многие возможные действия поверенного – дарение квартиры через договор в простой письменной форме или самостоятельное назначение цены недвижимости. Эксперты категорически не советуют давать поверенному право передоверия, поскольку в форс-мажорной ситуации при таких обстоятельствах вряд ли удастся найти «концы».
Достаточно «безопасный» перечень полномочий на подготовку документов для сделки купли-продажи квартиры может включать:
- сбор всех необходимых справок, дубликатов, выписок и других документов в указанных органах;
- подпись заявлений за доверителя;
- представительство в таких государственных органах и организациях, как ДЕЗ, БТИ, ЕИРЦ, ЗАГС, Центр государственных услуг «Мои документы», ФНС и другие;
- подача и регистрация документов.
Когда нужно заверять генеральную доверенность у нотариуса?
Как правило, генеральные доверенности всегда удостоверяют у нотариуса.
Это объясняется тем, что представители по ним часто получают полномочия по владению, пользованию и главное – по распоряжению недвижимостью доверителя, в том числе с возможностью госрегистрации сделок. А такие доверенности обязательно удостоверяют у нотариуса, как того требует закон.
Так, согласно п. 1 ст. 185.1, п. 3 ст. 187 ГК РФ заверять у нотариуса нужно:
- доверенности на совершение сделок, которые требуют нотариальной формы,
- доверенности на подачу заявлений о госрегистрации прав или сделок,
- доверенности на распоряжение правами, которые зарегистрированы в госреестрах,
- доверенности, которые выдаются в порядке передоверия – их мы детально разберем ниже.
Оформление генеральной доверенности у нотариуса
Если вы планируете визит к нотариусу, делать вам нужно по минимуму:
1) подготовьте свой паспорт, а также паспортные данные будущего представителя и другие документы (если необходимы),
2) запишитесь на прием к любому нотариусу,
3) придите на прием, получите готовую генеральную доверенность и оплатите услуги нотариуса.
Обратите внимание: оформить генеральную доверенность вы можете в одиночку. Вашему представителю необязательно приходить к нотариусу, а вам достаточно предоставить копию паспорта вашего доверенного лица.
Но если вы планируете включить в доверенность образец подписи своего представителя и условие о том, что подтверждаете ее, прийти к нотариусу вам нужно вместе с представителем.
Сколько стоит генеральная доверенность у нотариуса (цена)?
Что такое ПиТХ — правововой и технический характер, рекомендованный городской Нотариальной Палатой.
Он включает оформление документа нотариусом, его сканирование и передачу в органы ФНС в электронной форме.
Размеры госпошлин для разных видов доверенностей от физического лица установлены ст. 333.24 НК и в 2019 году составляют следующие суммы:
| Вид полномочий | Наличие степени родства с доверенным лицом | Размер госпошлины, руб. |
|---|---|---|
| Распоряжение имуществом, за исключением транспортного средства | Родители, супруги, дети родные и усыновленные, братья и сестры | 100 |
| Иные лица | 500 | |
| Распоряжение транспортным средством | Родители, супруги, дети родные и усыновленные, братья и сестры | 250 |
| Иные лица | 400 | |
| Представление интересов физического лица | Не зависит от степени родства | 200 |
Согласно ПиТХ цена услуг нотариуса при оформлении доверенности для физических лиц оцениваются в 1000-1200 рублей.
К кому обращаться за удостоверением доверенности
Доверенность, которая не требует совершения представителем нотариальных действий, может быть составлена самим собственником. В таком случае можно обойтись без визита к нотариусу. Таким документом можно обойтись, например, если доверитель делегирует представителю сбор документов для проведения сделки.
Если доверенность предполагает обращение в Росреестр для совершения регистрационных действий, она должна быть заверена у нотариуса. К какому специалисту, частному или государственному, обращаться, не имеет значения. В отдельных случаях совершать нотариальные действия может иное должностное лицо. Такое допустимо, если в населенном пункте нет нотариуса или его доступ ограничен по другим причинам. Оформить доверенность могут:
- руководитель учреждения, в котором доверитель отбывает лишение свободы;
- командир военной части (соединения, военно-учебного учреждения) для доверителей-военнослужащих;
- главный врач военного госпиталя, его заместители, если военнослужащий находится на излечении;
- глава местной администрации, должностное лицо администрации, если в населенном пункте в котором проживает доверитель, нет нотариуса;
- сотрудник консульского отдела, если нотариус проживает за рубежом.
Как проверить доверенность на недвижимость на соответствие действительности
Сегодня ни для кого не является секретом, что на рынке недвижимости существует ряд махинаций, которые используют мошенники в целях получения своей определенной выгоды. Не являются исключением и доверенности на продажу квартиры. В целях исключения риска стать жертвой мошенников, рекомендуется уделить особое внимание документу, дающему полномочия на совершения действий. Кроме того, перед сделкой важно заручиться информацией, как о поверенном лице, так и о самом доверителе, включая его дееспособность. Для того, чтобы выяснить подлинность доверенности на продажу квартиры, необходимо:
- Проверить документ на соответствие требованиям закона, в том числе, форму бланка, наличие даты и места выдачи, подписи доверителя.
- Проверить наличие у поверенного лица полномочий, в соответствии с условиями доверенности.
- Обязательно уточнить вопрос о наличии условия передоверия.
- Проверить действительность доверенности на момент проведения сделки (отсутствие факта отзыва документа).
Неправомочные сделки с недвижимостью
Купля-продажа квартиры, как известно, процесс не простой и к тому же требующий особой внимательности. И если сотрудники агентств недвижимости, взяв на себя бремя ответственности за совершение сделки, принимают все меры к проверке чистоты отчуждаемого объекта и его собственника, то в случаях самостоятельной продажи квартиры зачастую владельцы сталкиваются с мошенническими действиями, влекущими за собой серьезные юридические последствия. Очень часто мошенники, в целях получить свои выгоды от купли-продажи недвижимости, предлагают владельцам недвижимости оформление договора по доверенности. Стоит отметить, что доверитель по своему желанию не только выдает полномочия доверенному лицу, но и вправе отозвать доверенность в любое время. Кроме того, оформление доверенности может быть выполнено в одной нотариальной конторе, а аннулировано в другой. Соответственно, на момент подписания договора покупатель может и не знать, действительна ли применяемая доверенность. На основании закона доверитель обязан известить всех участников сделки об отзыве документа, однако, если данное действие было совершено только после сделки, в первую очередь пострадает покупатель, поскольку хозяин объекта недвижимости имеет право требовать возврата квартиры в судебном порядке, а вот деньги, переданные мошенникам, вернуть будет очень сложно. Еще одним примером недействительной сделки по купле-продаже недвижимости является скрытие факта смерти собственника квартиры (доверителя). Соответственно, раннее выданная доверенность теряет свою юридическую силу. Доверенное лицо, скрыв недействительность документа, может оформить сделку, получить денежные средства и исчезнуть. Покупатель в результате остается один на один с претензиями наследников. Также, мошенники могут действовать по доверенности от имени лица, признанного недееспособным. Сделка по купле-продаже квартиры аннулируется, а вот переданные деньги покупатель сможет вернуть только через суд. Приведенные приемы мошенников показывают, что любая сделка с недвижимостью по доверенности требует особой внимательности и осторожности. Поэтому, если Вы не особо разбираетесь в тонкостях таких юридических действий, лучше всего обратиться к опытным специалистам в сфере недвижимости.
Какие функции выполняет доверенное лицо?
Начнем с того, кто может быть доверенным лицом. Эти функции может выполнять любой человек, сосед или кто-то малознакомый. Но самый надежный вариант – это близкий родственник, который к тому же имеет опыт в данном деле. Но такими знакомствами могут похвастаться единицы, потому приходиться искать альтернативу.
Также нередко доверенность оформляется на имя риелтора, курирующего сделку. Но только будьте особенно внимательны, чтобы не попасть на человека, который замешан в сомнительных делах. Такому лучше не доверять свою недвижимость, даже если стоимость его услуг значительно ниже, чем у конкурентов. Заниженная цена выглядит подозрительно, особенно учитывая, что работа действительно не из простых, особенно если рассматривать заключение сделки по гендоверенности, которая перекладывает на плечи риэлтора практически все обязанности.
Кроме того, нужно учитывать, что в зависимости от вида документа, количество функций доверенного меняется. К примеру:
1. Генеральная доверенность.
Именно её чаще всего заключают, когда подразумевается продажа имущества. Этот документ открывает перед доверенным практически полное раздолье в плане поиска покупателя, оформления документов, похода в специальные инстанции за различными справками.
Даже деньги покупатель передает именно доверенному лицу, который, в свою очередь, должен отправить их доверителю. Но у доверенного есть множество ограничений, например, он не может самостоятельно устанавливать стоимость недвижимости, а только отталкиваться от тех рамок, которые ему выставил владелец. В тексте максимально подробно описываются обязанности сторон. После этого документ заверяется у нотариуса, чтобы получить юридическую силу.
На какой срок выдается генеральная доверенность?
Срок действия генеральной доверенности определяется в соответствии с положениями ст. 186 ГК. Это общая норма, которая регулирует срок действия любой доверенности.
Закон не предусматривает требований к минимальному и максимальному срокам действия документа. Ранее действовавшее ограничение срока доверенности в 3 года было отменено еще в 2013 году законом «О внесении изменений…» от 07.05.2013 № 100-ФЗ.
Оформляя доверенность, указывать срок действия документа необязательно. Если он не указан, доверенность будет действовать ровно 1 год с даты выдачи. Если прямо указать иной срок — больший или меньший, то доверенность будет действовать до момента наступления этого срока.
Важным требованием к доверенности является необходимость указания в ней даты составления. В противном случае документ признается ничтожными не влечет никаких юридических последствий. Указание даты позволяет определить начало действия доверенности.
Как проверить подлинность?
Жилая недвижимость – это очень ценное имущество. Мошенники готовы на многое, чтобы завладеть ей – или деньгами, передаваемыми при её продаже. И одним из способов совершения преступлений является подделка нотариальных доверенностей. До недавнего времени проверить доверенность можно было лишь следующими способами:
- Убедиться, что она выполнена на специальном бланке.
- Удостовериться, что заверивший её нотариус реально существует. Это самый лёгкий пункт: нотариусы заинтересованы, чтобы к ним обращались и потому никогда не скрывают свои контактные данные. В любом справочнике или онлайн-базе данных есть их адреса и телефоны.
- Обратиться к нотариусу вместе с лицом, которое выдало доверенность.
Однако с 1 января 2017 года ФНС РФ предоставила всем желающим доступ к онлайн-сервису. Теперь достаточно на официальном сайте ввести реквизиты доверенности – и будет предоставлена краткая информация о том, существует ли такая доверенность в природе. Там же содержатся и данные о выданных, но уже отозванных доверенностях.
✅ В каких случаях оформляется документ
Собственник квартиры (доверитель) самостоятельно устанавливает необходимость оформления доверенности и перечень возможных полномочий для представителя в отношении своей недвижимости. Среди возможных вариантов:
- взаимодействие с предприятиями ЖКХ, управляющими компаниями, государственными и муниципальными учреждениями;
- подготовка документов на проведение инженерных коммуникаций, заказ услуг установки приборов учета, заключение договоров на обслуживание;
- возможность сдачи в аренду и заключения (расторжения) соответствующих договоров;
- сбор разрешительной документации и заключение договора на проведение реконструкции жилья;
- представление интересов в судебных спорах, касающихся владения квартирой;
- участие в местных собраниях жильцов с правом голоса и подписи в протоколах;
- решение других текущих вопросов.