Сделки с долями: ответы на популярные вопросы
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с долями: ответы на популярные вопросы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Важным правилом оформления такой купли-продажи является то, что сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению под страхом ее недействительности. Это правило введено в 2016 году и направлено на пресечение мошеннических схем.
Что такое долевая собственность
Это вид собственности, при котором права на имущество, например квартиру, принадлежат одновременно нескольким людям. Каждый из этих людей владеет частью прав на это имущество, то есть долей. Такая ситуация возникает, например:
● при разделе совместно нажитого имущества супругами во время развода или в течение брака;
● наследовании квартиры несколькими наследниками — отдельные доли достаются каждому из них;
● совместной покупке недвижимости несколькими людьми «в складчину».
Во всех этих случаях у каждого участника возникает право, но не абсолютное: за каждым закрепляется определенный его процент, или доля.
Каждый владелец может свободно распоряжаться своей собственностью, например продать ее. Однако договор, предметом которого выступает не целиком объект недвижимости, а его часть, — это особый вид операций, требующий специальной подготовки и совершения предварительных действий.
Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?
Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:
- Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
- Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре
Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:
- Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
- Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)
В договоре купли-продажи непременно должны указываться субъекты сделки, её предмет и условия, ряд которых отнесён законодательством к обязательным. Любые условия определяют юридические последствия, возникающий в силу заключения сделки, но некоторые должны присутствовать в обязательном порядке. В договоре-купли продажи квартиры непременно должны содержаться сведения о:
• субъектах (продавце и покупателе);
• предмете договора (ст. 554 ГК РФ), в качестве которого и выступает жилая недвижимость в виде квартиры — необходимо указать адрес, этаж, общую площадь;
• сущности сделки — указание на то обстоятельство, что происходит именно купля-продажа, чтобы не оставить возможности считать сделку дарением, рентой или чем-то ещё;
• цене договора (ст. 555 ГК РФ) — согласованная сумма, которую должен перечислить покупатель продавцу.
К обязательным условиям относится так же перечисление в договоре всех жильцов, которые могут пользоваться квартирой после её продажи. Это делает обязательным п. 1 ст. 558 ГК РФ. Такие лица делятся на две группы:
• право пользования квартирой сохранится за ними пожизненно. В основном эта группа представлена теми, кто проживал в квартире до приватизации, но отказался принимать участие в ней, сохранив возможность пожизненного использования жилья;
• граждане проживают временно, до тех пор, пока не решатся какие-то другие вопросы, что позволит им освободить жилплощадь и прекратить регистрационный учёт. В таком случае указывается дата прекращения регистрации по адресу и переезда на новое место жительства.
Обременением считается только первый вариант. Разумеется, всё это обязательно для тех случаев, когда право пользования квартирой у каких-то лиц сохраняется после её продажи.
Возможность преимущественного выкупа доли другими собственниками
У владельца есть право на реализацию только той части жилого имущества, которое ему принадлежит. Но при этом остальные совладельцы вправе её выкупить первыми.
Вначале потребуется направить письменное уведомление остальным претендентам. В нем изложить предложение о выкупе принадлежащей доли по конкретно установленной цене и условиях сделки. Ответ должен поступить в срок не более одного месяца. Если он не был направлен, то собственник может в законном порядке реализовать недвижимость по цене, не ниже той, что была указана в уведомлении.
Право преимущественной покупки не дает возможность остальным дольщикам запрещать продажу части квартиры, а лишь её приобретение в первоочередном порядке.
Если такое право было нарушено и доля в жилом помещении была выставлена на продажу до окончания месячного срока, то оно может быть восстановлено в судебном порядке. Суд может передать правомочия и обязанности покупателя, выкупившего эту часть квартиры незаконно, на владельцев, чьи интересы не были соблюдены.
Процедура заключения договора купли-продажи доли в квартире
Начиная с июля 2016 года, произошли некоторые изменения в процедуре оформления сделок с недвижимостью. Если ранее допускалось подписание самостоятельно составленного договора, то позже появилась необходимость в обязательном заверении документа у нотариуса.
Нотариально заверять требуется любые сделки, связанные с отчуждением долей в общедолевой собственности, включая продажу долей всеми владельцами единого объекта, или продажу каждой доли по отдельности. Данное требование не распространяется на сделки по отчуждению собственности, входящей в имущественное право ПИФ или при покупке с целью включения в ПИФ.
Обязательное участие нотариуса требуется при оформлении купчей, если одной из сторон сделки является несовершеннолетний или недееспособный гражданин.
Нотариус обязан проверить на законность и удостоверить законность сделок по возмездному отчуждению, а также при передаче имущества в дар или обмене.
Если продавец нарушает приоритетное право выкупа части квартиры остальными собственниками, договор может быть оспорен в суде.
Владельцу жилья, интересы которого не соблюдены, закон предоставляет 3 месяца для обжалования сделки. Началом течения срока считается дата, когда дольщик узнал о факте нарушения.
Споры о признании договоров купли-продажи долей относятся к категории наиболее сложных судебных дел. Рассмотрение таких исков занимает не один месяц. Предсказать, каким будет решение суда в той или иной ситуации, невозможно.
Озерский городской суд Московской области рассмотрел иск А. о признании первоочередного права покупки. Ответчик продал одну третью часть квартиры постороннему человеку, не известив истца о намерении. Судья установил, что уведомление о реализации доли А. не направлялось. Сделка признана недействительной, права и обязанности покупателя по договору переведены на истца.
Б. подала в Невский районный суд г. Санкт-Петербурга иск о признании сделки притворной. В судебном заседании было установлено, что брат истца, отбывая наказание в исправительной колонии, продал свою долю.
Б. признала, что о факте перехода права собственности она узнала в 2015 году (т. е. сразу после продажи). Оспорить договор купли-продажи Б. решила в 2018 году. Решением суда ей было отказано в требованиях, поскольку пропущен срок обращения с иском.
Образец договора купли-продажи 1/2 доли в квартире
При продаже 1/2 доли в квартире или другом жилом помещении нужно учитывать следующее:
- Требуется уведомить второго собственника, чтобы он имел возможность воспользоваться ПП приобретения доли (исключением является тот случай, когда долю приобретает сам сособственник).
- Уведомление о продаже доли должно содержать в себе: кадастровый номер квартиры, размер продаваемой доли в ней, адрес квартиры, цену, по которой продавец намеревается продать долю, Ф. И. О. продавца (п. 4.2 ст. 42 закона «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2018 № 218-ФЗ, далее — закон о госрегистрации).
- В ответ на извещение о продаже доли необходимо получить отказ сособственника или дождаться истечения 30-дневного срока с момента его надлежащего уведомления.
- Продажа доли в жилом помещении требует нотариального удостоверения договора (п. 1 ст. 42 закона о госрегистрации).
- Переход права собственности на долю в жилом помещении, в том числе в квартире, должен быть зарегистрирован в Росреестре.
Документы для сделки с долями в жилом помещении
Для оформления сделки по продаже доли в жилом помещении понадобятся следующие документы:
- паспорта продавца и покупателя
- договор купли-продажи доли в жилом помещении
- если правом собственности на долю в квартире также обладает супруг, за которым официально право на зарегистрировано, лучше получить письменное нотариальное согласие супруга на продажу доли
- документы о праве собственности на долю в квартире
- документы-основания возникновения права собственности на долю в квартире (договор купли-продажи, свидетельство о принятии наследства, договор дарения или др.)
- технический паспорт на помещение
- справка о размере задолженности или об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
- уведомление о продажи доли других долевых собственников и документы о вручении/направлении уведомления, а также при наличии письменные отказы других долевых собственников от приобретения доли
- сведения о зарегистрированных лицах
Приведенный перечень документов является примерным, необходим, в том числе, для проверки юридической чистоты сделки. Какие-то документы могут отсутствовать, например, согласие супруга, если он не собственник или продавец не состоит в браке.
Как не дать продать долю в квартире?
Не дать продать долю в квартире может один из собственников этой доли или супруг, например.
Вообще не дать продать долю в квартире нельзя. Лицо вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Даже если иные участники долевой собственности откажутся приобретать долю, то собственник может ее продать третьему лицу.
Могут быть ситуации, когда собственник доли кому-то должен денег или имеется какой-то спор в отношении объекта недвижимости, в котором у лица имеется доля, в таком случае при наличии судебного спора можно обратиться в суд с заявлением о принятии обеспечительных мер и запрете лицу продавать долю в квартире.
Если в отношении собственника доли имеется исполнительное производство, тогда арест на долю в имуществе может быть наложен судебным приставом.
Информация о наложении ареста на имущества должна поступить в Росреестр, который внесет соответствующую запись о наличии ограничений, ареста. В таком случае лицо не сможет распорядиться своей долей.
Этап №1 — Сначала определяемся со стоимостью доли и порядком оплаты
Это важно сделать, потому что нотариус стоимость доли и способ оплаты сразу укажет в договоре купле-продажи.
По сути стоимость доли определяется сторонами сделки. За сколько собственник готов продать, а покупатель купить. Это всё по договорённости.
После того как определились со стоимостью, теперь нужно подумать о способах оплаты. Здесь вариантов много и об этом стороны тоже должны договориться заранее. Во-первых расплатиться за долю можно в ЛЮБОЕ время — до подписания договора, во время подписания, а лучше всего после регистрации сделки.
Есть ещё и разные способы оплаты, пройдусь кратко по самым распространённым:
- Сразу наличными или переводом продавцу. Тут всё просто. Покупатель передает продавцу деньги на руки или на его счёт в банке (хоть до, хоть после подписания договора или регистрации сделки), а продавец пишет расписку о получении денег. Я не очень люблю такой способ, только если покупатель и продавец друг друга хорошо знают и доверяют.
- Аренда банковской ячейки. Обычно делают так: Продавец с покупателем идут в любой банк, и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку. Сотрудник банка составит им соглашение о том, что продавец может забрать деньги только когда он принесёт уже зарегистрированный договор купли-продажи, т.е. когда покупатель уже станет собственником доли. Ключ от ячейки храниться у продавца. Цена услуги у каждого банка разная, где-то от 1 500 рублей. Арендуют обычно на месяц.
- Аккредитив. Это счёт в банке. Тут всё тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатель переводит деньги на аккредитив. После сделки продавец приносит в банк зарегистрированный договор, и сотрудник банка переводит деньги уже на его счёт. Цена минимум 2 000 рублей + комиссии за перевод.
- Депозитный счёт нотариуса. Покупатель наличными или безналом переводит деньги на депозитный счёт нотариуса в банке, а нотариус отдает деньги продавцу только после регистрации сделки. Также наличкой на руки или переведёт на его счёт. Не все нотариусы оказывают такую услугу. Берут за это от 2 000 рублей.
Договор купли-продажи доли в квартире. Образец и бланк
Договор купли-продажи доли в квартире – документ перехода права собственности на имущество покупателю.
В юриспруденции оформление права собственности на долю в квартире является понятием виртуальным, так как размер этой доли не может быть выделен в точных цифрах или квадратных метрах.
Именно поэтому такие сделки представляются как одно из самых сложных юридических отношений правоустанавливающего характера.
Возникновение общего долевого права на объекты жилого фонда может возникать в различных ситуациях.
Основанием для получения в собственность части квартиры может наступить при наследовании имущества, покупки квартиры лицами, состоящими в браке, при приватизации жилья.
При этом каждый из всех участников любой доли собственности имеет полное право распоряжаться своей частью по своему усмотрению.
Как и большинство гражданско-правовых отношений, заключение такой сделки подразумевает собой заключение реального договора купли-продажи доли в квартире в письменной форме, нотариально заверенного и прошедшего последующую процедуру государственной регистрации.
В данной статье ниже предлагаем скачать бланк такого договора. Также в качестве примера мы заполнили представленный бланк, заполненный образец договора купли-продажи доли в недвижимости можно в конце статьи.
Все бланки и образцы представлены для скачивания бесплатно в формате word.
Скачать бланк договора купли-продажи доли в квартире в формате Word
Механизм купли-продажи доли напоминает стандартное отчуждение права собственности на квартиру, однако требует проведения дополнительных процедур и набора документов.
Скачать бланк и образец заполнения договора при купле-продаже квартиры можно по ссылке, квартиры под материнский капитал – по этой ссылке, нежилого здания – скачать, дома с земельным участком – скачать, земли без строений – скачать.
Чтобы исключить возможность признания совершенной сделки недействительной и избежать финансовых потерь, более предпочтительно воспользоваться услугами опытного риэлтора, участие которого позволит избежать возникновения возможных неприятных последствий, либо выполнить всю процедуру самостоятельно, строго следуя законодательным требованиям.
Главным отличием продажи доли квартиры от обычной сделки купли-продажи квартиры является преимущественное право приобретения предлагаемой доли жилья для совладельцев этого недвижимого объекта. Только после получения их отказа на приобретение выделяемой доли, можно предлагать часть собственности другим покупателям.
Уведомление о предполагаемой продаже своей доли в целом объекте недвижимой собственности следует отправить почтой с вручением уведомления, где указана дата получения письма.
Для ответа на предложение использовать свое преимущественное право на покупку совладельцам квартиры законом отведено 30 дней.
Если они не изъявили желания воспользоваться своим правом, оформляется нотариально заверенный отказ соседей от преимущественной покупки предлагаемой доли квартиры или дома.
Договор купли-продажи доли в квартире – скачать образец
На практике часты случаи, когда на один объект недвижимости имеют право собственности несколько лиц.
Порядок проведения таких сделок прописан в Гражданском Кодексе РФ.
Договор купли-продажи доли – это достаточно объемный и серьезный документ, требующий крайне внимательного отношения при оформлении.
Доля в квартире отчуждается в установленном законодательством порядке за 2018 год. При продаже доли преимущественное право на покупку имеют право другие совладельцы данного объекта. Такой формат правоотношений происходит просто и не занимает много времени.
А если покупателем является постороннее лицо, то процедура в этом случае имеет ряд особенностей.
Для начала процесса отчуждения продавец доли должен обратиться к нотариусу для направления уведомления к другому совладельцу или совладельцам. Продавец должен иметь при себе:
- правоустанавливающий документ на часть квартиры;
- общегражданский паспорт;
- заявление на имя нотариуса, которое заполняется в нотариальной конторе.
Для выписки уведомления нотариус должен знать следующие сведения о совладельце или совладельцах:
- инициалы;
- стоимость доли в квартире;
- точный адрес фактического проживания совладельца.
Уведомление доставляется заказным письмом. В течение месяца после получения уведомления, совладелец должен выразить свою позицию. Если у него есть намерения приобрести другую часть, то он имеет преимущественное право на это. Об этом он должен заявить нотариусу персонально.
Доли в общем имуществе
Помните, что если у вас есть 1/2 доли в праве на двухкомнатную квартиру, это не означает, что в вашей личной собственности фактически находится, скажем, одна жилая комната, половина коридора и туалет.
Раздел квартиры в случае спора осуществляется судом и закрепляется судебным решением. До раздела доля в праве юридически означает, что целое право на квартиру (а не квартира) было разделено и передано разным собственникам, которые могут распоряжаться своими долями по своему усмотрению, но с учетом мнения других собственников.
Такой вид права чаще всего появляется, если квартира была куплена двумя лицами, получена по наследству несколькими наследниками, приватизирована или разделена между супругами при разводе.
Если квартира приобретена в браке, и брак на момент продажи не расторгнут, то квартира находится в общей совместной, а не долевой собственности. Доли супругов в этом случае не выделены, а на продажу квартиры требуется нотариальное согласие супруга. Право преимущественной покупки у супруга не возникает.
Продажа и покупка квартиры, находящейся в собственности двух и более лиц, требует особого внимания при сборе и оформлении документов. Если будут нарушены права одного из сособственников, сделка может быть отменена.
Как платить налоги с продажи доли
Правила уплаты налогов такие же, как и с продажи квартиры. Платить не нужно если:
- Продали единственное жилье, и срок владения им был больше трех лет.
- Продали не единственное жилье, но оно было получено в ренту, наследство, по договору приватизации или по договору дарения от близких родственников. И срок владения жильем был больше трех лет.
- Продали не единственное жилье, но срок владения им был больше пяти лет.
В остальных случаях налог платить надо.
Сумма налога зависит от вашего статуса. Для неналоговых резидентов — 30%, для резидентов РФ — 13%. Считать налог нужно не от всей суммы:
- Можно отнять от общей суммы продажи 1 млн руб. — так называемый налоговый вычет. А уже затем посчитать процент от получившейся суммы.
- Или отнять от дохода сумму расходов на приобретение доли, а затем посчитать процент. Это выгодно, если вы покупали долю, а не получили ее фактически бесплатно, например, подарком или наследством.