Кто должен ремонтировать балкон и его плиту в многоквартирном доме
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто должен ремонтировать балкон и его плиту в многоквартирном доме». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Существует два способа обращения по вопросу капитального ремонта аварийных балконов и лоджий. Необходимо правильно составить заявление на выполнение ремонта, обратиться с ним в руководство УК и ждать наступления очереди планового ремонта.
Куда обращаться для проведения ремонта, если балкон в аварийном состоянии
Балкон, представляющий опасность для жизни и здоровья людей, серьёзная проблема, которую нужно решить в кратчайшие сроки. Однако, кто должен его ремонтировать? Опять же всё зависит от конкретных конструкций. Если они являются вашей собственностью, то вам и ремонтировать их, а если это общедомовое имущество, то самое время обратиться в управляющую компанию.
В управу следует подать заявление с указанием причин осуществления ремонта, а именно следует указать, что конструкция представляет серьёзную опасность для человека.
Заявление будет рассмотрено, и к вам направят представителя УК для проверки балкона и вынесения решения о том, есть ли нужна в срочном принятии мер.
Если провести работы нужно в максимально кратчайшие сроки, можно произвести их и самому, а потом потребовать возмещения расходов у УК. Однако, придётся собрать доказательства того, что это имущество нуждалось в ремонте, и управляющая компания имеет обязанность по его проведению. Также следует сохранить все документы, подтверждающие расходы.
Но не рекомендуется это делать, так как один жилец или даже несколько, вряд ли обладают достаточными знаниями и смогут качественно всё отремонтировать.
Примеры из судебной практики
Пример 1. Управляющая компания обязана произвести ремонт балкона
Суд второй инстанции удовлетворил требования собственника об обязании управляющей компании восстановить разрушенную балконную плиту.
При этом, доводы о том, что ремонт балконной плиты носит капитальный характер, что требуется проведение общего собрания собственников и о том, что необходимо собрать с собственников дополнительные денежные средства, судом признаны несостоятельными, поскольку общее имущество собственников должно содержаться с соблюдением характеристик надежности безопасности многоквартирного дома, а также безопасности для жизни и здоровья граждан (см. подробнее апелляционное определение Московского областного суда от 10 июля 2013 года по делу N 33-12503).
Пример 2. Ремонт ограждающих конструкций балкона должна выполнить управляющая компания
Суд обязал управляющую компанию отремонтировать ограждающие конструкции балкона, устранить причины протечек воды с потолка, выполнить иные работы..
Суд отверг доводы управляющей компании и указал, что ограждающие конструкции балкона квартиры, взаимосвязанные с балконной плитой, равно как и плиты потолочных перекрытий, относятся к общему имуществу собственников помещений дома.
При вынесении решения, суд основывался на положениях пунктов 4.2.4.2 и 4.3.1 Правил, утвержденных постановлением Госстроя, в соответствии с которыми, при обнаружении признаков повреждения несущих конструкций балконов, лоджий, козырьков и эркеров работники организаций по обслуживанию жилищного фонда должны принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций (см. подробнее апелляционное определение Пермского краевого суда от 20 мая 2013 г. по делу N 33-4741).
Определяем категорию имущества
Трудности с определением ответственности возникают из-за того, что по сути балкон относится как к индивидуальному, так и общедомовому имуществу. Так, бетонная плита – это общее имущество (ПП РФ № 491 от 13.08.2006 ч. I, п.2). Поэтому за сохранность этого конструктивного элемента здания, равно как и за его ремонт несет ответственность УК.
Также УК несет ответственность за надлежащее состояние кровли над балконами и лоджиями на последних этажах домов.
А вот следить за элементами остекления, дверями, навесами должен собственник. Поэтому работы по окраске, замене стеклопакетов или напольного покрытия делает владелец квартиры за свой счет.
Внимание: в случае, если в МКД есть балконы, имеющие единое ограждение или двери с выходом на общий балкон, то они также являются общедомовым имуществом, и ремонтировать их должна УК.
Как-то владелец квартиры в высотке на проспекте Мира в Москве захотел сделать у себя бассейн. Рабочие уже проложили трубы и собрали оборудование, когда соседи, заподозрив неладное, вызвали надзорные органы. И очень вовремя: если бы бассейн успели наполнить водой, потолок бы не выдержал и несколько квартир этажами ниже были бы уничтожены.
Чаще речь идет о менее эксцентричных перепланировках: сносе стен и перегородок, расширении ванной комнаты и объединении ее с уборной, создании проемов. Но и эти с виду безобидные махинации могут угрожать безопасности жильцов. Специалисты полагали, что именно перепланировка (хотя она была согласована с районной управой) усугубила ситуацию во время скандального пожара в доме №12 на Никитском бульваре: из-за обилия пустых пространств огонь распространился быстрее.
Самостоятельный ремонт как решение проблемы
В некоторых случаях, чтобы не ждать отклика со стороны коммунальных служб можно попробовать произвести самостоятельный ремонт аварийного балкона.
В этом случае также получится вернуть затраченные средства если собрать все чеки подтверждающие расходы и затем предоставить их коммунальщикам. Как правило, возврат денег проводится путём вычитания средств с оплаты за квартплату.
Возможность решить проблему своими силами значительно сократит время на ремонт плиты балкона, ограждения или водостоков.
Алгоритм самостоятельного решения проблемы:
- Запрос о разработке проекта в лицензированную компанию;
- Вызов проектировщика для составления плана необходимых работ;
- Получить готовый проект;
- Сделать расчёт количества материалов и составить смету на их закупку;
- Нанять специалистов, что позволит облегчить себе задачу по ремонту лоджии, а также делегировать ответственность, если во время ремонта возникнуть форс мажорные обстоятельства.
Какие виды работ могут потребоваться:
- Восстановление целостности основания;
- Усиление плиты;
- Герметизация швов;
- Заделывание щелей и трещин;
- Укрепление элементов конструкции ограждения.
Кто должен ремонтировать балкон
Балкон, опоры и плита могут стать аварийными из-за долгого отсутствия капитального ремонта. Это приводит к тому, что перекрытия начинают протекать. Критическое состояние означает, что эксплуатация помещения опасна для жизни и здоровья жильцов. Согласно общим правилам, содержать и ремонтировать личное имущество в случае возникновения такой необходимости должен законный владелец квартиры. Однако, поскольку балконный блок может закрепляться за собственником или быть общедомовым имуществом, важно изучить, к какому типу имущества он относится.
Согласно Жилищному кодексу РФ, крыша, несущие ограждения и не несущие элементы в МКД являются общедомовым имуществом. Если отталкиваться от постановления №491, в этот перечень входят стены и балконные плиты, примыкающие к ним. Это означает, что все эти элементы входят в собственность здания. Из этого следует, что отремонтировать балконную плиту, если она протекает, в любом случае должна выбранная УК или ТСЖ. Обслуживается многоквартирный дом в таком случае за средства, собранные с жильцов.
Ремонтировать объект могут представители строительной компании, которую привлекают, если течет крыша, растрескалась плита или появилась угроза обрушения. Остальные же элементы балкона восстанавливаются владельцами. В перечень работ могут входить оштукатуривание стен, устранение щелей между оконными рамами, укладка пола или зашивание потолка.
Аварийное состояние балкона в квартире, которая была приватизирована, устраняется так же. Ремонтировать лоджию будет владелец или управляющая компания в зависимости от того, какой именно элемент балконной конструкции нуждается в реставрации. В муниципальной квартире ремонт выполняется с учетом договора найма. Согласно Жилищному кодексу, проводить ремонтные работы должен наниматель.
Что делать, если управляющая организация бездействует
Важно знать про аварийный балкон, куда обращаться, если УК бездействует — жильцы вправе пожаловаться на нее, требуя следовать договору, заключенному ранее между сторонами.
Есть несколько инстанций, куда можно адресовать письменную жалобу:
- Аварийно-диспетчерская служба данной компании — оставить там заявку, содержащую ФИО автора, его адрес и телефон. Сотрудник присвоит ей номер, по которому можно отследить процесс рассмотрения.
- Если ответ не устраивает, напрямую к директору УК, составив ему письменное обращение со списком претензий.
- Государственно-жилищная инспекция будет следующей инстанцией обращения, если директор компании молчит на претензии. ГЖМ выдает предписания и назначает штраф при несвоевременном устранении, порядка 40 — 50 тысяч.
- Наблюдается факт нарушения прав потребителей — клиентов ТСЖ, поэтому можно заявить в Роспотребнадзор, описав проблему в подробностях и приложив соответствующие документы (включая ответ вышеописанных инстанций).
Последней инстанцией станет прокуратура. Делаться все должно по вышеописанному порядку, сохраняя письменные ответы с инстанций. Это послужит доказательством их бездействия или намеренного игнорирования обращений потребителей.
Когда необходим капитальный ремонт
Ремонт жилья – привычный, почти обыденный процесс, знакомый практически всем жителям многоэтажек. Однако обычные отделочные работы, связанные с изменением интерьера, не имеют ничего общего с капитальным ремонтом.
В процессе капремонта приводят в порядок несущие конструкции дома, обновляют общедомовую систему канализации и водоснабжения.
Необходимость в капитальном восстановлении возникает, когда квартира или общее имущество становятся непригодными для жилья.
Из-за несовершенства и непродуманности законов в домах появились так называемые «спорные территории».
Когда они приходят в негодность и становятся аварийными, сложно выяснить, кто должен отвечать за их восстановление и в чьей сфере находится финансирование ремонтных работ.
Много вопросов возникает по поводу капитального ремонта балкона – вроде бы частной собственности, но в то же время являющегося частью конструкции здания.
Когда УО имеет право демонтировать балкон без согласия собственника
В другом деле собственник приобрёл квартиру в многоквартирном доме и обратил внимание, что в противоречие кадастровому паспорту в помещении нет балкона. Бывший собственник квартиры пояснил, что балкон демонтирован в его отсутствие.
Оказалось, что балконная плита находилась в аварийном состоянии, что подтверждает акт осмотра. Осмотр проводили представители управляющей организации и муниципалитета. Во избежание падения плиты было принято решение её демонтировать. УО исполнила решение.
Новый владелец потребовал от управляющей организации восстановить разрушенный балкон. УО отказалась, сославшись на отсутствие решения общего собрания собственников помещений в доме о проведении капитального ремонта. Собственник обратился в суд.
Суд встал на сторону управляющей организации, поскольку комиссия, обследовавшая балконную плиту, составила акт о её аварийном состоянии. Износ элементов конструкции составлял более 50%, ремонту и восстановлению они не подлежали. Во избежание падения балконной плиты она была демонтирована. Работы проводились в отсутствие собственника квартиры, поскольку в ней долгое время никто не проживал.
Восстановление балкона, как указал суд, относится к капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома. Такое решение должны принять собственники на общем собрании (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Суд иск отклонил и посоветовал владельцу квартиры инициировать общее собрание собственников для принятия решения о восстановлении балконной плиты за счёт средств капитального ремонта.
Являются ли балкон или лоджия общедомовым имуществом
Такие Правила были утверждены 13.08 2006 г. (Постановление № 491).П/п «В», п.
2 Правил относит плиты балконные, которые ограждают несущие конструкции, к составу имущества, принадлежащему по праву общей долевой собственности всем собственникам отдельных помещений многоквартирного дома.Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (п/п 4.2.4.2) распределяют балконы к несущим конструкциям.Ст.36, ч.
1 ЖК закрепляет отнесение ограждающих конструкций к общему имуществу.Законодательные акты не предусматривают отнесения к общедомовой собственности только тех элементов, которые обслуживают несколько помещений. Балконные перекрытия включены в общую целостную конструкцию каждого здания, как ограждающие, обеспечивающие показатели устойчивости, прочности.Решение ВС РФ
Определяем категорию имущества
Трудности с определением ответственности возникают из-за того, что по сути балкон относится как к индивидуальному, так и общедомовому имуществу. Так, бетонная плита – это общее имущество (ПП РФ № 491 от 13.08.2006 ч. I, п.2). Поэтому за сохранность этого конструктивного элемента здания, равно как и за его ремонт несет ответственность УК.
Также УК несет ответственность за надлежащее состояние кровли над балконами и лоджиями на последних этажах домов.
А вот следить за элементами остекления, дверями, навесами должен собственник. Поэтому работы по окраске, замене стеклопакетов или напольного покрытия делает владелец квартиры за свой счет.
Внимание: в случае, если в МКД есть балконы, имеющие единое ограждение или двери с выходом на общий балкон, то они также являются общедомовым имуществом, и ремонтировать их должна УК.
Как часто управляющая компания должна проводить осмотр и ремонт межпанельных швов?
В соответствии с пунктом 4.10.2.9 Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда контроль за состоянием герметизации стыков наружных стен полносборных зданий и сопряжений по периметру оконных и дверных блоков должен производиться: первый — через три года после герметизации, последующие — через пять лет.
Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 N 5176)
В соответствии с пунктом 4.2.1.7 Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда, Стыки панелей должны отвечать трем требованиям: водозащиты за счет герметизирующих мастик с соблюдением технологии их нанесения, обеспечив подготовку поверхности; воздухозащиты за счет уплотняющих прокладок из пороизола, гернита, вилатерма, пакли, смоляного каната или других материалов с обязательным обжатием не менее 30-50 %; теплозащиты за счет установки утепляющих пакетов.
Регламентируемое раскрытие стыков от температурных деформаций: вертикальных 2-3 мм; горизонтальных 0,6-0,7 мм. В стыках закрытого типа гидроизоляция достигается герметиком; воздухозащита — уплотняющими материалами с обязательным обжатием 30-50%; теплоизоляция — теплопакетами или устройством «вутов», ширина которых должна быть не менее 300 мм. Стыковые соединения, имеющие протечки, должны быть заделаны с наружной стороны эффективными герметизирующими материалами (упругими прокладками и мастиками) силами специалистов в кратчайшие сроки (в малых объемах в период подготовки домов к зиме).
Заявление на ремонт: как правильно подавать, образец
Составление и подача заявлений на ремонт в УК может стать настоящей головной болью для жильцов МКД. Для того, чтобы побудить УК отремонтировать разрушающийся балкон важно написать документ грамотно.
Он должен содержать реквизиты и данные заявителя и УК, описание проблемы, требование о проведении ремонта и его обоснование. Заявление составляется в нескольких экземплярах, подписывается заявителем или заявителями. При аварийной ситуации возможно составление коллективного заявления. К заявлению желательно прикладывать фотографии, документы, свидетельствующие о необходимости проведения ремонта, объяснения остальных жильцов дома.
⇒ Образец заявления с требованием о проведении ремонта представлен по по этой ссылке.
Подавать заявление можно лично в офисе УК или путем направления его по почте. Корреспонденцию лучше направлять заказную с уведомлением о ее вручении.
Заявление на ремонт балкона (по закону) должно быть рассмотрено в срок, не превышающий одного месяца. Ответ на заявление тоже будет направлен в письменном виде.
Ответственность за обрушение плиты
Периодически в новостных лентах появляются сообщения об обрушениях элементов балконов. Если падают детали остекления, часть парапета или металлическое ограждение, то ответственность здесь несет собственник квартиры.
Балконная плита – это общедомовое имущество, поэтому за ее состояние полностью отвечает управляющая компания. В случае обрушения обычно начинается разбирательство, исход которого зависит от предыстории вопроса. Негативный для УК сценарий – наличие оставленных без ответа многократных обращений жильцов с просьбой принять меры и отремонтировать плиту.
Руководство опытных управляющих организаций в таких случаях подстраховывается. При получении сигнала о разрушении плиты нужно оперативно оценить состояние, составить смету ремонта и предъявить ее собственникам для утверждения в рамках ОСС. Если жильцы соглашаются, то они собирают средства для оплаты работ. При отказе от ремонта у УК появляется повод принимать меры по обеспечению безопасности – закрывать и опломбировать входы, ограничивать доступ к объекту.
Определяем категорию имущества
Трудности с определением ответственности возникают из-за того, что по сути балкон относится как к индивидуальному, так и общедомовому имуществу. Так, бетонная плита – это общее имущество (ПП РФ № 491 от 13.08.2006 ч. I, п.2). Поэтому за сохранность этого конструктивного элемента здания, равно как и за его ремонт несет ответственность УК.
Также УК несет ответственность за надлежащее состояние кровли над балконами и лоджиями на последних этажах домов.
А вот следить за элементами остекления, дверями, навесами должен собственник. Поэтому работы по окраске, замене стеклопакетов или напольного покрытия делает владелец квартиры за свой счет.
Внимание: в случае, если в МКД есть балконы, имеющие единое ограждение или двери с выходом на общий балкон, то они также являются общедомовым имуществом, и ремонтировать их должна УК.