Какой налог надо платить при договоре мены?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какой налог надо платить при договоре мены?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Итак, вам нужно определить сумму полученного дохода, если квартира на момент ее передачи новому владельцу находилась в вашей собственности менее 3 или 5 лет. Это необходимо для расчета дохода, облагаемого налогом, и заполнения декларации 3-НДФЛ.
- Договор мены заключается, когда два человека договариваются отдать друг другу своё имущество и получить чужое. Они не хотят переводить деньги туда-сюда, поэтому просто меняются.
- Обмен представляет собой две сделки купли-продажи каждого объекта, но в одном договоре. И правила к документу применяются те же, что и при купле-продаже.
- Если один человек ведёт себя вопреки соглашению, второй может отменить обмен и потребовать компенсацию.
- Договор можно составить в простой письменной форме. Но если не уверены в своих силах, лучше не экономить на услугах юриста или нотариуса, чтобы учесть разные нюансы.
- Убежать от налогов при обмене не получится. Действуют те же правила, что и при продаже имущества.
Нужно ли платить налог при обмене квартиры?
При продаже недвижимости с прибылью чаще, чем раз в 5 лет, нужно платить подоходный налог – 13 процентов от чистого дохода. Т.е., если А. купил квартиру в 2018 г. за 5 млн. рублей, а продал в 2021 г. за 10 млн., ему придётся подать декларацию и перечислить государству 13% от разницы в 5 миллионов, или 650 тысяч рублей.
Поскольку согласно ст.567 ГК РФ к договору мены применяются правила сделки купли-продажи, то и налог в схожей ситуации платить придётся. Но есть нюанс! Например, подлежат обмену две равноценные квартиры, рыночная стоимость которых выросла. В договорах можно указать цифру, которая устроит обе стороны (например, цену при приобретении/создании). В этом случае платить налог не придётся. Прямого нарушения закона нет, поскольку участники вправе определить любую цену.
Когда положены налоговые вычеты
Если при обмене недвижимости человек получает доплату, за которую должен выплатить налог, он способен снизить налоговую базу на налоговый вычет.
Льготы рассчитываются на сумму, по которой происходит снижение:
- Если установлена сумма лимита. Когда у человека не имеется зафиксированного подтверждения расходов по обмену квартиры, то налоговый вычет предоставляется из стандартного размера в 1 млн рублей.
- Если имелись затраты на покупку жилья при обмене. Когда человек может подтвердить документально все затраты на приобретаемое по обмену жилье, он может снизить размер доплаты на эту сумму. В случае когда затраты равны или превышают сумму доплаты выплата налогов не производится. Необходимо учитывать, что, несмотря на то что налог платить не надо, дополнительный доход необходимо отразить в декларации и подать в налоговую инспекцию по месту регистрации.
При обмене квартиры гражданин имеет право на налоговый вычет за приобретение жилья, при этом законом не установлены ограничения на наличие доплаты по этому объекту.
Налоговый вычет при приобретении жилья отличается от вычета при продаже и рассчитывается из общей стоимости квартиры. Право на налоговый вычет имеют все собственники жилья, поэтому если квартира куплена или приобретена по обмену, то заявление на налоговый вычет могут подавать оба супруга. Главное, что необходимо знать в этой ситуации, так это то, что право на налоговый вычет может наступить если квартира покупается или обменивается у постороннего человека. Если же собственниками нового жилья будут родственники, налоговая инспекция откажет в оформлении вычета.
Если недвижимость была в собственности менее 3 лет
Если недвижимость была в собственности гражданина больше, чем три года, то он освобождается от обязанности уплаты денежных средств в пользу государства, претендуя на своеобразный налоговый вычет.
Данный вычет как раз имеет величину в 13 процентов от суммы сделки. Таким образом, из 100 процентов суммы осуществляемого обмена, в счет государства не будет уплачено ни рубля.
Но если срок владения данным имуществом не превышает три года, хотя бы на один месяц – это повод оплатить предложенный государством налог. В противном случае сделка считается недействительной и не регистрируется.
Если идет обмен, в котором одно жилье находилось в собственности не более 3 лет, а другое – более 3 лет, то собственник жилья, находившегося в его распоряжении меньше, оплачивает 13 процентов от суммы сделки, касающиеся только конкретно его жилья.
Недвижимость в собственности до 3 лет
Налоговое законодательство внимательнейшим образом относится к гражданам, желающим зарабатывать на покупке-продаже недвижимости без соответствующих отчислений. В подобных случаях при обмене квартиры, нужно ли платить налог, чтобы избежать нежелательных последствий, нужно заранее разобраться.
Существует несколько вариантов, касающихся равноценного обмена жилья:
— Оба желающих меняться жильем владеют квартирами свыше 3 лет, поэтому освобождаются от взыскания налогов;
— Оба владеют квартирами менее 3 лет хотя бы на 1 месяц, поэтому с обоих взыскивается по 13%;
— Один из участников сделки владеет жильем менее указанного срока, и только он выплачивает положенные 13%.
Период владения можно увидеть в документах, подтверждающих переход права собственности либо сделать запрос в ЕГРН.
Оплата налогов является обязательной, чтобы зарегистрировать договор мены. В ряде случаев налоговый вычет полностью покрывает подобные взыскания, и для подобных случаев присутствует стандартная процедура. Процедура сопровождается несколькими значимыми особенностями, которые необходимо учитывать заблаговременно:
— При вступлении в собственность в срок свыше 3 лет до момента заключения договора, необходимо предоставить документальное подтверждение;
— Нерезиденты России оплачивают налог 20% вместо 13%, что регламентируется статьей 217 НК РФ;
— Процесс обмена недвижимостью сопровождается подписанием договоров купли-продажи, поэтому преимущественно сделки основываются на соответствующей нормативно-правовой базе.
Законодательные органы активно прорабатывают возможность регистрировать договора мены без использования сложных схем. В этом случае станет возможным поменять собственное жилье на альтернативное без множества инстанций, бумаг и специалистов.
Какие существуют способы обмена квартиры?
В зависимости от цели обмена и статуса недвижимости есть разные способы поменять квартиру:
-
обмен муниципального жилья — в этом случае неприватизированная квартира меняется на такую же неприватизированную;
-
обмен квартиры на несколько квартир или комнат — когда владелец взамен квартиры большей площади получает несколько комнат или квартир меньшей площади;
-
обмен квартиры на квартиру с доплатой — такой вариант возможен только для приватизированных квартир;
-
обмен приватизированной квартиры на загородный дом (с доплатой или без доплаты);
-
обмен
trade-in — обмен старой квартиры на квартиру в новостройке.
Можно ли обменять приватизированную квартиру на неприватизированную и наоборот?
Как правило, обмен муниципального жилья на частное не практикуется. Запрета на обмен на приватизированную квартиру нет, однако и разрешения на нее нет, а значит, такие случаи можно провести только при наличии разрешающих постановлений в отдельных регионах (в Москве такое было возможно до 2005 года) или по решению суда.
Что представляет собой схема trade-in?
Эта схема позволяет улучшить жилищные условия и при этом сразу переехать в новую квартиру. Однако есть и недостаток: как правило, на продажу старого жилья отводится несколько месяцев, а найти покупателя и оформить документы за такой небольшой срок обычно сложно. В этом случае покупателем может выступить риелтор, в чьих интересах занизить стоимость. Таким образом,
Срок владения квартирой, переданной в обмен
Доход, полученный от продажи или мены имущества, которое находилось в вашей собственности длительное время, налогом не облагают. Длительным считают:
- если квартира получена в собственность до 2021 года — 3 года и больше. 3 года — это 36 месяцев, следующих подряд;
- если квартира получена в собственность в 2021 году и позже (например, в 2021 или 2021 году) — 5 лет и больше. 5 лет — это 60 месяцев, следующих подряд.
Из этого правила есть исключения. 3-х летний срок применяют всегда в отношении квартир, которые получены:
- по наследству;
- в дар от ближайшего родственника (о том кого именно считают ближайшим родственником смотрите статью 14 Семейного кодекса);
- по приватизации или договору ренты.
Трехлетний срок применяют и при продаже единственного жилья.
Таким образом, вам важны 2 даты:
- первая — получения квартиры в собственность;
- вторая — регистрации права собственности по вашей квартире на нового собственника.
Чтобы не платить налог разница между этими датами должна составлять 36 или 60 месяцев и больше.
Срок владения обмениваемой квартирой
| Как и когда получена квартира | Срок владения, который позволяет не платить налог |
| Получена до 2021 года | 3 года (36 месяцев) |
| Получена в наследство (в любом году) | 3 года (36 месяцев) |
| Получена в дар от ближайшего родственника (в любом году) | 3 года (36 месяцев) |
| Получена по приватизации (в любом году) | 3 года (36 месяцев) |
| Получена по договору ренты (в любом году) | 3 года (36 месяцев) |
| Является единственным жильем (в любом году) | 3 года (36 месяцев) |
| Куплена в 2021 году и позже | 5 лет (60 месяцев) |
| Получена по ДДУ в 2021 году и позже | 5 лет (60 месяцев) |
| Получена по договору мены в 2021 году и позже | 5 лет (60 месяцев) |
| Получена в дар от не родственника в 2021 году и позже | 5 лет (60 месяцев) |
Уплата налога при обмене недвижимости
Обязанность уплатить подоходный налог возникает при двух условиях:
- Передаваемая по обмену квартира была в собственности менее 3-х или, в ряде случаев, 5-ти лет;
Если квартира была приобретена до 2016 года, срок владения, освобождающий от уплаты НДФЛ, составляет три года. Если квартира приобретена после 2016 года, срок владения должен составлять не менее пяти лет.
- Квартира передается с доплатой.
О налогообложении сделок мены недвижимости
Нужно ли платить налог при обмене квартиры?
Законодательство РФ, а точнее Налоговой Кодекс нашей страны, четко определяет то, в каких ситуациях и в какой размерности граждане обязаны уплатить налог с проведения гражданских сделок.
Касаемо заключения договоров мены, закон регламентирует две ситуации, когда имеет место налогообложение при обмене квартиры:
- Первая ситуация – предметом договора мены является (являются) квартира (квартиры), которые находились в собственности владельцев менее 3-х (5) лет и их стоимость превышает сумму в 1 000 000 рублей. Точнее, если передаваемая по обмену квартира приобреталась участником сделки до 2016 года, то для освобождения от оплаты налога он должен владеть её не менее 3-х лет, в иных случаях – 5 лет и более.
- Вторая ситуация – в условиях договора мены имеется пункт, определяющий проведение доплаты одной из сторон сделки. В таком случае оплата налога обязательна всегда.
Многие граждане интересуются следует ли платить налог при обмене квартиры или дома? Правовые документы четко отвечают на этот вопрос. Нет платить не нужно, но существует несколько исключений. Первый нюанс заключается в том, что при заключении договора мены нельзя воспользоваться налоговыми вычетами, чтобы получить денежные выгоды.
ВНИМАНИЕ! Схожие слова «мена» и «обмен» в юридическом смысле не равнозначны
Обмен подразумевает отношения с муниципальным имуществом. Например, жилье старшего поколения (бабушки, дедушки), которые было приобретено в прошлом веке. Причем, если переоформление по каким-либо причинам не произошло, то и совершается обмен. В данную категорию входит и социальное жилье.
Мена же подразумевает операции с приватизированным жильем т.е владельцы имеют на руках документы на право собственности.Обменять муниципальное жилье на приватизированное невозможно. Запрет вышел более 10 лет назад и каких-либо изменений или поправок пока не предвидится.
Дополнительные условия
Как говорилось выше нельзя осуществить мену квартиры на загородный дом. Обратим внимание на прочие нюансы, которые следует учесть в договоре мены. Например, квартира находится в собственности у нескольких собственников.
Нужно ли документально зафиксировать разрешение на мену у других собственников? К сожалению, точного ответа на этот вопрос нет.
Нормативные документы, в частности 250 ст. ГК гласит о том, что при продаже следует документально зафиксировать отказ прочих собственников на право приобрести недвижимость. Но договор мены не является актом купли-продажи скажет внимательный читатель. Все верно.
Поэтому на практике подобные вопросы для надежности следует фиксировать у нотариуса во избежание спорных вопросов. Органы регистрирующие договор мены откажут в оформлении если нет бумаг, которые подтверждают отказ от прав первоочередной покупки другими собственниками.
Основной вопрос, который волнует собственников, если они производят обмен квартир, обязательна ли уплата налога при таких сделках. Вопрос налогообложения обмена квартир никак отдельно не регулируется. Их главная особенность в том, что все вопросы по уплате налогов при обмене жилища регулируются теми же нормами законодательства, что и сделки купли-продажи.
В первую очередь определяется размер дохода. Именно с этой суммы и выплачивается НДФЛ. Еще один важный нюанс — срок владения недвижимостью. Если лицо, получившее доход, владело до сделки своей квартирой меньше 3 (5) лет, оно платит налог обязательно. Если более, то может быть освобождено от налоговых обязательств.