Споры о разделе ОНС между супругами

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Споры о разделе ОНС между супругами». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В законодательстве не установлены признаки, позволяющие идентифицировать определенный объект в качестве объекта незавершенного строительства. В юридической литературе выделяют следующие признаки объекта незавершенного строительства.

Признание объекта незавершенным строительством

Для признания недвижимым имуществом объект незавершенного строительства должен обладать следующими характерными признаками:

1. Объект незавершенного строительства должен быть неразрывно связан с землей, и его перемещение без несоразмерного ущерба назначению не может быть осуществлено;
2. Объект незавершенного строительства, являясь одновременно предметом действующего договора и объектом незавершённого строительства, не должен составлять предмет действующего договора строительного подряда. Или он не может быть объектом вещных прав. Объект незавершенного строительства может быть только объектом обязательств, которые определены в договоре строительного подряда. Следовательно, замена сторон этих обязательств допустима лишь по правилам уступки права требования и перевода долга по обязательствам.
3. Пункт 1, статья 218 ГК ФР трактует, что лицо, приобретающее право собственности на создаваемый объект, обязано в установленном порядке совершить сделку с объектом незавершенного строительства ещё до завершения его создания. Настоящее условие не исключает возможность государственной регистрации на признание собственности на объект незавершенного строительства вне зависимости от совершающихся сделок. Они могут быть направленны как на отчуждение соответствующего право собственности на объект незавершенного строительства, так и на его обременение (ипотечное кредитование).
4. В соответствии с п. 2 Временного Положения о порядке реализации ОСН, объекты незавершённого строительства должны соответствует двум следующим признакам: окончание нормативных сроков строительства и приостановка строительства из-за отсутствия финансирования и материально-технического обеспечения.

Чем отличается от некапитального строения

Капитальному строению необходима государственная регистрация. Владелец дома или сооружения получает документы, подтверждающие его право собственности на объект. В них прописывают основные характеристики, адрес, площадь, цель использования, соответствие нормативам СНиП и другое. В капитальном объекте уже есть необходимые коммуникации (вода, газ, тепло- и электроснабжение).

По уровню благоустройства капитальное строение выше, чем некапитальные постройки. Также отличительными признаками могут быть строительные материалы и технические решения. Под капитальный объект разрабатывают проектно-сметную документацию, а для строительства получают разрешение. Эксплуатироваться такое здание может от 25 до 100 лет.

Некапитальные строения не нуждаются в глубоком фундаменте. Такую постройку можно разбирать, перевозить, собирать без повреждений и изменения параметров. На новом месте некапитальное строение сохраняет своё назначение. К такому виду объектов относят павильоны, навесы, контейнерные сооружения и другие лёгкие конструкции. Временные постройки имеют небольшой срок использования (в среднем 5 лет) и на них получать документы о праве собственности не нужно.

Объект незавершенного строительства: это и многое другое

Объект незавершенного строительства – это довольно размытый термин, которому нет расшифровки в законодательстве. В градостроительном кодексе Российской Федерации невозможно найти такого термина, но считается, что ОНС является объектом капитального строительства.

Но если в ГК объекты капитального строительства относятся к недвижимости, то совсем другое дело обстоит с ОНС, так как такой объект еще создается и не является оконченным. А это значит, что по сути его еще не существует.

Но в первом пункте статьи 130 ГК наряду с земельными участками, недрами и прочим, объекта незавершенного строительства относятся к недвижимым предметам. Это связано с тем, что его невозможно переместить, при этом, не нанеся ему большого вреда.

Пункт первый 131 статьи ГК говорит о том, что все виды недвижимого имущества должны быть зарегистрированы в специальных реестрах соответствующими органами.

Регистрация ОНС проводится в соответствии с Законом Российской Федерации от 21 июля 1997 года.

Что такое объект незавершенного строительства?

Судебная практика в признании недостроя объектом незавершенного строительства неоднозначна. Часто суды признают объектами незавершенного строительства строения, которые не могут использоваться по назначению, поскольку их строительство не закончено, и они не приняты госкомиссией. В одном суде признаются таковыми объекты с нулевой степенью готовности, в другом – со 100%.

Неоднозначность судебных решений связана с тем, что в законе нет четкого определения понятия “объект незавершенного строительства”:

• 130 статья ГК относит все объекты, строительство которых еще не завершено, к недвижимому имуществу.
• Градостроительный кодекс в п.10 ст.1 относит объекты незавершенного строительства к объектам капитального строительства.
• В Постановлении Пленума ВС РФ №25, которое было принято 23 июня 2015 года, указано, что объектом незавершенного строительства считается объект, в котором закончены работы по возведению фундамента.
• Согласно Апелляционному определению Московского городского суда от 20.12.2018 по делу №33-54412/2018 к объектам незавершенного строительства относятся объекты, строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено.

Как признать объектом незавершенного строительства конкретный недострой, решает суд.

Оформление права собственности на недострой в Митино-2. Судебный иск

Срок действия разрешение на строительство у застройщика «Экоквартал» (далее — Ответчик) закончилось 30.07.2018г., а дом не введен в эксплуатацию и банально недостроен. Однако, получить право собственности на часть в недостроенном доме можно через суд. Именно с таким желанием к нам обратилась Гражданка Л. (истец).

Договор ДДУ был заключен между Истцом и Ответчиком на жилое (3-х комнатная квартира) и нежилое (подземный паркинг) помещение. Т.

к свои обязательства по внесению денежных средств Истец, как Участник долевого строительства, исполнил своевременно и в полном объеме, а Ответчик — в лице ООО «Экоквартал» — со своей стороны не выполнил обязательств, и на момент подачи иска в суд, против него было возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве)

На момент написания статьи суд уже признал ООО «Экоквартал» банкротом от 09.07.2018

Это и другие обстоятельства свидетельствовали о том, что выполнить свои обязательства застройщик не сможет, что нанесет значительный ущерб Ответчику, как участнику долевого строительства многоэтажного жилого дома. Получить право на оформление и регистрацию доли в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте можно лишь на основании судебного акта.

Закон не содержит запрета на признание права собственности объекта незавершенного строительства, либо доли в нем.

Согласно пункту 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010г.

«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещественных прав », п. 1 ст.

130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав.

Машино-место: регистрация прав и кадастровый учет

Ситуация с правами на землю после ввода построенного объекта в эксплуатацию зависит от назначения построенного объекта (многоквартирный дом или иные объекты).

Завершение строительства многоквартирного жилого дома

Жилищным законодательством предусмотрены специальные правила, касающиеся оформления прав на земельный участок, расположенный под построенным многоквартирным домом.

Как отметили в совместном постановлении Верховный и Высший Арбитражный Суды РФ, «если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведён государственный кадастровый учёт, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учёта (п. 5 ст. 16 Вводного закона^[1]).

В силу п. п. 2 и 5 ст. 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется^[2].

Право собственности на земельный участок переходит к собственникам помещений с учётом следующих особенностей:

1) До 1 января 2017 года судебная практика исходила из того, что право на участок переходит с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, а публичный собственник утрачивает право на распоряжение им. Более того, с момента возникновения у собственников помещений в доме общей долевой собственности на земельный участок договор аренды этого участка должен считаться прекратившим своё действие на основании ст. 413 ГК РФ (прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице)^[3].

Между тем с 1 января 2017 года вступил в силу порядок ведения ЕГРН^[4], согласно п. 139 которого право собственности застройщика или публичного образования на участок не прекращается после регистрации права собственности первого участника долевого строительства. Вместо этого регистрирующий орган внесёт запись о долевой собственности застройщика (или публичного образования) и первого дольщика – правообладателя помещения. Размер доли застройщика в праве на участок будет пропорционален общей площади не переданных дольщикам помещений и помещений, принадлежащих застройщику.

Таким образом, собственность застройщика или публично-правового образования с 2017 го­да прекращается не сразу, а «по частям» пропорционально площади передаваемых дольщикам помещений. Также из п. 139 указанного выше порядка следует, что договор строительной аренды будет прекращён не ранее передачи всех помещений дольщикам.

2) Земельный участок должен быть сформирован для эксплуатации и обслуживания конкретного жилого дома^[5]. Если на земельном участке расположены несколько объектов недвижимости, то право собственности на участок под ними к гражданам автоматически не переходит^[6].

При этом с 01.03.2015 действует п. 6 ст. 16 Вводного закона в новой редакции, которая предусматривает, что выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в ЕГРН.

Завершение строительства иного объекта капитального строительства

Если на земельном участке осуществляется строительство иного объекта, то логика, описанная применительно к жилым домам, не действует.

В этом случае оформление в собственность земельных участков осуществляется в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ за плату.

Кроме того, земельный участок может быть предоставлен в аренду для целей эксплуатации построенного объекта. В данном случае автоматически земельные отношения не изменяются, требуется подача застройщиком соответствующего заявления. Порядок его рассмотрения устанавливается на уровне того публично-правового образования, в собственности которого находится земельный участок.

Ст. 39.20 ЗК РФ заменила хорошо известную ст. 36 ЗК РФ, которая ранее регулировала отношения по поводу выкупа земельного участка или оформления его в аренду для целей эксплуатации.

Среди наиболее важных новаций в этой сфере необходимо отметить следующие:

1) по правилам ст. 39.20 ЗК РФ земельный участок формируется в соответствии с проектом межевания или схемой расположения земельного участка, если проект межевания не утверждён;

2) из закона убран критерий определения границ выкупаемого участка, предусмотренный ст. 36 ЗК РФ, а именно фактическое землепользование. При этом схема расположения земельного участка готовится без учёта фактического землепользования;

3) из ст. 35 ЗК РФ исключён п. 2: «Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ГрК РФ».

В делах о признании прав собственника на недвижимость речь идет о крупных суммах, поэтому граждане часто доверяют защиту своих интересов профессиональным юристам. Однако их услуги стоят достаточно дорого, поэтому доступны не всем истцам. Тем из них, кто решает защищать свои права самостоятельно, бывает сложно составить грамотное исковое заявление или подготовить доказательственную базу. Выходом из ситуации является консультация профессионального юриста, которую можно получить на нашем сайте.

Процедура оформления собственности на машиноместо регламентирована законом № 315-ФЗ «О внесении изменений в Гражданский кодекс». Статья 6 этого закона гласит: для того чтобы выделить место как самостоятельный объект, нужно установить его границы. Для этого владельцам долей нужно обратиться к кадастровым инженерам, которые подготовят технический паспорт объекта и нанесут границы машино-места в паркинге, чтобы его можно было идентифицировать. Границы обозначаются при помощи краски или с использованием специальных наклеек.

Кто вправе зарегистрировать ОНС

Длительность оформления места для автомобиля регламентирована нормативными актами Росреестра и не должна превышать семи рабочих дней.

В зависимости от предъявленных правоустанавливающих документов срок исполнения составляет:

• 3 дня – принятие наследства;
• 5 дней – заключение договора ипотеки (с наложением обременения на объект);
• 7 дней – участие в долевом строительстве, покупка, дарение, иные виды сделок.

Датой начала срока считается день принятия заявления сотрудником. В случае подачи заявки в электронном виде отсчет начинается с момента присвоения запросу статуса «Принято к исполнению».

Если документы подавались в МФЦ, длительность предоставления услуги увеличивается на два – три рабочих дня. По окончании срока собственник получает выписку из ЕГРН или экземпляр зарегистрированного договора.

Своевременное оформление права собственности на участок паркинга зависит от полноты и достоверности документов, представленных в Росреестр.

Наиболее частыми поводами для отказа в принятии заявки на регистрацию являются:

• обращение за услугой лица, не имеющего права на пользование машиноместом;
• полномочия представителя не подтверждены нотариусом;
• бумаги содержат недостоверную информацию;
• не оплачена госпошлина.

Процедура регистрации может быть приостановлена на срок до трех месяцев. Это время предоставляется заявителю на сбор дополнительных доказательств.

Помощь адвоката по регистрации незавершенки в Екатеринбурге

Тема является актуальной, поскольку все чаще организации, индивидуальные предприниматели, принявшись строить какой-то объект недвижимости, оказываются в ситуации, когда не могут завершить строительства из-за финансовых трудностей, но регистрируют право собственности на недостроенный объект, а впоследствии, например, МУГИСО оспаривает зарегистрированное право у лица.

В настоящее время идет разработка упрощенного механизма данного процесса. Предполагается, что в будущем будет достаточным предоставление в органы лишь кадастрового паспорта объекта вместо приведенных выше документов. Наш юрист по недвижимости решит вопрос регистрация прав на объект незавершенного строительства профессионально и в срок. Консультация юриста по вопросам недвижимости поможет решить Вашу проблему уже сегодня.

ВНИМАНИЕ: не пропустите возможность консультации юриста бесплатно без телефона через комментирование — подписавшись на наш канал YouTube.

Гришаев Сергей Павлович, кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права МГЮА.

Возможны ситуации, когда по каким-либо причинам объект договора строительного подряда не может быть достроен (в основном речь идет о недостатке финансовых средств), и в этих случаях возникает необходимость в его реализации именно как объекта недвижимости (что существенно повышает его стоимость). Для этого необходимо зарегистрировать право собственности на недостроенный объект.

Легального определения на уровне закона объекта незавершенного строительства нет. По смысловому значению этого слова речь может идти о завершающих стадиях строительства, когда уже выполнена основная часть работ по объекту строительства. Единственным документом, в котором содержится определение объекта незавершенного строительства, является Временное положение о порядке реализации объектов незавершенного строительства, утвержденное протоколом заседания Межведомственной комиссии для координации работ по совершенствованию нормативной базы и нормализации незавершенного строительства от 06.04.1994 N ФБ-8 (документ не опубликован). Данный документ выделяет два признака таких объектов: истекшие сроки строительства и приостановление строительства из-за отсутствия средств и материально-технического обеспечения.

Следует отметить, что вопрос об отнесении объектов незавершенного строительства к недвижимости в течение длительного времени являлся дискуссионным. В научной литературе высказывалось мнение, что объект незавершенного строительства ни в коей мере не может считаться объектом недвижимости, поскольку «до регистрации в порядке ст. 219 ГК любой объект не может считаться недвижимостью» . Аналогичные взгляды высказывал и К.И. Скловский, который, однако, расширил этот подход и писал, что «объект строительства может считаться единым имущественным комплексом, включающим не только строительные материалы, но и стоимость затрат на монтаж и прочее» .

Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 1998. N 6.
Скловский К.И. Квалификация отношений по застройке и права на объект строительства в судебной практике // Хозяйство и право. 1997. N 10.

Таким образом, оба указанных автора высказывали мнение, что объект незавершенного строительства не может рассматриваться в качестве недвижимости. При этом суждение о том, что «объект строительства, неразрывно связанный с землей вне зависимости от того, завершены ли строительные работы или нет, неправомерно рассматривать как движимое имущество, поскольку оно подпадает под определение ст. 130 ГК , представляется Скловскому К.И. достаточно парадоксальным .

Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимым имуществом: некоторые вопросы правоприменения // Хозяйство и право. 1998. N 7.
Скловский К.И. О защите прав собственности на объект, незарегистрированный в качестве недвижимости // ЭЖ-Юрист. 1999. N 9.

В настоящее время эта дискуссия утратила практический смысл, поскольку ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ в п. 1 ст. 130 ГК были внесены изменения, согласно которым объекты незавершенного строительства были включены в перечень недвижимых вещей.

По действовавшему ранее законодательству отправной точкой для определения правового статуса объектов незавершенного строительства являлись положения п. 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признавшего объекты незавершенного строительства недвижимостью. Вместе с тем можно встретить и утверждение о том, что аналогичное признание содержится и в ст. 219 ГК, согласно которой возникает право собственности на вновь создаваемое (а не созданное, то есть незавершенное) имущество, подлежащее государственной регистрации . Такое толкование представляется чрезмерно широким, и, скорее всего, законодатель допустил неудачную формулировку.

Как оформить право собственности на незавершенное строительство?

Чтобы зарегистрировать права на «недострой», заявитель должен быть владельцем надела земли, на котором он расположен, или иметь права на распоряжение землей. Из этого определения ясно, что основанием для оформления являются бумаги, подтверждающие право собственности, или соглашение об аренде надела на определенный период.

Выделяется два варианта оформления незаконченного объекта в собственность:

• Легкий. Он подразумевает регистрацию через единый Росреестр или МФЦ. Для получения результата на руках должен быть полный пакет бумаг.
• Сложный. Если первый вариант по каким-либо причинам не удалось реализовать, приходится обращаться в суд и добиться прав на недвижимость через этот орган.

Оформление и передача искового заявления с просьбой признать права на недостроенный объект — процесс, к которому требуется приступать сразу после получения отказа от Росреестра в проведении регистрации. Он имеет письменную форму, а способ передачи документа может различаться — он передается в руки заявителю или отправляется по почте.

Стоит помнить, что оформление права собственности — процедура, которая доступна по отношению к сооружению, которое разрешено возводить на определенном наделе земли. К примеру, объект индивидуального жилого строительства разрешено строить на территории, которая предназначена для организации подсобного хозяйства или ИЖС. Если надел применяется не по назначению, в регистрации прав собственности с большой вероятностью будет отказано.

Сложности в учете ОНС

При оформлении технического плана и проведении кадастрового учета ОНС могут возникать следующие наиболее распространенные проблемы:

• определение степени готовности объекта носит оценочный характер, поскольку зависит не только от нормативных показателей удельного веса конструктивных элементов, но и иных показателей – тип возводимого объекта, материалы для строительства отдельных элементов или целого объекта, сметы запланированных работ и т.д.;
• если при оформлении технического плана инженер установил отклонение от проектной документации, он обязан отразить этот факт в разделе «Заключение…»;
• если кадастровые работы в отношении земли были проведены с нарушением нормативных актов, при оформлении технического плана может устанавливаться выход ОНС за пределы границ участка;
• если кадастровый учет проводится в отношении ОНС, возведенного задолго до 2013 года, может возникнуть проблема с отсутствием проектной документации и истечением срока разрешения на строительство.

Большинство перечисленных проблем устраняются в ходе подготовки технического плана. В частности, для составления техплана на объект незавершенного строительства, построенный до 2013 года, могут использоваться результаты работ органов БТИ, техническая документация застройщика и т.д. Для устранения проблемы с выходом объекта за пределы границ участка, кадастровый инженер оформит обновленный межевой план.

В учете предприятий, не входящих в состав субъектов хозяйствования госсектора, могут использоваться следующие стандартные корреспонденции по учету объектов незаконченного строительства:

• Приобретение недостроя отражается в учете путем постановки объекта на баланс и отражения задолженности перед продавцом – Д08.3 – К60. Такой же записью показываются и затраты по оплате услуг сторонних организаций, которым поручены работы по завершению строительства, вводу актива в эксплуатацию.
• Д01 – К08.3 – незавершенное производство в строительстве в бухгалтерском учете переходит в статус завершенного, объект вводится в эксплуатацию. Эта операция производится при наличии акта проверки готовности объекта.

Если недострой продается третьим лицам, составляется такой комплекс проводок:

• доходы отражаются через дебетование счета 62 и кредитование счета прочих доходов 91.1;
• на стоимость реализуемого актива необходимо начислить НДС, эта сумма показывается в дебете 91.2 и кредите 68;
• при продаже необходимо не только показать доходы, но и закрыть суммы, накопленные на счете инвестиций в основные средства, делается это при помощи проводки Д91.2 – К08.3.

Похожие записи:

• Без льготной ипотеки: ждать ли обвала рынка после завершения программы
• «Надбавки» к пенсии за детей. Что это такое?
• Правда ли, что в ЗАГСе будет нельзя получить бумажные свидетельства?